– МВФ – Банк Канады может позволить себе не повышать ставки до 2015 года
– Когда рефинансирование является разумным решением?
– Правительство работает над новым сводом правил (B-21) по регулированию ипотечного рынка
МВФ – Банк Канады может позволить себе не повышать ставки до 2015 года
Согласно недавнему отчёту Международного Валютного Фонда (МВФ), в 2014 году Канада может продемонстрировать более существенный экономический рост – вплоть до 2.25%. Напомним, на этот год МВФ прогнозировал более скромные результаты, а именно 1.6%.
По мнению МВФ, “потребители постепенно будут уменьшать уровень своей задолженности, темпы строительства сократятся в соответствии с демографическими тенденциями, а рост цен на недвижимость продолжит замедляться”.
Несмотря на то, что на прошлой неделе Организация экономического сотрудничества и развития (Organization for Economic Cooperation and Development – OECD) призвала Банк Канады начать повышать ставки уже в следующем году, МВФ всё же согласен с прогнозом большинства специалистов: “Постепенное сокращение существующей экономической поддержки к концу 2015 года приведёт к повышению инфляции до необходимых центральному банку 2%, а процентная ставка начнёт расти лишь в начале 2015-го”.
Ведущие экономисты также перенесли свои прогнозы первого повышения ставок, как минимум, на первый квартал 2015 года или даже позднее.
“В данный момент те, кто принимает решения в центральном банке, могут себе позволить подождать и пока не поднимать ставки. Умеренная активность в строительном секторе, замедляющийся рост цен на недвижимость и задолженности населения – всё это, в сочетании с ожидаемым ростом долгосрочных ставок, когда Федеральная Резервная Система США начнет сворачивать программу стимулирования, даёт Банку Канады больше времени до начала цикла повышения”, – считает МВФ.
Именно поэтому мы рекомендуем нашим клиентам с достаточным капиталом в доме воспользоваться чрезвычайно низкими процентными ставками по плавающим ипотечным кредитам (сегодня вплоть до 2.40%) и консолидировать свои долги по высокопроцентным кредитным карточкам и линиям, а потом увеличить минимальный мортгидж платёж и быстрее освободиться от всех долгов!
Когда рефинансирование является разумным решением?
Рефинансирование можно трактовать как замену существующего долгового обязательства (мортгиджа в нашем случае) другим долговым обязательством с новыми условиями. Часто данный процесс влечёт за собой выплату штрафа за преждевременное расторжение существующего ипотечного договора, а также покрытие расходов на услуги адвоката.
Вывод собственного капитала из недвижимости (equity takeout) часто применяется для использования этих денег в разнообразных целях. Эта операция позволяет домовладельцам получить доступ к их капиталу в доме. Если же у вас есть мортгидж на данную собственность, то при выводе капитала общая сумма задолженности под залог вашей недвижимости возрастает. В большинстве случаев при выводе капитала из недвижимости есть возможность оформления второго мортгиджа (в виде обычного амортизируемого кредита или в виде кредитной линии) на данную собственность без расторжения первого и без выплаты штрафа.
Согласно новому отчёту, в этом году более 10% домовладельцев, в среднем, получили дополнительно около $57,000 под залог своей недвижимости – и это, несмотря на ужесточение мортгидж правил, усложняющих операции рефинансирования.
“У тех, кто рефинансировался, спросили, с какой целью они это делали”, – указывается в отчёте, подготовленном экономистом Уиллом Даннингом для СААМР. “Некоторые назвали более одной цели”.
Однако главной причиной, заставившей 11% канадских потребителей прибегнуть к данному способу получения финансирования, была консолидация долга (debt consolidation). В переводе на деньги это составляет $16.6 млрд. или 28% от всей суммы, полученной данным способом за последние 12 месяцев.
Ещё $12.3 млрд. (или 21%) были направлены на обновление или ремонт жилья. Около $9.7 млрд. (16%) ушло непосредственно на покупки и оплату обучения.
Прежде чем решаться на рефинансирование или вывод капитала из собственности, пожалуйста, проконсультируйтесь с профессиональным мортгидж брокером. Очень часто мы советуем нашим клиентам не делать этого, так как финансовый результат может быть отрицательным, учитывая штрафы, оплату услуг адвоката и другие расходы.
Правительство работает над новым сводом правил (B-21) по регулированию ипотечного рынка
В начале этой недели в Торонто прошла ежегодная и крупнейшая в Канаде конференция, посвященная вопросам ипотечного кредитования. Среди ведущих экономистов и банкиров с докладом выступила Джули Диксон, Глава бюро управляющего по финансовым институтам (OSFI).
Несмотря на то, что г-жа Диксон не имеет право делать прогнозы, из ее доклада можно было понять, что правительство и контролирующие органы внимательно следят за состоянием рынка недвижимости, а также за финансовым здоровьем не только больших банков, но и рядовых канадцев.
Из доклада мы сделали следующие выводы:
1. OSFI активно разрабатывает новый пакет рекомендаций (B-21) для страховых мортгидж компаний (CMHC, Genworth, Canada Guarantee)
2. Предварительная версия, разрабатываемого пакета, будет доступна в марте 2014 года.
3. Скорее всего, рекомендации вступят в силу в конце лета или осенью следующего года.
Теперь слухи (не подтвержденные, но и не опровергнутые главой OSFI):
1. 30-ти летняя амортизация, возможно, будет полностью запрещена для всех типов мортгиджей независимо от коэффициента Кредит/Стоимость (Loan-to-Value – LTV).
Напомним, сегодня при наличии 20% (LTV=80%) первоначального взноса возможно получить удлиненную до 35 лет амортизацию и, тем самым, существенно снизить месячный платеж по мортгиджу.
2. Готовятся более строгие квалификационные требования к GDS/TDS – коэффициентам, по которым банки рассчитывают соотношение дохода к затратам на обслуживание недвижимости и других долговых обязательств.
Скорее всего, это приведет к тому, что большинство заемщиков смогут квалифицироваться на меньшую сумму мортгиджа/более дешевую недвижимость.
Как только будут дополнительные новости по этой важной теме, мы сразу же дадим вам знать!
В среду, 4-го декабря, состоится очередное заседание Банка Канады, на котором будет озвучена процентная ставка и обозначены тенденции развития экономики Канады на ближайшее время. В тот же день, с 8 до 9 часов вечера, мы приглашаем вас настраиваться на волну Радио Плюс AM1430 и слушать в прямом эфире наш анализ заявления банка. Вы также можете выиграть подарочный сертификат в Книгоманию за лучший вопрос по теме мортгиджей и финансирования недвижимости.
