Маким БАГИНСКИЙ
Broker of Record
Right At Home Realty Investments Group
Не секрет, что при сегодняшних ставках кредитования снимать квартиру дешевле, чем купить её в кредит, так как в случае покупки платёж по кредиту, обслуживанию и годовой налог будут гораздо выше, чем аренда такой же квартиры.
Как долго это продлится? Может вообще выгоднее жить в ренте, и не стоит ничего покупать? Давайте рассмотрим, так ли это.
Сегодня активность покупателей на рынке жилья в Торонто самая низкая за последние 27 лет. Новостройки по заоблачным ценам в Онтарио никто покупать не хочет, девелоперы не могут продать 75% проекта, необходимые для получения кредита на строительство, и, соответственно, уже 2 года как практически не начинаются новые стройки.
Работа ведётся лишь на строительных площадках проектов, продававшихся ранее, да и то не на всех. Многие проекты были аннулированы. Также есть и девелоперы, ушедшие в банкротство.
К сожалению, из-за сильно поднявшейся стоимости строительства и неимоверно выросших поборов со стороны властей продавать по более низким ценам девелоперы не могут, и итог уже абсолютно ясен. Через 2–3 года, когда все проекты, которые застряли в последние годы, должны бы были закончиться, мы столкнёмся с очень большой нехваткой жилья. К этому времени ставки кредитования станут опять низкими, огромный отложенный спрос вернётся на рынок, довольно быстро будет раскуплено всё имеющееся на рынке жильё и цены неминуемо опять улетят вверх.
Этот сценарий изменить уже не может ничто, так что сегодняшние цены на жильё уже через несколько лет покажутся нам просто смешными.
Но цены ценами, а что же будет происходить со стоимостью аренды?
Сегодня очень многие снимают жильё. Армию арендаторов (а основными арендаторами квартир традиционно являются новые иммигранты и студенты) сегодня пополнили те, кто не в состоянии приобрести своё собственное жильё при высоких ставках кредитования. И таких людей очень много.
В 2024 году в GTA количество сделок по аренде увеличилось сразу на 26%. У некоторых сейчас сложилось впечатление, что жить «в ренте», в общем-то, и неплохо, так как это гораздо дешевле, чем платить за купленную в кредит квартиру. И сегодня это действительно так.
Несмотря на огромный спрос, цены на аренду сейчас немного просели относительно цен прошлого года и связано это с рекордным количеством окончания строек в кондо-проектах, начинавшихся в 2018–2020 годах.
К примеру, в хорошем кондоминиуме в даунтауне Торонто студию сегодня можно снять дешевле 2,000 долларов и это на 4% дешевле, чем в прошлом году. Односпальную квартиру за две с половиной тысячи и это на 3% ниже, чем годом ранее, а двуспальную квартиру за 3,200,- так же на 3 % дешевле, чем в прошлом году. А вот цены на аренду квартир с тремя спальнями опустились на 12% и «трёшку» сегодня можно снять за 4,000.
Давайте рассмотрим, действительно ли выгоднее сегодня арендовать квартиру с 2 спальнями, чем иметь её в собственности.
Среднестатистическая цена аренды «двушки» в центре Торонто 3,257 долларов. Стоимость такой квартиры с паркингом и «локером», притом, что цены сегодня сильно ниже относительно пика в феврале 2022 года, составляет примерно 750,000.
Допустим, вы приобрели такую квартиру с первоначальным взносом 20% и ваш кредит составляет 600 тысяч долларов. Моргидж сегодня уже можно получить под 5%, а значит, платёж по кредиту составит 3,200, из которых ежемесячно примерно 800 долларов вы будете выплачивать в счёт погашения самого кредита.
То есть, кредит вам будет обходиться в 2,400. Также вам придётся платить «меинтаненс» – 600 долларов в месяц и годовые налоги – 300 долларов в месяц. Таким образом, купленная в кредит квартира c 2 спальнями в даунтауне Торонто будет обходиться вам в 3,300 долларов в месяц. А среднестатистическая аренда такой квартиры 3,257. То есть, то же самое. Но это сегодня.
Как только процент по ипотечным кредитам упадёт до 3%, а это время уже не за горами ,то купленная в кредит квартира будет обходиться уже в 2,300. Платёж по кредиту 2,500, минус выплата его принципиальной части в 1,100, плюс обслуживание – 600 и налог 300 долларов в месяц. И это уже на тысячу долларов в месяц меньше, чем арендовать такую квартиру.
Ну и, конечно, не надо забывать, что, как ни крути, недвижимость в долгосрочной перспективе дорожает, как минимум, на 5% в год. А это значит, что за 5 лет, живя в собственной квартире, что, конечно, приятнее, чем в арендованной, вы получаете прирост стоимости в 200 тысяч долларов, плюс 60 тысяч сэкономите на разнице между арендной платой и платежом по кредиту.
В итоге за 5 лет получается сумма в 260,000 долларов даже при том, что все эти пять лет ваш лендлорд не будет повышать арендную плату. Так что, мнение о выгодности аренды относительно покупки это всего лишь миф, придуманный теми, кто просто не может позволить себе покупку.
Но и это ещё не всё. Что будет дальше происходить со стоимостью аренды?
За весь 2023 год в Торонто на аренду было выставлено 28,510 квартир. В этом же году, только за первые 6 месяцев, из-за большого окончания строительств и очень трудной перепродажи только что построенных квартир, более 44,000 выставленных на аренду объектов. Естественно, при таком количестве предложений цены на аренду стабильны.
Но не надо забывать, что мы имеем 500 тысяч ежегодно прибывающих в страну иммигрантов, и правительство планирует держать иммиграцию, как минимум на этом же уровне, ближайшие 10 лет.
По статистике из 500 тысяч приезжающих в страну иммигрантов около 150,000 оседают именно в GTA. Учитывая, что средняя семья по статистике это два с половиной человека, и 90% вновь прибывших это потенциальные арендаторы, то, чтобы обеспечить их жильём, требуется более 50 тысяч единиц арендного жилья ежегодно.
Сегодня из-за большого количества окончаний проектов в Торонто достаточно арендных площадей. А вот завтра, когда из-за кризиса последних двух лет в строительной индустрии, отстроенных проектов вообще практически не будет, ситуация изменится в корне. Спрос в разы превысит количество предложений, и цены на аренду совершат сильный скачок вверх.
В 2027–2030 годах мы ожидаем катастрофическую нехватку недвижимости, как для аренды, так и для покупки. И это будет то время, когда стоимость квартиры с 2 спальнями в хорошем проекте даунтауна Торонто, которую сегодня можно приобрести за 750,000, улетит далеко за миллион, а сниматься такие квартиры будут за 5,000 в месяц, а не сегодняшние 3,200.
Так что, если у вас нет собственного жилья, и вы живёте в арендованной квартире, покупайте недвижимость как можно быстрее.
Сегодня, когда ставки по кредитам падают, на рынке очень большое количество предложений и цены просели, – самое время задуматься о приобретении своего первого жилья. Завтра может быть уже поздно.
А ощущение сегодняшней спокойной жизни в арендованном жилье очень обманчиво и ничем хорошим для тех, кто останется жить в нём, не закончится.
Maxim Baginskiy, Broker of record
Right At Home Realty Investments Group
Портал по Торонто и Калгари www.newGTAcondos.com
Портал по Карибам www.BuyCaribbeanHome.com
416-832-8343
Фото: Pexels
