Газета Плюс (October, 4)
Мортгидж с плавающей ставкой – сегодняшний анализ
Мортгидж с плавающей ставкой – сегодняшний анализ
Из-за достаточно резкого подъема фиксированных мортгидж ставок многие хорошо квалифицированные заёмщики снова начинают отдавать предпочтение мортгиджам с плавающей ставкой. Сегодня мы постараемся разобраться в том, насколько выгодным для вас может быть плавающий процент.
Так исторически сложилось, что на протяжении предыдущих 20-30 лет плавающие ставки были более выгодными для канадских заёмщиков, чем фиксированные. В то же время, всего чуть более четверти заёмщиков выбирают этот вариант. Но почему?
Вероятно, основная причина заключается в риске, который приходится брать на себя при выборе плавающей ставки. Несмотря на действительно выгодные условия, вы сталкиваетесь с неуверенностью и неопределённостью, которых большинство заёмщиков пытаются избегать.
Если вы всерьёз рассматриваете вариант мортгиджа с плавающей ставкой, вам необходимо знать некоторые пункты о данном продукте, чтобы понять, насколько он вам подходит.
1. Процентная ставка, которую вы получаете, основывается на соответствующей формуле. Она представляет собой прайм плюс или минус определённый процент. К примеру, вам предлагают ставку прайм-0.50% (Р-0.50%), а прайм сегодня равен 3.00%. Это значит, что ваша ставка составляет 2.50%.
3.00% – 0.50% = 2.50%
При поиске наиболее выгодной плавающей ставки необходимо искать самую большую скидку от прайма. Иными словами, Р-0.50% лучше, чем Р-0.25%. Данная формула не меняется на протяжении всего срока вашего ипотечного контракта (term). Большинство контрактов на мортгиджи с плавающей ставкой заключается на 5 лет.
2. Прайм ставка может меняться. Процент по вашему мортгиджу меняется именно из-за того, что он основывается на прайм ставке. Прайм ставка, в свою очередь, напрямую зависит от ключевой овернайт ставки Банка Канады. За один календарный год Банк Канады проводит 8 заседаний, посвящённых монетарной политике и установке процентных ставок. Ключевая ставка является очень важным инструментом, используемым центральным банком в борьбе с инфляцией и поддержке экономического роста Канады. Проще говоря, когда экономические условия далеки от желаемых, Банк удерживает (или даже снижает в моменты наступления рецессии) ставку, чтобы стимулировать кредитование и увеличение объемов приобретаемых населением товаров и услуг. Когда же экономика окончательно нормализуется, Банк Канады начинает повышать ставки с целью сокращения кредитования, расходования средств и контроля инфляции.
3. Изменения прайм ставки, чаще всего, означают и изменения ваших мортгидж платежей. С 2008 года прайм ставка варьировалась в пределах от максимума в 5,75% до минимума в 2,25%. Очень важно понимать это и быть готовыми к тому, что на протяжении срока вашего мортгидж контракта ипотечные платежи по плавающему кредиту могут увеличиваться или сокращаться. Здесь важно заметить, что последние 3 года прайм ставка остаётся без изменений на уровне 3,00%. Более того, экономисты не прогнозируют каких-либо изменений до конца 2014 или даже до начала 2015 года, после чего, скорее всего, последует плавное повышение прайма.
4. Штраф за досрочный разрыв ипотечного договора с плавающим процентом в большинстве случаев составляет сумму процентов за 3 месяца, рассчитанную на остаток по вашему ипотечному кредиту. По сравнению с некоторыми фиксированными мортгиджами, уже один этот пункт может сэкономить вам тысячи долларов, если вам вдруг понадобится продать вашу собственность раньше или рефинансироваться до окончания срока ипотечного контракта.
К примеру, при досрочном разрыве мортгиджа с остатком задолженности в $250,000 ваш штраф составит приблизительно $1,875.00.
$250,000 * 3% (текущая прайм ставка) / 4 = $1,875.00
5. Конверсия. Это очень важная опция, которая присутствует в большинстве мортгиджей с плавающей ставкой. Конверсия означает возможность перевести свой плавающий мортгидж в фиксированный в любой момент ипотечного срока. Более того, данная опция является бесплатной для заемщика. Однако здесь стоит особо подчеркнуть, что при переходе на фиксированную ставку вам будут предложены текущие проценты, а не те, что были доступны при заключении вами ипотечного контракта.
6. Квалификация. Учитывая тот факт, что плавающая ставка и мортгидж платежи по ней могут варьироваться во время ипотечного срока, федеральное правительство ужесточило условия квалификации для заёмщиков, желающих получить данный вид мортгиджа. Теперь вам необходимо показать доход, позволяющий вам квалифицироваться не под вашу контрактную ставку (например, 2.50%), а под Квалификационную Мортгидж Ставку, устанавливаемую Банком Канады (сегодня 5.34%). Поэтому не удивляйтесь, если ваш мортгидж брокер скажет, что вы можете квалифицироваться лишь под пятилетний фиксированный мортгидж.
В целом, чтобы понять, насколько вы готовы к плавающей ставке, вам необходимо решить, сможете ли вы себе позволить потенциальное увеличение мортгидж платежей. Неплохо также иметь представление о текущем состоянии экономики, чтобы определить вероятность изменения ставок на время срока вашего ипотечного контракта. И, конечно же, вам отнюдь не помешает совет профессионала, который поможет вам подобрать наиболее выгодный вариант, исходя из вашей индивидуальной ситуации.
