С учётом сегодняшних дешёвых денег и столь стремительного роста цен на недвижимость домовладение приобрело новое значение.
Основной момент заключается в том, что это изменило наше отношение к ипотечному долгу. Дни максимально быстрого погашения долгов по моргиджу уже далеко позади – его заменило принятие долгосрочного кредитования, часто длящегося до пенсии или даже до конца жизни. Больше не тревожась по поводу скорейшего погашения, многие домовладельцы рефинансируют свои мортгиджи и перезапускают отсчёт.
Владельцы на пенсии могут пользоваться обратной закладной (reverse mortgage), чтобы помочь своим взрослым детям, вытесненным из рынка, или чтобы дольше оставаться в своих домах. Эксперты по недвижимости говорят, что в этом есть смысл: они могут использовать необлагаемый налогами капитал в своей недвижимости.
Многие рассматривают это как копилку, ведь стоимость недвижимости сейчас крайне высокая. Часто людям комфортно вносить платежи по ставке 2-3% за дом стоимостью $1.8 млн. Если они рефинансируются и возьмут деньги для повторной инвестиции во что-то другое, они могут заработать больше. Похоже, многие так и поступают.
В отличие от предыдущего поколения, новому сейчас помогает наличие мортгидж специалистов.
Вдобавок, молодому поколению не пришлось жить с процентными ставками в диапазоне от 12% до 18%, как это было в 1980-х. Они не переживают о выходе на пенсию с непогашенным мортгиджем. Для многих лучше иметь больший денежный поток сегодня, чем меньший долг завтра.
Дункан Макленнан, экономист и профессор Университета Глазго, изучает рынки недвижимости в Канаде, США и Австралии. По его словам, правительства проявляют «устаревшее» восприятие того, как на самом деле функционирует домовладение. Они думают, что речь до сих пор идёт о желании попасть для начала на нижнюю ступень владения собственностью. Однако это стало серьёзным испытанием, ведь сейчас есть возрастная специфика домовладения. Вдобавок, некоторым с первым платежом помогают родители. Как только люди ступают на эту лестницу, их спрос на более крупное жильё, чем им необходимо, начинает расти.
«Владение собственной недвижимостью изначально должно было мотивировать людей экономить с помощью ипотечных кредитов. Сейчас же домовладение – это система спекуляции, и вхождение в неё создаёт состояние в больших размерах», – говорит профессор Макленнан.
Он указывает на налоговую структуру, которая поощряет инвестиции в недвижимость, и на старшее поколение, использующее капитал в своём доме.
«Крупнейшие спекулянты на канадском рынке недвижимости – это на самом деле канадцы возрастом старше 50 лет, если речь идёт о дополнительной собственности».
Почти две трети канадцев являются домовладельцами. Из них у троих из пяти есть мортгидж, говорит Стив Померой, изучающий недвижимость уже почти сорок лет.
«Было распространено военное мышление, когда необходимо было экономить, не полагаясь на кредит, и многие не хотели брать на себя крупные долги. На мой взгляд, с сегодняшней стоимостью у нас намного больше терпимости к задолженности, чем в прошлом. И если у вас есть дом в Ванкувере, сумма вашего мортгиджа составляет $500,000, а стоимость дома равна $2 млн., вам, вероятно, всё равно. Когда придет время покинуть этот мир, остаток по мортгиджу погасится из денег с продажи недвижимости, а у ваших наследников ещё и остаётся кругленькая сумма».
