Почему цены на недвижимость в Большом Торонто настолько высоки?

Опубликованный в четверг отчёт агентства Transparency International Canada, предполагает, что причиной могут быть грязные деньги.

Иными словами, рынок недвижимости Торонто приветствует преступников, давая им простой способ инвестировать, одновременно повышая цены на жильё для обычных людей.

Авторы исследования утверждают, что с 2008 года на рынке недвижимости Большого Торонто без надзора и должной осмотрительности появилось более $20 миллиардов анонимных денег.

За это время более 50 000 домов были куплены компаниями, которые могут легко спрятать своих настоящих владельцев.

Средние цены на жильё в регионе более чем удвоились за последнее десятилетие.

Федеральный бюджет включил в себя некоторые меры, направленные на поддержку канадского рынка недвижимости, однако никаких изменений мортгидж стресс теста так и не произошло.

В то же время, правительство объявило о помощи покупателям первой недвижимости (first-time buyers), и эта новость была встречена в большинстве своём с оптимизмом.

Канадская Ипотечная и Жилищная Корпорация (СМНС) выделяет $1.25млрд. на следующие три года, чтобы предоставлять 5% от стоимости существующего жилья и 10% от стоимости новых объектов в виде беспроцентных займов, которые необходимо будет погасить при последующей перепродаже собственности. Деньги при определённых условиях получат покупатели первой недвижимости, подающие заявку на застрахованный мортгидж.

Доктор Шери Купер, главный экономист DLC, назвала это смелым решением, хотя заявила, что стоит ещё подождать подробной информации о том, каким образом будет производится возврат средств.

Федеральный бюджет 2019 года включает в себя соблазнительную меру для потенциальных покупателей первой недвижимости (first-time home buyers) – меру, которая может привести к тому, что агентство недвижимости Канады возьмёт на себя около 10% стоимости жилья и сократит ипотечную нагрузку на заёмщиков.

Бюджет предлагает программу, названную «Инициатива для покупателей первой недвижимости», для улучшения уровня доступности жилья. Правительство выделяет $1.25 млрд. за три года на так называемый «мортгидж с совместным капиталом – shared equity mortgage».

По сути, это похоже на беспроцентный заём, в котором план по возврату денег не требует погашения кредита в первые годы. Для квалификации под эту программу, семья должна зарабатывать не более $120,000 в год и иметь первоначальный взнос в размере 5% от цены приобретаемой недвижимости – это минимальное требование для застрахованного в СМНС мортгиджа.

Напомним, СМНС оказывает поддержку большей части канадского рынка недвижимости, предоставляя мортгидж страхование. Новая программа еще больше увеличит роль корпорации.

Если потенциальный покупатель соответствует выше упомянутым требованиям, в рамках программы СМНС возьмёт на себя до 10% от общей стоимости нового дома от застройщика или 5% от стоимости уже существующего дома на вторичном рынке.

Согласно новому исследованию, канадским женщинам платят на 25 процентов меньше, чем мужчинам.

И этот разрыв ещё больше увеличивается, когда речь идет о бонусах и распределении прибыли.

Исследование, проведенное по заказу ADP Canada (Automatic Data Processing, Inc), пришло к выводу, что канадские женщины зарабатывают в среднем $49 721 в год по сравнению с $66 504, которые получают мужчины.

Онлайн-опрос, проведённый компанией Leger Research, также показал, что нижний предел спектра заработной платы представлен по большей части женщинами, поскольку 26 процентов из них сообщили, что зарабатывали менее $30 000. Мужчины в этой категории составляют 14 процентов.

Женщины также зарабатывают почти на треть меньше, чем мужчины, когда речь идет о дополнительной компенсации, такой как премии и распределение прибыли. Респондентки сообщили, что эти их доходы в среднем составляют $3 912, у мужчин они равны $5 823.

Масштабы требований пересмотреть правила В-20 растут с каждым днём.

Через неделю после того, как Совет Недвижимости Торонто (TREB) уже второй раз обратился к Оттаве с просьбой пересмотреть мортгидж стресс тест, аналогичное требование выдвинул Совет Недвижимости Британской Колумбии (BCREA). По словам BCREA, стресс тест сократил покупательскую способность на 20% и, таким образом, обострил, а не исправил, проблему с недоступным жильём.

В прошлом месяце, в провинции было совершено лишь 4,533 сделки купли-продажи по системе MLS, что на 27% меньше, чем в феврале 2018 года. Средняя стоимость упала на 9.3% до $678,625. В свою очередь, количество листингов выросло на 36.5% до 30,891 объекта за аналогичный 12-месячный период.

«В результате, несмотря на сильный рынок труда Британской Колумбии, продажи в феврале снова замедлились», – заявил Брэндон Огмундсон, главный экономист BCREA.

Канадская ассоциация недвижимости сообщает, что уровень продажи домов в феврале упал по сравнению с прошлым годом, и средняя цена проданного жилья также снизилась. 

По данным ассоциации, продажи домов в прошлом месяце сократились на 4.4% по сравнению с февралём 2018 года.

В месячном исчислении они снизились в феврале на 9.1% по сравнению с январём.

Средняя цена домов, проданных в стране в феврале, составила $468 350, что на 5.2 % меньше, чем в том же месяце в 2018 году.

В прошлом году опрос Канадской Ипотечной и Жилищной Корпорации (СМНС) показал, что, по мнению 68% жителей Ванкувера, иностранные покупатели способствуют росту цен на недвижимость. Новый отчёт утверждает, что они могли быть правы.

В случае 19.2% кондоминиумов Ванкувера, построенных в 2016-17 годах, как минимум один из владельцев не является жителем Канады. В случае всех типов недвижимости показатель за указанный период составляет 15.3%. Для сравнения: показатель был равен лишь 11.2% в секторе кондо, построенных с 2011-го по 2015-ый. Исследование СМНС также показало, что 10.4% кондоминиумов в Британской Колумбии также принадлежат не жителям Канады.

Общее количество среди всех объектов, тем временем, значительно меньше: лишь 4.9% всей жилой недвижимости Ванкувера и пригородов принадлежат иностранцам, указывается в исследовании СМНС за 2016 год. Число объектов с, как минимум, одним иностранным владельцем в Ванкувере выростает до 7.6% и до 6.2% по всей Британской Колумбии.

Статистическое управление Канады сообщает, что в четвёртом квартале прошлого года долги домохозяйств росли быстрее, чем их доходы.

По данным агентства, с поправкой на сезонность в четвёртом квартале прошлого года задолженность домашних хозяйств по кредитам увеличилась до 178.5 процентов от располагаемого дохода. В третьем квартале этот показатель составлял 178.3 процента.

Это означает, что на каждый доллар располагаемого дохода домохозяйства приходилось примерно 1.79 кредитных доллара.

Следующим решением Банка Канады будет снижение процентных ставок. Так считает Дэвид Розенберг, указывающий, что экономика находится «всего в одном шаге» от рецессии.

По мнению Розенберга, главного экономиста и стратега в Gluskin Sheff + Associates, центральный банк вынужден изменить направление движения ключевой ставки в соответствии с новыми временами, иначе он рискует упустить подходящий момент.

«Мы только что увидели два квартала подряд с негативным ростом реального спроса. Иными словами, если мы ещё не в рецессии, то уже в одном шаге от неё», – заявил он.

«Так что же необходимо Банку Канады делать в таких условиях? Вы вначале сменяете режим ужесточения на нейтральный тон – это и было сделано. Теперь Банк более сдержанно говорит о ставках, и следующим шагом должно стать их сокращение».