Резко растущие цены на недвижимость означают, что часто дома продаются по намного более высокой стоимости, чем изначально указывается.
В итоге, потенциальные покупатели и профессионалы индустрии не всегда понимают, какую ставку делать.
Определение разумной цены для предложения становится ещё более трудной задачей, когда продажи жилья превращаются в аукционы.
На рынках с высоким спросом дома часто продаются в день подачи предложения о покупке. Это заставляет покупателей принимать участие в слепых аукционах, при которых все предложения делаются одновременно, и потенциальные покупатели не знают, какие ставки делают их конкуренты.
Некоторые объекты в таких рынках, например, коттедж за городом на севере от Торонто, продаются по цене, вдвое превышающей изначальную. Недавно жильё в Торонто было продано по цене на $1млн. выше, чем указывалось при выходе на рынок.
По мнению многих, причиной такого явления является рост спроса в сочетании с ограниченным предложением и низкими мортгидж ставками. Это было бы правдой, если б мы верили в то, что продавцы жилья не знают, как оценить свою собственность в рыночных условиях с повышенным спросом.
«Листинговая цена раньше была одним из наиболее важных факторов при продаже дома, так как она сигнализировала потенциальным покупателям об ожидаемой продавцами стоимости», – говорит Мустафа Аббаси из Zolo.
Альтернативное объяснение предполагает, что дома специально выставляют по более низкой цене, чем недавно проданные объекты аналогичного формата, чтобы привлечь больше покупателей. Такое решение приводит к большей конкуренции между покупателями. По словам Аббаси, «сегодня риелтор часто предлагает выставить собственность на продажу по заниженной цене, чтобы спровоцировать войну предложений».
В прошлом рынки недвижимости не показывали такой безумной активности и спекуляции. В своей публикации в 1992 году американский профессор экономики Джоел Хоровитц написал, что объекты «чаще всего продаются по цене ниже изначально указанной, и крайне редко по цене выше выставленной». Далее он указал, что листинговые цены выступают в качестве предельной цены.
Подтверждение заявления Хоровитца можно найти и в данных о продажах малоэтажных домов Торонто в 1995-ом, когда менее 2% объектов продавались по цене, превышающей заявленную. Среднее соотношение продажной цены к листинговой (sale-to-list-price ratio – SLR) составляло 99%.
Разумеется, рынком движут ожидания продавцов и покупателей. В работе 1994-ого профессор финансов из США Джон Найт, а также другие специалисты, указали, что заявленные цены бывают завышенными, когда они представляют намерения продавца. Более низкие цены встречаются в «рынках, которыми движет желание покупателей совершить приобретение».
Возможно, текущие рыночные условия отражают желание покупателей стать домовладельцами любой ценой. Недавнее исследование подтверждает гипотезу о том, что война предложений увеличивает разницу между заявленной стоимостью и финальной ценой при продаже.
Это поведение отличается в зависимости от рыночного цикла. Профессор Стэнли МакГрил и его соавторы в своей работе 2010-го заметили, что за два квартала до пика цен на недвижимость 2007-го заявленные цены в США на 12% превышали продажные. После пика финальные цены продажи начали превышать листинговые.
Канадский опыт в динамике цен на жильё похож на то, что мы видели в США. Данные о продажах недвижимости в Большом Торонто показали, что SLR в марте 2021-го составил 107%, а средний период продажи собственности достиг всего 13 дней. Аналогично прямо перед тем, как рынок Торонто достиг кульминации в марте 2017-го, SLR вырос до 111%, а собственности продавались, в среднем, за 10 дней.
После рыночного пика SLR значительно снижается. Вспомните слабый рынок недвижимости в августе 2017-го, когда SLR в Торонто упал до 98% спустя всего пару месяцев после резкого роста.
Что эти данные означают для покупателей сегодня? Желание и готовность некоторых покупателей потратить больше, чем другие, говорят о том, что дома в рынках с высоким спросом будут продаваться по цене, намного более высокой, чем изначально заявлено.
Покупателям, нуждающимся в мортгиджах и оценке жилья, необходимо быть крайне осторожными. Теория экономики и опыт риелтора никак не помогут в случае рынков, на которых дома продаются по цене, на сотни тысяч долларов превышающей листинговую.
Не исключено, что для кого-то разумным может быть ожидание подходящей недвижимости с подходящим временем, когда предложение догонит спрос.
