Питер Рутледж, глава Бюро управляющего по финансовым институтам (Office of the Superintendent of Financial Institutions – OSFI), во вторник заявил, что кредитные риски, связанные с мортгиджами на покупку жилой недвижимости, увеличились «незначительно». Напомним, OSFI осуществляет надзор над федерально регулируемыми банками и лендерами Канады.
И это на фоне «крайне значительного» повышения цен на жильё, которые в октябре показали годовой скачок на 23% (с учётом сезонных колебаний) до средней стоимости в $716,585.
В целом, рост объёмов ипотечного кредитования составляет около 10% в год.
«Хотя рынки недвижимости многих канадских городов можно назвать «буйными» с осени 2020 года, мы в OSFI верим, что риск, связанный с мортгиджами на покупку жилья, показал лишь скромный рост», – указал Рутледж. «Несмотря на эту повышенную активность и растущие объёмы ипотечного кредитования, канадцы тратят меньше своего дохода на обслуживание таких долгов, как мортгиджи, автомобильные кредиты и кредитные карты».
Рутледж добавил, что Бюро использовало несколько «консервативных инструментов для увеличения порога безопасности» на рынке ипотечных кредитов. Они включают в себя стресс-тесты для заёмщиков под более высокую процентную ставку (сегодня она равна 5.25%) наряду с дополнительной тщательностью при оценке собственности и установкой «динамических» ограничений коэффициента кредит-стоимость, который лучше отражает риск определённых объектов недвижимости и рынков.
«Тем не менее, мы считаем текущий дисбаланс между спросом и предложением на рынке недвижимости реальным риском, и всем участникам канадской системы недвижимости необходимо принять меры, если мы хотим сократить этот риск», – подчеркнул он. «Сильнейшим риском для финансовой системы Канады является дисбаланс между спросом и предложением на рынке жилья».
По его словам, требуется правительственное взаимодействие на всех уровнях, чтобы решить эту проблему.
Комментируя роль выбора ставок при оценке общего риска, Рутледж заявил, что мортгиджи с плавающими ставками сейчас «популярны, как никогда» и теперь составляют более половины (51%) всех новых мортгиджей, выданных на покупку жилья в предыдущие пару месяцев.
«Так как плавающие ставки сегодня ниже фиксированных, новые покупатели, чтобы стать домовладельцами, возможно, берут на себя повышенный риск роста ставок, который идёт в наборе с плавающим мортгиджем», – пояснил он.
Рутледж также добавил, что нетрадиционные кредитные продукты под залог жилья, например, сочетание мортгиджа и HELOC (кредитная линия, обеспеченная жильём), могут подогревать рост цен на недвижимость, так как они часто включают в себя растущий компонент (кредитную линию), увеличивающуюся вместе с внесением платежей в основную часть долга (principal).
По его мнению, в случае таких продуктов кредиторам и надзорным органам труднее быстро оценить уровень риска в период стресса.
«Когда OSFI видит резкий рост некоторых кредитных продуктов, мы обязаны понять, почему это происходит, и оценить, какие риски этот рост может представлять для финансовых институтов и экономики», – говорит он. «Далее, когда пропорции данных продуктов развиваются, существует вероятность того, что такие продукты перестанут соответствовать нашим ожиданиям андеррайтинга. Мы попросили банки тщательно изучить риски, возникающие со стороны их собственных комбинированных мортгиджей, включающих HELOC».
