Газета Плюс (January, 13)
- Причины отказа в мортгидже при покупке недвижимости как инвестиции или для сдачи в рент
- Процентные ставки остаются низкими, но банки зарабатывают больше, чем до кризиса
Причины отказа в мортгидже при покупке недвижимости как инвестиции или для сдачи в рент
Представьте себе ситуацию: вы, наконец, решили купить и нашли подходящую недвижимость для сдачи в рент. Ваше предложение принимается продавцами, и вы идете в свой банк и подаете заявку на получение мортгиджа, с нетерпением ожидая ответа. В итоге, вам отказывают! Отнюдь не тот результат, на который вы надеялись, не правда ли?
Что же произошло? Далее мы представляем вашему вниманию список наиболее вероятных причин отказа в финансировании недвижимости для сдачи в рент или в целях инвестиции. Для начала, необходимо понимать, что не все финансовые институты одинаково подходят к рассмотрению заявок для этой категории недвижимости и имеют разные критерии и правила. Основные различия заключаются в следующих пунктах:
• Географические приоритеты. Некоторые финансовые институты не желают выдавать кредиты в тех городах, в которых стоимость недвижимости может сильно колебаться или местные экономические условия нестабильны (например, низкий уровень рабочей занятости, слабый потенциал расширения инфраструктуры и тп).
• Тип недвижимости, на покупку которой запрашивается кредит. Некоторые банки вообще избегают финансирования сдаваемого в аренду жилья или жилья для сдачи в студенческих городках.
• Максимально допустимое количество объектов недвижимости, сдающихся в аренду, на одного заёмщика. Некоторые банки позволяют не больше двух единиц недвижимости, сдаваемых в аренду, на одного заемщика. В случае других финансовых институтов возможен вариант пяти единиц, а иногда банк ограничивает количество 16ю дверями (часто дом может иметь 3-4 отдельных квартиры/двери) .
• Критерии, используемые для оценки каждого заявления. Каждый финансовый институт использует собственный квалификационный коэффициент для оценки данных заявлений. Некоторые, например, могут согласиться на финансирование при более высоком уровне долговой нагрузки инвестора по отношению к общему доходу. Другие же будут фокусировать большее внимание на качестве и потенциале покупаемой недвижимости и не так сильно концентрироваться на самом заемщике. Также различаются требования к первоначальному взносу и его размеры (сегодня минимальный взнос для таких сделок 20%, но некоторые банки могут потребовать больше для снижения риска).
• Линейка мортгидж продуктов. Финансовые институты также отличаются друг от друга в зависимости от целевой группы потенциальных заёмщиков. К примеру, одни предлагают выгодные продукты для работающих на себя, а другие стараются избегать таких случаев. Различаются также требования предъявляемые к кредитной истории. Существуют различия и в объёмах и типах документов, необходимых от клиента для завершения сделки.
• Как рассматривается доход от рента. Финансовые институты по-разному рассматривают доход от рента. В частности, это касается того, какая доля этого дохода будет включена в ваш общий доход для квалификации. Было бы идеально, если бы в заявление входило 100% всего дохода от рента. Но в реальности в заявление включается лишь определённый процент (обычно от 50% до 80%). Некоторые рассматривают его в качестве дополнительного дохода, в то время, как другие используют его для сбалансирования арендных расходов, что иногда облегчает или наоборот усложняет квалификацию.
• Структура финансовой сделки. Некоторые финансовые институты не желают финансировать сделки, при которых потенциальным владельцем недвижимости, подающим заявление на мортгидж, является корпорация. Причина очень проста – банки опасаются дополнительных расходов и трудностей в случае дэфолта по мортгиджу и необходимости предъявления претензий всем учредителям/владельцам корпорации.
Как вы видите, очень важно отправить своё заявление “правильному” финансовому институту, а не просто тому, который предлагает наиболее низкие процентные ставки. Ведь при покупке недвижимости для сдачи в рент, вы покупаете себе бизнес и становитесь инвестором и вам необходимо учитывать не только ежемесячные выплаты, но и вопросы налогообложения, юридические ньансы и многое другое. Профессиональный мортгидж брокер поможет вам выбрать наиболее подходящий для вас финансовый институт, чьи кредитные условия будут полностью соответствовать вашей ситуации и вашим потребностям. Ведь, обратившись не в тот банк, вы серьёзно рискуете получить отказ.
Процентные ставки остаются низкими, но банки зарабатывают больше, чем до кризиса
Учитывая сегодняшние низкие ипотечные ставки, некоторые задаются закономерным вопросом: как банкам вообще удаётся зарабатывать на таких дешёвых мортгиджах? На самом деле, сегодня банки зарабатывают даже больше, чем до того, как в 2008г. начался кризис.
Банковская маржа на ипотечном рынке достигла наиболее высокого уровня за последние три года. Судя по всему, финансовые институты начали прислушиваться к предупреждениям Банка Канады о крайне высоком уровне задолженности населения и не спешат перекладывать более низкие ставки на потребителей, чтобы не искушать последних еще больше погрузиться в долги.
На сегодняшний момент, пятилетняя официально объявленная мортгидж ставка равна 5,29% (данная ставка является больше квалификационной или расчетной, а дисконтные или реальные ставки на 5ти летний фиксированный мортгидж сегодня составляют 3.19-3.29%). В то же время, доходность по пятилетним государственным канадским облигациям, являющимися рассчетными для фиксированных мортгиджей, равна 1,25%. Таким образом, разница составляет 4,04%. Согласно последним данным агентства Bloomberg, это практически вдвое больше среднего показателя за последние два десятилетия. Наиболее высокий показатель был зафиксирован в январе 2009г. – тогда разница составила 521бп (5,21%).
На протяжение последних нескольких месяцев руководитель Банка Канады, Марк Карни, и Министр Финансов, Джим Флаэрти, неоднократно предупреждали о стремительном росте уровня задолженности канадского населения. По их словам, данная тенденция может стать серьёзным препятствием на пути восстановления национальной экономики, когда процентные ставки вырастут, и многие заёмщики не смогут справиться со своими кредитными платежами. Напомним, сегодня ипотечные ставки в Канаде близки к наиболее низкому уровню за последние несколько десятилетий.
Стоит пояснить, что канадские банки выпускают пятилетние ценные бумаги базируясь на цене государственных облигаций и используют данные деньги для финансирования пятилетних мортгиджей. Разница между ставками на мортгидж и процентом возврата по ипотечным ценным бумагам и представляет собой доход финансовых институтов.
