Газета Плюс (February, 22)
Кто лицензирует мортгидж специалистов в банках и кому из них доверять?
Кто лицензирует мортгидж специалистов в банках и кому из них доверять?
Банки работают под скрупулёзным вниманием и контролем правительственных организаций. Однако, когда дело доходит до ипотечных кредитов, надзорные органы не контролируют то, что казалось бы вполне очевидным и логичным.
“Банковские мортгидж специалисты работают вне регулятивных границ, которые обычно применяются к лицензированным профессионалам (мортгидж брокерам)”, – говорит Саманта Гэйл, бывший мортгидж регулятор Комиссии Финансовых Институтов ВС и главный исполнительный директор Ассоциации Мортгидж Брокеров Британской Колумбии. Правила, относящиеся к компетенции мортгидж специалистов, оценка их рекомендаций по выбору мортгидж продуктов для клиентов, а также полное информировании клиентов о компенсации, по большей мере остаются за самими банками. То же самое касается и Онтарио, когда мортгидж брокеры должны предоставлять заёмщикам более детальные сведения о своей деятельности и о выборе ипотечного продукта, чем банковские представители.
Это вызывает определённые вопросы, например, процедуры, которые используют банки, отсылая потенциальных мортгидж заёмщиков к другим финансовым институтам.
К примеру, в банке RBC моргидж специалисты отправляют соискателей кредита, которые не соответствуют стандартным правилам, к своей команде Альтернативных Мортгидж Решений (Alternate Mortgage Solutions – AMS). Далее, эта команда перенаправляет клиентов к другим финансовым институтам (фактически выступая в роли мортгидж брокера), а в итоге, банковский мортгидж специалист получает определённую компенсацию после завершения сделки.
Некоторые могут перепутать это с “торговлей ипотечными кредитами”, которая обычно требует брокерской лицензии. Но, так как именно банковские работники рекомендуют альтернативные финансовые институты, а банки являются федерально-регулируемыми, они используют данную пока плохо контролируемую лазейку для получения дополнительной прибыли. В итоге, такое положение дел, естественно, вызывает негативную реакцию со стороны профессиональных брокеров с соответствующей лицензией.
Защищенность клиента также варьируется в зависимости от банка и брокерской компании. В Онтарио, например, провинциальные штрафы могут применяться, если брокер делает следующее:
• Предлагает неподходящий финансовый институт или ипотечный кредит – контролирующие органы в Онтарио требуют от брокеров принятия разумных решений, чтобы каждый предлагаемый мортгидж соответствовал потребностям и возможностям заёмщика. Клиент не просто должен соответствовать квалификационным требованиям, но и рекомендации должны стремиться к минимизации сегодняшних и будущих кредитных расходов клиента. Более того, условия мортгидж контракта должны предоставлять необходимую для заёмщика гибкость. Тем временем, если вы организуете мортгидж в банке, правила требуют лишь “Знать Своих Клиентов”, в них не указаны точные руководства по соответствию кредитов потребностям клиента и мортгидж специалист не отвечает за неправильно подобранный продукт.
• Предлагает мортгидж под более высокую ставку, чтобы получить более высокую компенсацию – брокеры, в данном случае, обязаны предоставить детальные сведения об этом клиенту. При этом федеральные правила не требуют такого же от банков, хотя многие представители банков получают финансовое вознаграждение за продажи и зарабатывают больше как раз за продажу мортгиджей под более высокий процент.
В случае банковских мортгидж специалистов не существует независимого правительственного органа, который бы устанавливал чёткие правила соответствия и выплаты компенсации, контролировал бы данных специалистов и обнародовал случаи нарушения правил. Банки сами несут ответственность за “разработку правил и соответствующих процедур”, которым должны следовать их мортгидж представители.
Многие считают, что Бюро управляющего по финансовым институтам (Office of the Superintendent of Financial Institutions – OSFI) контролирует и действия банковских работников. На самом деле, главная задача OSFI заключается “в мониторинге и проверке институтов на платежеспособность, ликвидность, безопасность и стабильность”, – говорит представитель OSFI. “OSFI не имеет права вмешиваться в ежедневные операции регулируемого института с целью защиты потребителей”.
По словам госпожи Гэйл, мортгидж брокеры имеют более доверительные отношения с клиентами, чтобы рекомендовать подходящие финансовые институты и контрактные условия. В то же время, банки по определению не имеют таких отношений с клиентами, так как они изначально продвигают только продукты под своим брендом.
“Банки представляют собой своего рода мортгидж магазин”, – говорит она. “И когда они перенаправляют вас к другому финансовому институту, и вы не знаете, с кем вы сотрудничаете и почему, это считается потребительским риском”. (Банки всегда получают разрешение клиента на такое действие, однако истинные причины, по которым банк передаёт вас другому кредитору, не всегда ясны).
Если банки не могут обслужить каких-либо клиентов, то некоторые из них отсылают потенциальных заёмщиков к другим банкам или брокерам, в которых у них есть финансовая заинтересованность. “Они не обязательно работают в ваших интересах”, – указывает госпожа Гэйл.
Таким образом, канадцам остаётся полагаться на сами банки в вопросе контроля их сотрудников продающих мортгиджи. Не существует специального контролирующего органа, который бы проверял и наказывал банковских мортгидж специалистов за предоставление неподходящих ипотечных рекомендаций или за сокрытие детальных сведений о компенсации, получаемой специалистом, при возникновении конфликтных ситуаций.
Напоминаем вам снова: прежде чем подавать заявление на получение мортгиджа у банков “Большой Пятёрки”, не покупайтесь просто на вывеску и раскрученный бренд, а убедитесь в том, что работающий конкретно с вами мортгидж специалист обладает достаточным опытом в данной сфере и был рекомендован вашими друзьями, родственниками или риэлтором.
