Уже совсем скоро мы перевернём страницу этого года, принесшего довольно много испытаний для рынка недвижимости и мортгиджей. Что же нас ждёт в 2019 году?
Представляем вам подборку свежих прогнозов на следующий год относительно процентных ставок, мортгидж правил, продаж на рынке недвижимости и цен на жильё:
Процентные ставки
Снижающаяся инфляция в Канаде и США, более низкие прогнозы экономического роста в грядущем году, а также обвал нефтяных котировок и фондовых рынков привели к более сдержанным ожиданиям относительно процентных ставок в 2019-ом.
Всего месяц назад все были почти уверены в повышении ставки Банком Канады уже в январе. Однако теперь следующее повышение может произойти не раньше весны или даже лета.
Более того, некоторые, например, исследовательская компания Capital Economics, даже прогнозируют снижение ставки в следующем декабре.
«На наш взгляд, прогнозы слабого внутреннего спроса заставят Банк Канады выдерживать паузу большую часть 2019-го, а затем – снизить ставки в конце следующего года», – указывается в отчёте Capital Economics.
Ассоциация недвижимости Британской Колумбии считает, что Банку Канады придётся притормозить свои планы и довести овернайт ставку с текущих 1.75% до 2.50% уже только в 2020-ом.
«Скорее всего, банк повысит ставку, максимум, два раза в следующем году, хотя мы склоняемся и вовсе лишь к одному повышению», – говорится в отчёте. «Плавающие ставки могут слегка увеличиться вместе с более высокой прайм ставкой, а пятилетние фиксированные ставки с большей вероятностью останутся без изменений или даже сократятся в первом квартале 2019-го». Ассоциация прогнозирует снижение пятилетней фиксированной ставки до 3.64% в первом квартале, а затем повышение до 3.74% – во втором.
Послабления мортгидж правил
Так как приближаются выборы 2019-го, политики, с большой вероятностью, добавят в свои кампании пункт о доступности ипотечных кредитов. В первую очередь, они попытаются завладеть голосами покупателей первой недвижимости (first-time buyers), для которых поиски финансирования ещё никогда не были настолько сложными. Наиболее вероятными в предвыборных платформах будут следующие пункты:
- Ограничение верхнего лимита для процентной ставки, используемой банками при стресс тестировании заёмщиков.
- Возврат 30-летней амортизации для покупателей первой недвижимости, оформляющих застрахованный мортгидж.
- Освобождение от стресс теста заёмщиков, обновляющих свои мортгиджи и желающих сменить банк для получения более выгодной ставки.
Напомним, стресс тест был введён год назад. Он требует, чтобы покупатели с первоначальным платежом (down payment) не менее 20% доказывали свою способность вносить мортгидж платежи под пятилетнюю ставку Банка Канады или под контрактную ставку плюс 2% (выбирается более высокая ставка). В случае застрахованного мортгиджа (с первым платежом менее 20%) для стресс теста используется также более высокая ставка из двух вариантов: та же ставка Банка Канады или реальная контрактная ставка, предлагаемая вашим банком (без добавления двух процентов).
Уменьшение выдачи мортгиджей в отделениях банков и посредством личных встреч
Сегодняшние мортгидж заёмщики требуют быстрого и разумного совета без маркетинговых уловок. Они также хотят наиболее низкую ставку. Банки могли бы предложить и то, и другое – если бы им не нужно было содержать большое число отделений и специалистов по продажам. К концу 2019-го визиты в отделения банков для получения совета по мортгиджам начнут выходить из моды. Всё больше заёмщиков будут выбирать предварительную онлайн квалификацию и электронный обмен документами. Многие заёмщики, все чаще предпочитают заменить личную встречу на 0.10% скидки от процентной ставки по ипотечному кредиту.
Более строгие правила для обладателей HELOC
У вас есть кредитная линия под залог жилья (HELOC) и вы хотите получить новый мортгидж на другую собственность? Теперь два крупнейших канадских банка, RBC и TD, при оценке вашей ипотечной заявки, будут предполагать, что вы используете ваш HELOC по максимуму. Именно так они оценивают, сможете ли вы позволить себе новый мортгидж вдобавок к тому, что у вас уже есть, даже если вы не взяли в долг с этой кредитной линии ни единого цента. Регулятор банковской системы считает, что это предусмотрительно, и другие финансовые институты скорее всего последуют данному примеру в 2019-ом. В результате, люди с существующим HELOC будут квалифицироваться под меньшие суммы ипотечного кредита, существенно сокращая продажи второй собственности, рентных объектов и недвижимости для отдыха. И это лишь часть последствий.
CREA прогнозирует пессимистичный год для недвижимости
Канадская Ассоциация Недвижимости (CREA) прогнозирует двузначное снижение национальных продаж в 2019-ом – вплоть до наиболее низкого уровня за пять лет.
По словам ассоциации, несмотря на сильный прирост населения, большая часть трудностей является результатом правительственных вмешательств, направленных на охлаждение рынка недвижимости.
«Несмотря на поддерживающие экономические и демографические показатели во многих частях страны, новые правила в сочетании с растущими процентными ставками ограничивают доступ к ипотечному финансированию и отрицательно влияют на уверенность покупателей», – указывается в прогнозе CREA на следующий год.
«Рост цен на недвижимость в некоторых регионах резко замедлился. Цены снижаются в тех регионах, в которых предложение оказалось более высоким, чем продажи», – добавляет ассоциация.
СМНС ожидает умеренную активность на рынке в следующие два года
По мнению Канадской Ипотечной и Жилищной Корпорации (СМНС), в 2019-ом нас ожидает замедление на рынке. СМНС прогнозирует сокращение числа новых застроек до 194,000 – 204,500 объектов.
«Нашим главным прогнозом является умеренная активность на канадском рынке недвижимости в 2019-ом и 2020-ом», – говорит Боб Дуган, главный экономист СМНС. «Предполагается, что число новых застроек сократится по сравнению с недавними высокими показателями. На вторичном рынке мы ожидаем также меньше продаж в следующие два года. Тем временем, цены на недвижимость должны достигнуть уровня, который соответствует таким основным экономическим показателям, как рост доходов, уровня рабочей занятости и населения».
Большой Торонто покажет сбалансированные условия с умеренным увеличением продаж и ростом цен, соответствующим инфляции. Растущая стоимость домовладения, скорее всего, будет оказывать поддержку сильному рынку аренды.
Фирмы по торговле недвижимостью прогнозируют умеренный рост цен в 2019-ом
Два отдельных отчёта от Royal LePage и Re/Max прогнозируют умеренный рост цен в следующем году.
По мнению экспертов Royal LePage, средняя стоимость недвижимости в 2019-ом увеличится на 1.2%, а в Большом Торонто цена вырастет на 1.3% до $854,552. В Ванкувере ожидается увеличение всего на 0.6% до $1.29 млн., а цены в Монреале могут показать рекордно крупное повышение на 3%, в среднем, до $421,306.
Национальный рынок недвижимости останется в «цикле коррекции» с довольно медленным ростом цен», говорит глава компании Royal LePage Фил Сопер.
Согласно прогнозам Re/Max, продажи покажут, в среднем, годовой рост в 1.7%. Крупнейшие увеличения ожидаются в Лондоне (+17%), Чиллиуоке (+13%) и Виндзоре (+13%).
В своём годовом отчёте Re/Max также указывает, что покупатели первой недвижимости будут «доминировать» на рынке в 2019-ом: молодые пары будут фокусироваться на кондо и таунхаусах в ценовом диапазоне от $350,000 до $500,000.
Чего ждать на канадском рынке ипотечного кредитования в следующем году, узнайте сегодня ЗДЕСЬ
