Сегодня мы хотим обратить ваше внимание на интервью с широко известным экспертом индустрии недвижимости и заместителем главного экономиста CIBC World Markets, Бенджамином Талом.
Как в последнее время рынок недвижимости превысил Ваши ожидания?
Да, мы увидели, вероятно, мать всех V-образных восстановлений. Факт самого восстановления рынка не стал большой неожиданностью. Сюрпризом стали темпы этого восстановления.
Хотя, на мой взгляд, когда люди пытаются разобраться в этом, главным фактором они указывают повышенный спрос в сочетании с невероятно низкими процентными ставками, и это правда. Однако за этим стоит намного больше.
Если вы посмотрите на квалификационные ставки на уровне 4.79% для плавающих и фиксированных мортгиджей, то увидите, что они выше с квалификационной точки зрения, чем были в 2008 году. А тогда эта активность сократилась.
На самом деле, сегодняшняя рецессия была наиболее дружественной в отношении рынка недвижимости за всю историю. Речь не только об индустрии. Речь о структуре вреда, нанесённого рынку труда.
Объясните, как активность на рынке труда повлияла на рынок недвижимости.
Подавляющее большинство (почти 100%) потерянных во время рецессии рабочих мест было зафиксировано в секторе низко оплачиваемых специальностей. Многие из этих работников арендуют жильё, и они не являются игроками вторичного рынка жилья.
Во-вторых, это значит, что очень крупный сегмент домохозяйств, кризис никак не затронул с финансовой точки зрения: у них всё так же есть работа и доход. Более того, многие из них обладают невероятно высоким уровнем избытка денежных средств.
А процентные ставки крайне низкие. Такую возможность они, вероятно, и ожидали. Поэтому ассиметричное распределение вреда, нанесённого рынку труда, является причиной сегодняшнего успеха рынка недвижимости.
Рынок кондо в центре города резко выделяется. Что, на Ваш взгляд, там сейчас происходит?
Я думаю, сильнейшее улучшение, конечно, показывает сейчас сегмент малоэтажных домов. Это логично, ведь природа этого кризиса значит, что многие хотят переехать в отдельно стоящие дома. В этой ситуации мы видим прямую зависимость между инфляцией на рынке недвижимости и ценами на жильё.
Растущая стоимость отдельных домов – это настоящий кошмар для тех, кто хочет переехать во что-то более просторное, так как цены на дом, которые они хотят увидеть, растут быстрее, чем стоимость их существующего жилья. Разница увеличивается. Мы наблюдаем людей, желающих жить в более крупных домах, поэтому они также выезжают за пределы региона 416.
Вы считаете, что эта тенденция продлится долго?
На мой взгляд, тенденция останется на следующие месяцев шесть. Особенно это будет заметно зимой. Зимой рынок недвижимости будет более ослабленным, как и вся экономика, так как нас накрыла вторая волна коронавируса в сочетании с сезоном гриппа. Уверенность сократится.
Мы этого ожидаем, и это точно отразится на рынке недвижимости. Я считаю, что большую часть боли на себе ощутит сектор кондо в регионе 416, так как предложение растёт, а спрос падает. Когда мы окажемся по ту сторону кризиса, во второй половине 2021-го, ситуация изменится. Люди начнут понимать, что аренда жилья в центре Торонто – это отличная сделка, и спрос начнёт возвращаться.
Между этими периодами я предвижу определённые изменения в предложениях. Активность застройщиков зимой будет слабой. Поэтому сокращённое предложение во второй половине 2021-го в сочетании с ростом спроса также приведут к улучшениям на данном рынке. Но до этого нас ещё ожидает зима.
А что насчёт массового отъезда в пригороды? Эта тенденция продолжится?
Как мы все знаем, эта тенденция началась задолго до кризиса, это не новый тренд. Каждый кризис усиливает тенденции. И этот кризис не стал исключением. Продолжим ли мы эту тенденцию? Определённо нет. Когда мы окажемся по ту сторону кризиса, люди пересмотрят этот подход. Тренд продолжится, но уже не нынешними темпами.
Когда мы оказываемся в какой-то ситуации, люди часто преувеличивают её долгосрочные последствия. Люди смотрят на массовые отъезды из центра города и считают это признаком долгосрочной тенденции. Это не тот случай. Я думаю, люди вернутся в центр, и тенденция продолжится, но уже более медленными темпами, нежели сейчас.
Какой Вы можете дать совет тем, кто сейчас находится на рынке? Стоит ли выжидать?
Думаю, если вы ищете быстрый вариант инвестиций, можно подождать. В случае долгосрочных планов зима предоставит неплохие варианты для захода на рынок с учётом относительно мягкой природы рынка. Полагаю, весенний рынок будет относительно сильным.
А когда будут известны сроки вакцинации, как это повлияет на рынок и экономику в целом?
Это одна из причин, по которой я считаю, что экономика будет очень сильной во второй половине года, особенно летом, в октябре и ноябре, когда вакцина станет широкодоступной. Это одна из причин моего оптимизма относительно второй половины года, когда экономика увеличится на 4%, 5% ,6%, а рынок недвижимости покажет солидные улучшения.
Лучшее ли сейчас время для покупки кондоминиума в центре?
Я считаю, что рынок сейчас довольно слабый, и, возможно, он станет ещё слабее. Следующие пару месяцев точно станут хорошей возможностью с долгосрочной точки зрения.
