Cлишком быстрое повышение ставок окажет разрушительное влияние на рынок недвижимости
Заместитель главного экономиста CIBC, Бенджамин Тал, призывает Банк Канады проявить медленный и последовательный подход к повышению процентных ставок, чтобы избежать значительного ущерба для мортгидж заёмщиков.
По мнению Тала, чтобы убедиться в том, что темпы повышения ставок не подтолкнут домовладельцев к краю финансовой пропасти, необходим крайне взвешенный подход.
“Главным риском для рынка недвижимости сейчас является потенциальная ситуация, при которой центральный банк выжидает, выжидает, выжидает, а затем резко начинает в панике повышать ставки – предположим, в 2023 году; это бы нанесло серьёзнейший удар по рынку жилья”, – говорит он. “Поэтому вся надежда на то, что Банк начнёт повышать раньше и медленно. Это поможет ограничить ущерб для ипотечного рынка и рынка недвижимости. На мой взгляд, тот факт, что Банк Канады говорит нам о планах начать повышения во второй половине 2022-го (намного раньше, чем ожидалось ещё пару месяцев назад), является хорошим признаком”.
Напомним, центральный банк чётко дал понять, что не начнёт повышать свою ключевую процентную ставку до тех пор, пока экономическое восстановление после удара пандемии не стабилизируется. И на недавнем заседании он дал понять, что предвидит подобное развитие событий во второй половине следующего года.
Исторически низкие процентные ставки, направленные на поддержку внутренней экономики во время пандемии, имели и побочные действия – резкое нагревание канадских рынков недвижимости. Повышенная активность не ограничилась традиционно горячими рынками Торонто и Ванкувера с их средними ценами на жильё, превышающими $1 млн. Работа из дома, начавшаяся с приходом пандемии, заставила канадцев расширить горизонты поиска более просторной собственности.
Это привело к двузначному росту цен во многих спальных районах вокруг Торонто, как например Брэмптон и Ошава, отделив эти рынки от основных экономических показателей региона.
Такой рост цен на фоне исторически низких ставок вынудил канадцев получать всё более крупные мортгиджи. По словам Тала, это создало условия, при которых домовладельцы стали наиболее чувствительными к любым повышениям ставок, чем когда-либо.
“Разумеется, мы должны задаться вопросом о том, до какой степени люди чувствительны к более высоким процентным ставкам? Если вкратце, то “очень чувствительны”, – считает он. “Это рекордно высокий уровень чувствительности. Согласно моим подсчётам, повышение ставки на 1% сейчас будет на 30-40% более эффективным, чем всего пару лет назад. Так что чувствительность домохозяйств к более высоким ставкам выросла”.
Из-за низких процентных ставок и крайне высоких цен на жильё Канада всё больше начала полагаться на сектор жилой недвижимости, который сейчас отвечает более чем за 10% общей экономической производительности. Тал считает, что без аккуратной политики центральный банк может ввести Канаду в ещё одну рецессию, поспешив с повышениями.
“Появлению каждой экономической рецессии помогла (если не больше) ошибка кредитно-денежной политики, при которой центральный банк слишком быстро повышал ставки, и нам этого действительно необходимо избегать”, – указал он.
“Мы знаем, что инфляция будет расти, мы не знаем, как долго это продлится; мы знаем, что она будет расти, и, если слишком долго ждать, пока уже не станет поздно, то потом ставки будут повышаться слишком быстро. На мой взгляд, дело не в самом факте повышений, а в их темпе”.
Низкие ставки помогают заёмщикам выплачивать мортгиджи с рекордной скоростью
Хотя в некоторых регионах страны цены на недвижимость достигают астрономических высот, исторически низкие мортгидж ставки позволяют заёмщикам погашать свои кредиты быстрее, чем когда-либо.
По данным Edge Realty Analytics, сегодня, в среднем, 61% первого мортгидж платежа покупателя-новичка уходит на погашения основной части долга (тела кредита).
В начале 2000-х показатель составлял 26.5%. Изменение оказывается ещё более значительным, если мы вспомним средний показатель 1990-х, который составлял 11.9%. В 1980-х он равнялся и вовсе лишь 4.6%.
В результате, за короткое время заёмщикам удаётся накопить намного больше капитала в собственном жильё, пока процентные ставки остаются низкими.
“Домовладение представляет собой крайне агрессивный вид принудительной программы сбережений”, – указывается в ежегодном потребительском отчёте Мортгидж Профессионалов Канады. “В итоге, (даже не учитывая влияния роста цен) капитал в доме накапливается очень быстро”, – добавляют авторы отчёта. “Эта отличная “чистая доступность” объясняет, почему рыночная активность в Канаде остаётся высокой и большинство канадцев считают домовладение финансово более выгодным, чем аренду, даже несмотря на стремительный рост цен на недвижимость и бремя мортгидж платежей с процентами”.
Низкие процентные ставки не только позволили заёмщикам быстрее выплачивать мортгиджи – они также поддерживают умеренную доступность недвижимости, несмотря на увеличение цен за последние 12 месяцев в среднем на 38.4%.
Однако ставки не будут оставаться низкими вечно. Всё хорошее когда-либо заканчивается, и крайне низкие мортгидж ставки – не исключение. Банк Канады отчётливо дал понять, что к концу следующего года он планирует начать повышение.
Никто не может предугадать, каким будет увеличение в следующем цикле центрального банка, но рынки прогнозируют, как минимум, восемь повышений по 0.25% за следующие пять лет. Это приведёт овернайт ставку Канады к 2.25%, что на 2% выше сегодняшних рекордно низких 0.25%.
Однако, по мнению главного экономиста кредитного союза Alberta Central, г-на Сен-Арно, даже более скромное увеличение ставок на 1-1.50% может вывести цены на уровень переоцененности, сделав сегодняшний несколько доступный рынок жилья уже просто недоступным для большинства.
“Наши симуляции показывают, что многие города Канады столкнутся со значительными проблемами доступности жилья, как только процентные ставки начнут расти”, – добавил он. “Повышения мортгидж ставок на 1.50% может быть достаточно для создания серьёзных трудностей на некоторых рынках недвижимости и для цен на жильё”.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
