Газета Плюс (November, 2)
Банк Канады: резкого спада на рынке недвижимостиnне ожидается, ставки останутся низкими
Ипотечная азбука: мортгидж квалификация
Министр Финансов: Не надо винить во всем новые мортгидж правила
Банк Канады: резкого спада на рынке недвижимостиnне ожидается, ставки останутся низкими
Руководитель Банка Канады Марк Карни заявил, что уже не столь активно настроен повышать процентные ставки, как несколько месяцев назад. В то же время, он чётко дал понять, что следующее изменение ставок будет именно повышением, а не снижением.
По мнению большинства экономистов, господин Карни не будет повышать ставки как минимум до конца 2013г. или начала 2014г.
Напомним, 23 октября центральный банк в очередной раз оставил ключевую процентную ставку на уровне 1% где она находится уже более 2х лет.
“После затянувшегося периода слабых показателей роста, канадская экономика вскоре начнет набирать обороты и полностью восстановится к концу 2013г.”, – указывается в квартальном Финансовом Отчёте центрального банка.
Согласно прогнозам Банка, в этом году экономический рост Канады составит 2,2%, в 2013г. – 2,3%, а в 2014г. – уже 2,4%.
По мнению руководства Банка, активность рынка недвижимости продолжит снижаться, однако резкого обвала цен не ожидается. “Несмотря на большой объем нового строительства, инвестирование в недвижимость остаётся на исторически высоком уровне”, – указывается в отчёте, особенно, это касается рынка кондоминиумов.
Ипотечная азбука: мортгидж квалификация
Ваша финансовая информация, в том числе сведения о доходах и существующих задолженностях, будет использована финансовым институтом для того, чтобы вычислить, какую именно сумму вам могут выдать в кредит под залог недвижимости. Необходимо знать, что при данных вычислениях обычно используется две финансовые формулы:
1. Коэффициент обслуживания долга (gross debt service ratio – GDS)
2. Общий коэффициент обслуживания всех кредитных обязательств (total debt service ratio – TDS).
Обратите внимание: у Канадской Ипотечной и Жилищной Корпорации (СМНС), а также у двух других страховых компаний (Genworth and Canada Guarantee), существует стандартное ограничение коэффициента GDS до 32% от общего дохода и коэффициента TDS – до 40%. В то же время, в случае идеальной кредитной истории страховые компании и некоторые банки, в качестве исключения, могут увеличить данные ограничения (GDS – до 39%, а TDS – до 44%). Эти два коэффициента используются всеми финансовыми институтами для вычисления максимальной суммы ипотечного кредита, которую вы можете получить.
Коэффициент GDS
Коэффициент GDS – это процент вашего общего дохода (до уплаты налогов), необходимый для покрытия ваших домашних расходов. В них входят ипотечные платежи, налог на собственность и плата за отопление. В кондоминиумах в этот коэффициент включается также 50% от ежемесячных “кондо” платежей. Как правило, максимально допустимый коэффициент GDS равен 32% от вашего дохода (исключения описаны выше).
Коэффициент TDS
Коэффициент TDS – процент вашего общего дохода (до уплаты налогов), необходимый для покрытия ваших домашних расходов, которые включают в себя: ипотечные платежи, налог на собственность, плату за отопление и 50% от “кондо” платежей, а также другие долги, например, выплаты по кредитным карточкам, оплата автомобильного кредита или минимальные месячные платежи по кредитным линиям. Обычно максимально допустимый показатель коэффициента TDS равен 40% (исключения указаны выше).
Вычисление коэффициентов
GDS и TDS
Ипотечная ставка, используемая при определении вашей квалификации, зависит от множества факторов, в том числе от суммы вашего первоначального платежа (down payment), вида процентной ставки, срока и т.д. К примеру, если вы не можете позволить себе 20%-ый первоначальный взнос и хотите получить плавающий или фиксированный мортгидж на срок менее 5-ти лет, финансовые институты будут квалифицировать вас под официально объявленную пятилетнюю фиксированную ставку, даже если фактически вы получите более низкую ставку и менее длительный срок.
Министр Финансов: Не надо винить во всем новые мортгидж правила
Многие экономисты, вероятно, не разделяют данного мнения, однако Министр Финансов Джим Флаэрти считает, что ещё рано судить о последствиях введённых правительством новых ипотечных правил, даже несмотря на заметное снижение активности на рынке недвижимости.
“Полное влияние данных изменений ещё не ощущается”, – заявил господин Флаэрти в недавнем интервью.
Заместитель Министра Финансов Майкл Хорган также утверждает, что введённые в июле новые ипотечные правила не имеют отношения к недавнему снижению рыночной активности.
“В прессе очень много комментариев на эту тему, в основном, указывающих на то, что всё это последствия новых мортгидж правил”, – говорит он. “Я думаю, ещё рано проводить столь чёткую связь между этими событиями”.
Напомним, три месяца назад в попытке избежать долгового кризиса правительство сократило максимальный срок амортизации с 30-ти до 25-ти лет. Также была уменьшена максимальная сумма рефинансирования с 85% до 80%.
По данным организации Conference Board of Canada, продажи домов упали в 21 из 28 крупных городов и окрестностей. Интересно, что основное снижение было зафиксировано именно в июле, когда в силу вступили новые мортгидж правила. Сентябрьские цифры от Канадской Ассоциации Риэлтеров (CREA) показали еще большее снижение активности в сентябре.
Большинство мортгидж брокеров считает введённые изменения ненужным вмешательством, что косвенно подтверждает сам Министр Финансов.
