Когда в конце 2017 года Бюро управляющего по финансовым институтам OSFI представило новый мортгидж стресс тест, его главной целью было предотвращение финансовых проблем в будущем у канадских домовладельцев и ограничение бесконтрольного кредитования.
Прошло уже более года, и теперь стало очевидно, что стресс тест приносит больше вреда, чем пользы, закрывая дверь перед лицом покупателей первой недвижимости (first-time homebuyers). Настало время рассмотреть способы для стимуляции и мотивации покупателей в Канаде, а не для их наказания.
Давайте вспомним недавние события, чтобы увидеть всю картину. Вернёмся в 2016-ый и 2017-ый, когда специалисты прогнозировали появление рыночного пузыря в Канаде.
Честно говоря, все были несколько дезориентированы из-за рекордно высокого месячного и годового роста цен – особенно, на таких крупных рынках, как Торонто и Ванкувер. Правительство Британской Колумбии тогда ввело налог для иностранных покупателей, а за ним последовало и правительство Онтарио. Новый налог оказал желаемый и охлаждающий эффект.
Затем, когда канадская экономика демонстрировала внушительный рост с отличными результатами рабочей занятости и увеличением ВВП, Банк Канады начал повышать процентные ставки. С учётом того, что канадцы уже отличались рекордным уровнем задолженности, окончание периода дешёвых денег потенциально представляло большие проблемы, когда речь зашла о доступности мортгиджей. В итоге, канадское правительство осмотрительно представило в конце 2017-го мортгидж стресс тест OSFI, а затем расширило его на все мортгиджи в 2018-ом.
Эти изменения привели к желаемым результатам. Новые покупатели недвижимости должны были доказывать свою способность позволить себе первоначальный платёж и мортгидж в условиях растущих процентных ставок, которые все прогнозисты ожидали в 2019-ом.
Но внезапно экономика начала замедляться: в этом году прогнозируется, что рост ВВП составит 2.2%, а в следующем – лишь 1.9%. Вдобавок, мы столкнулись с нестабильностью, вызванной торговыми разногласиями и пошлинами. Теперь Банк Канады берёт паузу в цикле повышения ставок.
Иными словами, контекст, при котором стресс тест был введён, более не является актуальным. Рост процентных ставок уже не прогнозируется, как это было ранее, а покупатели, отчаянно желающие зайти на рынок, вынуждены обращаться к альтернативным и более дорогим финансовым институтам и частным инвесторам при получении мортгиджа.
Давайте посмотрим на сегодняшнее положение дел. С тех пор, как стресс тест начал распространяться на все мортгиджи, уровень предложения либо ужесточился, либо расширился – в зависимости от рыночного сегмента. Сегодня 10% канадцев больше не могут квалифицироваться под мортгидж в банке. Стресс тест вытеснил покупателей первой недвижимости из многих рынков Канады и привёл к цепной реакции во всех последующих сегментах покупателей. Это повлияло на покупателей, желающих переехать в более просторное жильё для растущей семьи. Это привело к безумию на рынке аренды, так как те, кто больше не мог квалифицироваться под мортгидж, были вынуждены снимать жильё.
Очевидно, что канадскому правительству необходимо найти способы для поддержки и даже стимуляции покупателей недвижимости в Канаде (особенно покупателей-новичков, столкнувшихся с трудностями при попытке зайти на рынок), а не для их наказания. Хотя стресс тест принёс необходимый эффект вначале, требование квалифицироваться под «стресс ставку», на 2% превышающую контрактную и при 25-летнем амортизационном сроке, уже непродуктивно, ведь рынок успел нормализоваться до более разумного уровня.
Прошло уже чуть больше года с момента введения стресс-теста и сегодня мы анализируем приносит ли он пользу или вред.
