Маким БАГИНСКИЙ
Broker of Record
Right At Home Realty Investments Group
Сегодня рынок нового строительства кондоминиумов в Торонто практически мёртв. В этой статье я расскажу о причинах, приведших к сегодняшней ситуации и будущих необратимых последствиях, вызванных сегодняшним кризисом.
Я работаю на рынке инвестиций в строящиеся кондоминиумы Торонто уже почти 20 лет и могу с уверенностью сказать, что того, что мы видим сегодня, не только не было за прошедшие 20 лет, но, пожалуй, строительная индустрия столкнулась с самым сильным кризисом за последние 50 лет.
В мае этого года во всём GTA на этапе котлована было продано всего 518 квартир, это приблизительно в 8 раз меньше чем обычно продавалось за месяц в предыдущие годы и в два раза меньше, чем даже во время локдаунов пандемии.
Некоторые застройщики уже объявили банкротство, некоторые балансируют на грани. Новые, даже полностью проданные ранее проекты не начинают строительство, так как девелоперы не могут получить финансирование строительства на приемлемых условиях.
В это же время девелоперы вынуждены платить огромные проценты по уже полученным ранее кредитам, использованным на покупку земли, дизайн и рабочие чертежи проекта, на получение всевозможных согласований и так далее.
Каждый месяц задержки строительства стоят девелоперам огромных денег, и в итоге многие из полностью проданных ранее проектов никогда не будут построены, так как станут попросту нерентабельными.
Причина происходящего — это сначала пандемия, во время которой было остановлено строительство, глобальное подорожание логистики и стоимость строительных материалов.
Далее, на мой взгляд, неадекватные действия властей, которые, растратив все бюджетные деньги во время пандемии, подняли девелоперам плату за разработку новых строительных объектов сразу на 49%, пытаясь таким образом пополнить бюджет. И, наконец, инфляция и дорогое финансирование, вызванное взлетевшими до небес ставками по кредитам.
Как следствие, себестоимость строительства многоквартирных кондоминиумов стала заоблачной, и продать сегодня квартиры по ценам, при которых возможно воплотить проект стало практически невозможно.
Для нормального функционирования pre-construction индустрии цены на новостройки должны отличаться от равноценного жилья на вторичном рынке на 10–15%. Это норма, по которой всегда работала строительная индустрия.
Сегодня же из-за высокой себестоимости строительства цены на новостройки поднялись на 30 и более процентов, а из-за дорогого кредитования и, как следствие, отсутствия покупателя на рынке, цены на вторичном рынке упали на 15 %.
В итоге стоимость при покупке новостройки сегодня как минимум на 30% выше, чем такая же квартира стоит на вторичном рынке. Причём, я не сравниваю кондоминиумы, построенные 10–15 лет назад, это абсолютно другой продукт. Я сравниваю с кондо, строительство которых закончилось пару лет назад с теми, что продаются сегодня на этапе котлована.
Конечно, при таком раскладе новостройки сегодня покупают единицы. Сегодня покупают лишь те, кто годами не мог скопить деньги на первоначальный взнос. Они пользуются супервыгодными предложениями девелоперов, когда можно вносить, например по 1,000 ежемесячно на протяжении всей стройки, и саккумулировать за время строительства необходимый «даунпеймент». Как правило, это люди, покупающие впервые и таких покупателей крайне мало.
Инвесторы же, которые всегда были двигателем рынка, полностью перестали покупать в Онтарио. На начальном этапе строительства всегда было очень мало покупателей, покупающих для себя, так как покупая на этапе котлована надо внести 15% от стоимости и ждать окончания строительства 4–5 лет.
Когда цены на новостройки были лишь немногим дороже вторичного жилья, а стоимость недвижимости существенно возрастала за время стройки, их заменяли инвесторы, отлично зарабатывающие на подобных сделках. Сегодня же их попросту нет.
Для получения финансирования строительства девелоперу надо продать как минимум 75% квартир в многоквартирном кондоминиуме. И при отсутствии инвесторов, ранее быстро раскупавших квартиры на этапе котлована, на продажу проекта может уйти несколько лет.
Сегодня в выставленных на продажу pre-construction проектах в месяц продаётся ничтожное количество квартир. Девелопер в это же время платит проценты по уже имеющимся кредитам. А это значит, что для того, чтобы удержаться наплаву, следующие квартиры надо продавать ещё дороже, иначе проект станет убыточным.
В итоге цены на квартиры в проектах на стадии котлована не только не падают, но и продолжают расти. Вот только желающих покупать эти квартиры – нет. И, действительно, зачем покупать, когда можно купить на вторичном рынке на 30 % дешевле.
К сожалению, это реалии сегодняшнего дня и это полный крах строительной индустрии кондоминиумов в Торонто, который сегодня мы ещё не видим, но очень сильно почувствуем в ближайшие годы.
Если вовремя не начать строительство, то примерно через 4 года на рынок не будут выходить готовые квартиры и возникает большая нехватка предложений.
Последствия кризиса последних лет будут катастрофическими, две трети проектов в которых сегодня продаются, квартиры никогда не будут построены или же будут построены лишь через 8–10 лет, так как возвращение строительной индустрии в норму не будет быстрым. Инвесторы начнут возвращаться на рынок pre-construction проектов только тогда, когда на рынке вторичного жилья не останется предложений, цены на вторичном рынке взлетят до небес и практически догонят сегодняшние цены проектов на стадии котлована.
Вот мой прогноз, что будет происходить с рынком кондоминиумов GTA в ближайшие годы: к середине 2025 года ставки кредитования станут приемлемыми и на рынок вернётся большое количество покупателей, отложивших покупку в прошедшие годы из-за невозможности получения кредитования.
Далее на то, чтобы раскупить большое количество инвентари, которое сегодня есть на рынке, потребуется как минимум 6–7 месяцев. В это время цены на вторичном рынке начнут понемногу расти, и чем меньше будет оставаться квартир, тем больший рост цен следует ожидать. В 2026 году на рынке вторичных продаж останется очень мало квартир и тут начнётся сильное подорожание и за год цены вторичного рынка практически догонят цены в pre-construction проектах.
В 2027 году мы увидим полную катастрофу.
- Низкие ставки по кредитам и на рынке много людей, готовых совершить покупку.
- На вторичном рынке квартир очень мало
- Нет окончаний строящихся проектов, так как темпы строительства, начиная с 2020 года, упали глобально
- Цены на вторичном рынке на 30–40% выше сегодняшних, а цены на pre-construction проекты лишь незначительно выше цен на вторичном рынке
Далее наступит нормализация, pre-construction проекты начнут быстро раскупаться, как это было ещё несколько лет назад. Темпы строительства увеличатся в разы и спустя 4–5 лет, в 2031 – 2032 году, мы получим очередное большое количество окончаний проектов, и, как следствие, много предложений на вторичном рынке, что приведёт к очередной коррекции цен.
Вот таковы реалии сегодняшнего дня. Сегодняшний кризис, опустивший цены на жильё примерно на 15% от пиковых цен февраля 2022 года, не сделал жильё доступным, так как из-за дорогого кредитования воспользоваться ситуацией и купить недвижимость с дискаунтом смогли лишь немногие.
В долгосрочной же перспективе он приведёт к тому, что цены взлетят до небес, и даже при низких ставках кредитования, которые мы ожидаем уже к концу следующего года, недвижимость не станет доступной.
Maxim Baginskiy , Broker of record
Right At Home Realty Investments Group
Портал по Торонто и Калгари www.newGTAcondos.com
Портал по Карибам www.BuyCaribbeanHome.com
416-832-8343
