Газета Плюс (July, 12)
Ужесточение квалификационных требований выдачи мортгиджей продолжается без широкой огласки – как это влияет на канадских заёмщиков?
Ужесточение квалификационных требований выдачи мортгиджей продолжается без широкой огласки – как это влияет на канадских заёмщиков?
Если вы думаете, что ужесточение ипотечных правил, введённое ровно год назад Министерством Финансов Канады было последним, то вас ждёт большой сюрприз: Бюро управляющего по финансовым институтам (OSFI), СМНС и другие правительственные органы неустанно работают над “обновленными” правилами, которые сделают процесс получения мортгиджа ещё более трудным, а также остановят рост цен на недвижимость.
Недавно СМНС представила список рекомендаций, которые должны вступить в силу 31 декабря 2013г. Однако, по мнению СМНС, “данные рекомендации соответствуют сегодняшней практике финансовых институтов, и поэтому не должны каким-либо образом повлиять на потребителей”. И это действительно так! Большинство финансовых институтов уже ввело и прислало нам откорректированные правила квалификации в течение нескольких последних месяцев.
Далее представлены те пункты, которые, по нашему мнению, могут сильно повлиять на вашу способность квалифицироваться под ипотечный кредит (с нашими комментариями курсивом):
Доход
Плавающий доход:
Заёмщик должен предоставить подтверждение своего плавающего дохода, как минимум, за последние два года. Мы имеем право использовать сумму, не превышающую средний доход за последние два года. Примеры плавающего дохода: бонусы, чаевые, сезонные работы, доход от инвестиции и т.д.
Если доход с каждым годом увеличивается, и это происходит уже, как минимум, четыре года подряд, то можно использовать данные за последний год. В случае ежегодного снижения дохода должен быть проведен дополнительный анализ, однако, скорее всего, будет рассматриваться только наиболее низкий годовой доход.
Другими словами, подаваться на мортгидж теперь лучше после удачного года, когда у вас был хороший бонус или много сверхурочной работы. В противном случае вам будет очень трудно подтвердить свой сегодняшний доход, даже если текущий год у вас намного лучше предыдущего.
Долги
• Кредитные линии без обеспечения и кредитные карточки
В случае кредитных линий без обеспечения (unsecured) и кредитных карточек, в качестве минимального месячного платежа будет принято не менее чем 3% от суммы долга. В случае возобновляемого кредита (revolving credit) будет проводиться дополнительная проверка вашей кредитной истории, в расчет будет также включаться ваше “кредитное поведение” (не только текущий баланс, но и его колебания за последнее время).
Попрощайтесь с квалификацией, основанной только на выплатах по процентам кредитных линий без обеспечения! Отныне мы должны принимать во внимание минимальный платеж в размере 3х процентов от баланса по кредитной карточке/линии, даже, несмотря на то, что в реальности, клиент может платить намного меньше.
• Кредитная линия под залог недвижимости (secure line of credit – HELOC)
В случае существующих кредитных линий под залог недвижимости в расчет минимального платежа должна приниматься сумма, соответствующая месячному платежу по имеющемуся балансу с амортизацией в 25 лет (а не просто проценты по балансу, как было в течение последних лет). При этом используется контрактная ставка или пятилетняя квалификационная ставка, опубликованная Банком Канады (если контрактная ставка неизвестна). Некоторые финансовые институты могут применять внутренние правила, при которых результат при расчете месячного платежа должен быть не ниже вышеописанного.
Этот пункт особенно важен! Большинство финансовых институтов уже сегодня начинают применять минимальный платёж, как будто кредитная линия используется полностью! К примеру, если лимит по кредитной линии под залог дома в котором вы проживаете, оставляет $200,000 (а такое встречается довольно часто у многих клиентов, покупающих недвижимость для детей или для сдачи в рент), но баланс равен $0, то есть вы не используете данную линию, а лишь имеете к ней доступ – банк всё равно потребует включить в расчеты коэффициента обслуживания долга (TDS) плату, основанную на $200,000. Иными словами, около дополнительных $767 в месяц. Уже один этот пункт может поставить всю сделку под угрозу!
Плата за отопление
Необходимо иметь в распоряжении действительные записи о стоимости отопления той или иной собственности. Если нет истории выплат за отопление, необходимо самостоятельно высчитывать данные расходы, чтобы включить их в расчеты коэффициента обслуживания долга. Для этого требуется принять во внимание множество факторов, например, площадь недвижимости, расположении и/или тип отопительной системы.
Это также может стать проблемой, так как сейчас мы используем в расчетах месячную сумму в $100-$125. А скоро эта сумма может утроиться или ещё больше вырасти, тем самым, сокращая максимальный размер мортгиджа, под который заёмщик может квалифицироваться.
Как вы видите, это не изменения ипотечных правил – банки и CMHC называют это обновлением кредитной политики или разъяснениями. Мы предполагаем, что влияние данных “обновлений” будет значительным. Более того, мы уже начинаем наблюдать, как некоторые заёмщики испытывают сложности с квалификацией именно из-за этих нововведений.
