Statistics Canada дало ответы на вопросы, которые никто не задавал
В недавнем отчёте канадское национальное статистическое агентство указало, что лишь небольшое количество нерезидентов страны владеет недвижимостью в Торонто и Ванкувере. Вдобавок, данные показали, что эта категория покупателей больше интересуется кондоминиумами, чем другими видами жилья.
Так как цены на недвижимость в Торонто и Ванкувере резко выросли, многие начали подозревать, что виной тому – иностранные покупатели. Однако без точных данных реальные масштабы их влияния не были известны.
Федеральная правительственная инициатива под названием Канадская программа статистики недвижимости (Canadian Housing Statistics Program – CHSP) на сумму в $40млн. должна была заполнить этот информационный пробел. Первые предоставленные данные CHSP не слишком сильно помогли определить, кто покупал недвижимость в Канаде в последнее время. Вместо этого, отчёт описывает, кто уже владеет жильём в стране.
В данном случае покупатели недвижимости и домовладельцы не обязательно являются одними и теми же лицами.
В любой определённый период лишь отдельная часть существующих домов продаётся и покупается. Аналогично, лишь часть населения занята покупкой и продажей. Информационный пробел на рынке недвижимости касается домов, которые покупаются (изменяющаяся величина), а не всего рыночного предложения. Также это касается активных покупателей и продавцов, а не обязательно пассивных владельцев.
К тому же, Statistics Canada сфокусировались на нерезидентах вместо иностранных покупателей. Снова-таки это не всегда одно и то же. К примеру, канадский гражданин, проживающий за рубежом, является нерезидентом. В то же время, человек без канадского гражданства может быть постоянным жителем Канады.
Что нам необходимо знать на самом деле, так это долю жилой недвижимости, приобретённой иностранцами без реальной связи с Канадой, то есть теми, кто не является ни канадским гражданином, ни постоянным жителем страны. Вместо этого мы получили данные о домовладении (необязательно покупке дома) на основе статуса проживания, независимо от гражданства.
Но даже в полученных данных мы нашли интересные различия в домовладении между резидентами и нерезидентами. Во-первых, не резидентам принадлежит лишь 3.4% всей жилой недвижимости в Торонто и 4.8% – в Ванкувере.
Средняя стоимость жилой собственности, принадлежащей не резидентам в Ванкувере, оказалась на $80,500 больше, чем в случае резидентов. В Торонто ситуация сложилась кардинально иначе: средняя стоимость жилья нерезидентов оказалась на $83,200 ниже, чем у резидентов.
Statistics Canada объясняет результаты Торонто тем, что нерезиденты здесь сфокусировались на кондоминиумах, которые обычно дешевле домов.
Правительство Онтарио частично дополнило данные во вторник, заявив, что в Торонто процент объектов, проданных покупателям, которые не являются гражданами или жителями Канады, сократился с 5.6% в период с мая по июль до 3.8% в последующие три месяца. Это может говорить о том, что правительственные попытки действительно приносят свои плоды.
В то же время, было бы хорошо узнать, кто проживает в домах и квартирах, принадлежащих нерезидентам. Пустуют ли эти помещения, усиливая недостаток доступных объектов, или они сдаются в аренду, предоставляя полезные услуги?
Хотя мы и благодарны Statistics Canada за дополнительную информацию о рынках недвижимости, мы надеемся, что в будущих отчётах агентство осветит те сегменты рынка, которые действительно нуждаются в этом.
CREA сокращает прогнозы на 2018 год
Канадская Ассоциация Риэлторов (Canadian Real Estate Association – CREA) сократила свои прогнозы на следующий год относительно продаж на рынке недвижимости. Причиной тому стали более строгие мортгидж правила, вступающие в силу в первый день нового года – предполагается, что они ограничат расходы некоторых покупателей.
В своём недавнем заявлении CREA указывает на то, что новые правила, включающие в себя стресс тест для незастрахованных мортгиджей, сократят активность продаж по всей стране, особенно в Торонто, Ванкувере и близлежащих регионах.
Теперь ассоциация прогнозирует снижение продаж на 5.3% до 486,600 объектов в следующем году. Напомним, в предыдущем прогнозе на 2018 год ожидалось на 8,500 сделок купли-продажи больше.
“Так как некоторые покупатели, скорее всего, перенесут покупку на более ранний срок, чтобы успеть до вступления новых правил в силу, такое увеличение может произойти за счёт ранее предполагаемых продаж первой половины 2018 года”, – указывается в заявлении CREA.
“Тем временем, другие потенциальные покупатели могут взять паузу, чтобы накопить на более крупный первоначальный платёж и лишь потом совершить покупку, слегка увеличив рыночную активность во второй половине 2018-го”.
В октябре Бюро управляющего по финансовым институтам (Office of the Superintendent of Financial Institutions – OSFI) представило окончательную версию новых правил под названием В-20. Новые правила, вступающие в силу 1 января, требуют, чтобы покупатели доказывали свою способность выплачивать незастрахованные мортгиджи под особую квалификационную ставку: либо под контрактную ставку плюс 2%, либо под пятилетнюю ставку Банка Канады (в зависимости от того, какая больше).
По мнению CREA, новые правила усложняют процесс квалификации под мортгидж для потенциальных покупателей, способных предоставить первоначальный платёж в размере более 20% от общей стоимости недвижимости. А именно эти низкокоэффициентные мортгиджи составляют сегодня подавляющее большинство выдаваемых в Канаде ипотечных кредитов.
Ассоциация также сократила свои прогнозы относительно национальных продаж в этом году. Теперь предполагается, что в 2017-ом число сделок купли-продажи сократится на 4% до 513,900 из-за слабой активности в Онтарио после введения пакета мер по охлаждению рынка (в том числе, налога для иностранных покупателей).
В то же время, ассоциация предполагает, что средняя стоимость жилья в этом году вырастет на 4.2% по сравнению с 2016-ым и составит $510,400.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
