Доступность жилья стала настолько актуальной темой в рамках текущей предвыборной программы, что даже ещё необъявленные предложения (которые могут и вовсе не воплотиться в жизнь) приводят к серьёзным противоречиям.
На этой неделе Консерваторы обвинили Либералов в том, что те вынашивают план о внедрении налога на прирост капитала от продажи основного места жительства – плату, которую Либералы ранее отвергли. Сейчас доход, полученный от продажи такого жилья, освобождён полностью от прироста капитала, и отмена такого освобождения будет иметь серьёзные последствия.
С учётом возобновлённого интереса к этой теме мы посчитали, что сейчас самое время поговорить об интересной истории налога на прирост капитала в Канаде, особенно о его значительном влиянии на рынок недвижимости.
Брайан Арнольд и Тим Эдгар, пишущие для издания Canadian Public Policy, определили прирост капитала как «прирост, появившийся в результате передачи имущества, в той мере, в которой его не требуется включать в доход».
Налог на прирост капитала в Канаде был введён в 1972 году. Королевская налоговая комиссия, возглавляемая Кеннетом Картером, ранее указывала, что, так как прирост капитала, подарки и наследства улучшили состояние счастливых получателей, такие увеличения должны облагаться налогом, как доход или зарплата. «Доллар есть доллар», – заявила Комиссия.
В результате, были внесены изменения в закон о подоходном налоге, и 50% от полученного прироста капитала были включены в облагаемый налогом доход. Со временем облагаемая налогом доля выросла с 50% до 66.66%, а затем – до 75%. Позже показатель сократили обратно до 50%, и по сей день он не менялся.
По словам Арнольда и Эдгара, введение налога на прирост капитала было «значительно похожим в некоторых аспектах и крайне противоположным – в других» при сравнении с введением налога в Австралии, Новой Зеландии, Великобритании и США. За исключением Новой Зеландии, где местные инвестиции не облагаются общим налогом на прирост капитала, остальные экономики ввели очень похожий налог на прирост капитала.
Такой налог в Великобритании был введён в 1965-ом. Австралия представила похожий вариант в 1985-ом. Опыт США оказался более сложным – здесь в списке изменений, включающих акт о налоговых реформах 1986-го, был предложен прирост капитала, а также изменения наиболее высокой предельной налоговой ставки. Акт включил в себя «полный прирост капитала в доходе, но максимальная предельная налоговая ставка для физических лиц была значительно снижена».
Ещё одно сходство между странами с налогом на прирост капитала представляет собой исключение прироста от продажи основного жилья. Правила в США несколько отличаются своей строгостью. В Австралии, вдобавок к основному месту жительства, под освобождение от налога может также попасть до двух гектар окружающей земли. Канада освобождает 0.5 гектара в таком случае.
«Освобождение данных приростов отражает политическую чувствительность и социальную значимость семейного дома», – говорят Арнольд и Эдгар.
Недавняя противоречивая кампания предполагает, что включение основного жилья в прирост капитала остаётся больной темой.
Три четверти национального благосостояния Канады составляет недвижимость, и основное жильё представляет большую часть этого сектора. Налог на доход от продажи основного жилища окажет прямой удар по домовладельцам, которые десятилетиями переводили свои сбережения из других инвестиционных источников в жильё. Новый налог также навредит рынку жилой недвижимости, что, в свою очередь, негативно повлияет на внутреннее потребление.
Так как большинство канадских домохозяйств имеют собственное жильё, всё, что влияет на их состояние, вряд ли поможет в предвыборной кампании.
Введение налога в Канаде отличается от других стран двумя ключевыми моментами. Во-первых, это введение в 1985-ом пожизненного освобождения от налога на прирост капитала, которое с 1995-ого может быть использовано только малым бизнесом, фермерами и другими, кто связан с рыболовной сферой.
Второе ключевое отличие представляет собой тот факт, что налог на прирост капитала в Канаде не учитывает инфляцию. Так как изначальная стоимость не индексируется с учётом инфляции, те, кто платит налоги на реализованный доход, платят их по увеличенной стоимости, которой частично или полностью способствовала инфляция, а не реальный рост стоимости активов.
В то же время, Австралия, Великобритания и США ввели поправку на индексацию, чтобы решить вопрос влияния инфляции на прирост капитала. Австралия представила поправку в 1985-ом – через три года после введения меры в Великобритании.
Игнорирование инфляции в приросте капитала стало одной из причин, по которым предложение по строительству специализированных арендных объектов в Канаде практически полностью исчезло.
Хотя многие связывают резкий спад в данном секторе с введением контроля пустующих объектов (рентный контроль) в 70-х, остаётся неизменным тот факт, что строительство объектов для аренды начало резко падать с введением налога на прирост капитала, не учитывающего инфляцию при последующей продаже.
Предложение рентных объектов в Канаде всё ещё не восстановилось до уровня, зарегистрированного до введения налога на прирост капитала.
Вместо расширения спектра действия данного налога, требуется прямо противоположное изменение. Участники предвыборной кампании имеют возможность включить в свою платформу прогрессивные предложения, которые могут улучшить состояние канадцев.
Чтобы заставить инвесторов пересмотреть своё участие в строительстве рентных объектов, необходимо учитывать инфляцию в вопросе прироста капитала. В итоге, это улучшит коэффициент пустующих помещений и ослабит давление на ренту.
Историю налога на прирост капитала в Канаде и его влияния на рынок недвижимости, узнайте сегодня ЗДЕСЬ
