В течение последних пяти лет наше правительство периодически просыпается и осознаёт, что в Торонто очень серьёзная проблема с жильём. Его в городе и окрестностях катастрофически не хватает, цены растут, и жильё с каждым годом становится всё менее доступно для покупателей. Доля людей, имеющих собственное жильё, снижается, а тех, кто вынужден арендовать становится всё больше и больше.
Периодически принимаются различные меры, к сожалению, не приносящие нужного результата. Так было уже неоднократно, начиная с 2017 года, когда для остановки роста цен, вместо того, чтобы бросить все силы на увелечение объёмов строительства, решили уровнять спрос и предложение путём отстранения от рынка большого количества потенциальных покупателей и ввели целый ряд мер по охлаждению рынка. Это сработало примерно на год, – цены во второй половине 2017-го упали примерно на 15%, но уже через 10 месяцев они снова стали подниматься и в итоге через полтора года были гораздо выше, чем до введения мер по охлаждению рынка.
Очередное фиаско правительство потерпело, когда попыталось заставить девелоперов строить дома для аренды. Девелоперам предоставили существенные льготы при строительстве объектов, которые были предназначены для аренды, но не для продажи. Ошибочно посчитав, что можно реанимировать события 30-ти – 40 летней давности, когда строительство «рентовок» было очень популярно среди застройщиков.
Сегодняшняя конъюнктура строительного бизнеса опирается на более краткосрочный инвестиционный цикл, девелоперам строительство «рентовок» оказалось абсолютно не нужно, а правительству пришлось дать задний ход. Много чего, приносящего краткосрочные результаты, но не решающего глобальной проблемы, а, наоборот, усугубляющего её, было сделано за эти годы, а проблема не только не уходила, но и постепенно нарастала.
Очередной кризис недвижимости, связанный с резким поднятием процентной ставки, начавшийся в марте 2022 года, вроде бы опять сам по себе сбалансировал спрос и предложение и цены на недвижимость даже немного упали. Правда, опять случилось это лишь по той причине, что большое количество потенциальных покупателей просто распрощались с мечтой о покупке собственной недвижимости и вынуждены были уйти в рент, что привело к тому, что цены на аренду выросли за 2 года на 40% и продолжают рости дальше, а со свободными арендными площадями сложилась просто катастрофическая ситуация.
Осознание тог, что решение проблемы не в том, чтобы убрать с рынка потенциальных покупателей, а в том, чтобы строить больше, конечно, у властей было всегда, но как это сделать, не имея ни достаточного количества строительных материалов, ни строительной техники, ни достаточного количества рабочих строительных профессий, никто придумать не мог.
В прошлом году и в начале этого года было наконец-то сделано несколько правильных шагов, направленных не на то, чтобы убрать с рынка потенциальных покупателей, а на то, чтобы темпы строительства со временем значительно увеличились. Открыли часть земель, находящихся под регуляцией «Green Belt», массовое строительство на которых ранее было запрещено, разрешили строить многоквартирные комплексы на землях, предназначавшихся только для строительства индустриальных объектов и, наконец, убрали преграды для переделки односемейных домов в дуплексы и триплексы. Плюс разрешили строить дополнительный дом на участках, ранее разрешавших строительство только одного дома. Всё это отлично и решает проблему, где строить.
Далее принялись решать проблему того, кто всё это будет строить, и, наконец-то, месяц назад заработала иммиграционная программа express entry, по которой рабочие строительных специальностей могут въехать в страну и получить вид на жительство. Под программу express entry для строительных рабочих были выделены внушительные квоты и в долгосрочной перспективе это, скорее всего, принесёт результат.
Но проблемы третьей составляющей, необходимой для значительного увеличения объёмов возводимого жилья, а это нехватка строительных материалов и техники, пока остаётся без решения. Тем не менее, предварительная работа ведётся и в этом направлении и кое-какой результат уже есть.
Всё это замечательно, вот только делать это надо было как минимум 6-7 лет назад, до того, как изменили имиграционную политику, увеличив в разы приток новых иммигрантов, причём паралелльно с развитием транспортной инфраструктуры. При сегодняшнем приросте населения принимаемые меры в долгосрочной перспективе принесут результат, но не смогут полностью сбалансировать спрос и предложение, этих мер уже явно недостаточно. Даже если всё, что делается сегодня, будет доведено до конца и начнут строить гораздо больше, этого будет недостаточно для баланса спроса и предложения.
Сейчас бы самое время задуматься над тем, чтобы пустить в страну современные технологии и строительные материалы, уже широко используемые в других странах и позволяющие стороить гораздо быстрее и дешевле. Для этого нужно существенно изменить строительные коды, ориентированные на традиционное строительство, которые в Канаде крайне консервативны и на сегодня существенно тормозят застройщиков, не давая им возможности уменьшить себестоимость и сроки строительства. К сожалению, этой проблемой, а, на мой взгляд, она крайне важна, пока никто не занимается.
Кроме этого, создалась абсолютно новая проблема, связанная с высокими ставками кредитования, которые просто похоронили строительную индустрию, полностью зависимую от кредитов. Сегодня удар пришёлся по всем фронтам. Из-за глобально выросшей себестоимости строительства строить стало нерентабельно, и многие крупные девелоперы просто ушли с рынка, мелкие строители также сидят без работы, не начиная новых объектов.
Владельцы частных домов тоже не спешат переделывать бейсмент под квартиру для аренды или строить дополнительный дом на своём участке, так как это обходится в приличную сумму, которую ранее можно было взять в виде кредитной линии под основной дом, а сегодня это очень дорого или же попросту невозможно из-за крайне непростой квалификации для поолучения такого кредита.
В итоге из-за массового свёртывания строительных проектов рабочие-строители, которые раньше были очень востребованы, сегодня сидят без работы. Statistics Canada показывает, что только за последние месяцы в Канаде потеряли работу более 45,000 строителей-специалистов. Всё больше и больше рабочих отрасли становятся безработными. А ведь скоро начнут приезжать в страну по программе express entry новые рабочие строительных специальностей, которых раньше так ждали. Сегодня они также станут потенциальными безработными.
Строительная индустрия стала самой пострадавшей отраслью, высокие ставки по кредитам просто убили весь строительный бизнес и ситуация не нормализуется пока ставки не станут опять доступными, покупатель вернётся на рынок, а строить опять станет выгодно. Причём после нормализации ставок кредитования девелоперы не вернутся на рынок молниеносно, и, конечно, это займёт какое-то время.
В итоге мы получили ситуацию, когда иммиграция на ранее невиданном уровне, всем надо где-то жить, а стройки встали. Меры, принимающиеся сегодня, безусловно, способны переломить ситуацию с количеством возводимого жилья, а значит стабилизировать цены и сделать жильё более доступным, но всё это будет происходить очень медленно.
На мой взгляд, для существенного увеличения темпов строительства понадобится как минимум 7-8 лет. При этом в более краткосрочной перспективе на 4-5 лет ситуация ровно противоположна. Из-за дорогих кредитов строительных объектов на начальном этапе сегодня крайне мало, а ведь построены они будут именно через 3-5 лет, так как это срок строительства многоквартирного комплекса.
Соответственно, создаётся ниша приблизительно в 3 года, которая придётся на 2026 – 2029 годы, когда из-за крайне малого количества новых строек сегодня, мы столкнёмся с очень сильной нехваткой готового жилья. К этому времени ставки кредитования вернутся к привычному уровню и образуется большой дисбаланс спроса и предложений.
Нетрудно спрогнозировать, что будет с ценами на то небольшое количество жилья, которое всё-таки удастся построить к этому времяни. Так что, инвесторам, сориентированным на 4-6 летний инвестиционный цикл, сегодня имеет прямой смысл покупать объекты с окончанием строительства в период 2026-2029 годов. Тут можно будет неплохо заработать.
Баланс спроса и предложений, который возникнет благодаря принимаемым сегодня мерам, по моему мнению, придёт лишь к 2030 году, и это будет время стабилизации цен на довольно длительный период. Вот только эта стабилизация придёт на уровне цен, которые будут на 30-40% выше сегодняшних. То есть шансы того, что мы увидим здоровый рынок недвижимости, когда цены растут чуть быстрее темпов инфляции, есть, но не в ближайшей перспективе.
Пока же наоборот, мы ожидаем резкий рост цен, который начнётся, как только кредитование станет опять доступным, а это значит, что доступность жилья в ближайшие годы будет только ухудшаться.
Если вы заинтересеваны в инвестициях в недвижимость, свяжитесь с нами, и мы подберём вам стратегию, наиболее подходящую для вашей финансовой ситуации.
Maxim Baginskiy / Broker of Record
Right At Home Realty Investments Group
https://newgtacondos.com/
416-832-8343
