Канада показывает продолжительный экономический рост и стабильный прирост населения. Миллениалы и новые канадцы формируют домохозяйства, и они проявляют сильное желание иметь собственное жильё.
Процентные ставки сейчас низкие. В таких условиях продажи должны взлетать, а предложение – расти вместе со спросом, удерживая цены на стабильном уровне. Вместо этого предложение остаётся сдержанным, а цены значительно выросли в ключевых рынках.
Майкл Бурк, глава Канадской Ассоциации Недвижимости (Canadian Real Estate Association – CREA), считает, что большая часть вины за этот рыночный дисбаланс лежит на правительстве, так как в политике доминировал узкий фокус на снижение задолженности населения, в то время как корни проблем недостаточного предложения (излишняя бюрократия, дополнительные сборы, налоги и препятствование новому строительству) остались почти без внимания.
Если мы хотим решить проблему доступности жилья в Канаде, правительству необходимо изменить политику и заняться этими факторами. Со своей стороны, федеральное правительство может начать разработку более гибкого мортгидж стресс теста.
Во-первых, стоит рассматривать ипотечный долг в канадском контексте. Канадцы обладают одним из наиболее высоких коэффициентов домовладения и мортгидж кредитования в мире. Факты показывают, что канадцы используют свои ипотечный долг с умом. В большинстве случаев мы вносим дополнительные платежи или другими методами ускоряем процесс погашения долга. По данным Equifax, кредитные рейтинги канадских покупателей первой недвижимости считаются «очень хорошими», и, как правило, они продолжают улучшаться во время первого, второго и третьего года домовладения.
Во-вторых, есть множество доказательств того, что канадцы очень сильно ценят домовладение. Собственное жильё считается главным приоритетом для всех возрастных категорий: от миллениалов до бэби-бумеров. И возможность иметь свой дом также является ключевым пунктом привлекательности для иммигрантов, многие из которых прощаются с обществами, в которых это – редкость.
К сожалению, несмотря на все признаки ответственности и аккуратности канадских заёмщиков, потенциальные покупатели сегодня ограничены рядом правительственных мер, которые необходимо изменить. В особенности, речь идёт о мортгидж стресс тесте.
Хотя одинаковый подход ко всем смог охладить перегретые рынки, он также дестабилизировал рынки недвижимости Прерий, которые и до этого страдали от регионального экономического спада. Прошло 23 месяца со времени введения стресс теста. В тот момент правительство хотело убедиться в том, что заёмщики смогут обслуживать свои долги, когда придёт время обновляться – в основном, потому что ожидалось повышение ставок.
Но теперь предполагается, что процентные ставки будут сокращаться на фоне слабого экономического роста, торговых войн и других факторов. С учётом таких условий стоит задаться вопросом, стоит ли небольшое улучшение качества ипотечных кредитов, созданное стресс тестом, многих нежелательных последствий, к которым это привело.
Покупатели, вытесненные стресс тестом, могут искать (и уже ищут) альтернативные варианты финансирования под более высокие процентные ставки. Сколько заёмщиков были вынуждены согласиться на более высокие ставки у других финансовых институтов, чтобы приобрести желаемый дом? Точных данных недостаточно, но мы знаем, что этот сегмент мортгидж рынка резко вырос по всей Канаде, особенно среди предпринимателей и новых канадцев.
Покупатели, желающие приобрести жильё, которое они присмотрели до введения стресс теста, но не хотят или не могут обратиться к альтернативным источникам финансирования, теперь должны вносить более крупный первоначальный взнос или вовсе покупать более дешёвую собственность.
Однако в новых условиях листинги с менее дорогими домами оказывается крайне сложно найти и их недостаточно, поэтому чистым эффектом стресс теста стало усложнение для покупателей при поиске недорогой недвижимости.
В некоторых случаях это из-за того, что стресс тест сократил покупательную способность канадцев, и это заставило некоторых домовладельцев не выставлять своё первое жильё на продажу, даже если они планировали сделать это, чтобы переехать во что-то более дорогостоящее. Иными словами, мортгидж стресс тест ограничивает предложение на рынке недвижимости в секторе более доступного жилья.
Аналогичное влияние мы видим и в сфере строительства новых объектов. Новые застройки не успевают за продолжающимся приростом населения.
С учётом растущего числа покупателей-новичков, вытесненных из рынка стресс тестом, многие застройщики сократили свои прогнозы продаж и урезали строительство. Это приводит к аналогичным последствиям на вторичном рынке и в секторе арендной недвижимости. Скудное предложение и сильный спрос продолжат влиять на цены (продажи и аренды), делая жильё ещё менее доступным.
Правительству необходимо беспокоиться об уровне задолженности населения. Однако, подавление спроса – это не решение.
Пришло время пересмотреть текущий подход на всех правительственных уровнях: от федерального до провинциального и муниципального, от расходов на инфраструктуру до зонирования, налогообложения и выдачи строительных разрешений.
Чтобы исправить проблему предложения, понадобятся национальные усилия, но игнорирование проблемы лишь ухудшит экономический рост и навредит всей канадской экономике.
Почему мортгидж стресс тест не только делает жильё менее доступным, но и ухудшает ситуацию с предложение на рынке недвижимости узнайте сегодня ЗДЕСЬ
