Какие методы охлаждения мортгидж рынка может рассматривать Оттава?
Согласно новому отчёту C.D. Howe Institute, федеральному правительству, возможно, стоит рассмотреть целенаправленные меры по контролю особенно крупных ипотечных кредитов.
В то же время, отчёт предупреждает об отрицательном влиянии таких масштабных мер, как увеличение минимального первоначального взноса (down payment) для всех заёмщиков.
“Уровень ипотечной задолженности серьёзно вырос, и традиционный средний национальный показатель не отражает степени финансового риска для владельцев мортгиджей, так как он обычно вычисляется путём деления стоимости мортгиджей на доход семей с или без ипотечного кредита”, – указывает соавтор отчёта Крейг Александр.
Он и его соавтор, Пол Джейкобсон, написали, что меры, которые правительству стоит рассмотреть, включают в себя повышение требуемого кредитного рейтинга, сокращение максимального коэффициента обслуживания долга, увеличение квалификационной ставки или введение различных минимальных первоначальных взносов в зависимости от размера самого мортгиджа.
Здоровье рынка недвижимости и степень задолженности населения в последние годы были ключевыми пунктами беспокойства для канадской экономики.
Оттава уже несколько раз ужесточала мортгидж правила за это время, однако уровень задолженности продолжает расти, так как процентные ставки остаются низкими.
Беспокойство вызывают возможные последствия потенциального роста процентных ставок или неожиданного экономического шока, который может привести к массовой потере рабочих мест.
По данным отчёта, большинство канадцев рассудительно и со всей ответственностью относятся к своим займам. Тем не менее, низкие процентные ставки позволили значительному меньшинству взять на себя намного более крупные кредиты, чем их доход может позволить.
К примеру, доля покупателей с соотношением мортгидж долга к располагаемому доходу свыше 500% выросла с 3% в 1999 году до 11% в 2012-ом.
В Британской Колумбии средний коэффициент в 1999-ом составлял 250%, а в 2012-ом – уже 375%. Тем временем, в Онтарио за аналогичный период показатель вырос с почти 200% до 350%.
В отчёте также указывается, что многие заёмщики могут быть крайне уязвимыми к финансовым шокам. Так, каждый десятый домовладелец с мортгиджем имеет менее $1,500 в активах, которые он может использовать в чрезвычайной ситуации. В случае каждого пятого данная сумма “на чёрный день” составляет менее $5,000.
Стоит ли Канаде ожидать отрицательных процентных ставок?
После очередного снижения курса “луни” руководитель центрального банка, Стивен Полоз, заявил, что Канада теоретически может последовать примеру других стран, которые недавно перешли на отрицательные процентные ставки в попытке стимулировать экономику.
Это противоречит заявлению 2009 года, когда Банк сказал, что теоретически наиболее низкая допустимая ставка составляет 0.25%, а последующее снижение будет несовместимо с некоторыми финансовыми рынками, например, фондом денежного рынка.
“Сейчас Банк уверен, что канадские финансовые рынки смогут функционировать и в условиях отрицательных процентных ставок”, – указал г-н Полоз. Руководитель центрального банка высказался по этому поводу после того, как канадский доллар упал ещё на полцента, достигнув нового рекордно низкого уровня за 11 лет (менее 74 центов US).
Тем не менее, несмотря на то, что г-н Полоз заявил о гипотетической возможности отрицательных ставок, он подчеркнул, что в данный момент Банк не намерен их вводить.
Напомним, в этом году Банк Канады уже дважды понижал свою ключевую процентную ставку, стараясь стимулировать экономический рост.
Однако другие страны пошли дальше, урезав свои ставки ниже нуля в попытке стимулировать увеличение инвестиций и потребительских расходов вместо панического накапливания капитала.
За последние годы Швейцария, Швеция, Дания и Европейский Центральный Банк опустили свои ставки ниже нуля по ряду причин. К примеру, ключевая процентная ставка Центрального банка Швейцарии сейчас равна минус 0.75%. Это значит, что банки обязаны платить за хранение своих денег у центрального банка – это должно заставить их не делать этого и направлять свой капитал в другие инвестиции, которые увеличат экономический рост.
Но это отнюдь не значит, что канадские потребители столкнутся с отрицательными процентными ставками – например, ипотечным кредитом, который еще доплачивает тебе – даже если центральный банк уйдёт в минус. Об этом заявил г-н Полоз, приведя примеры того, что произошло в других странах, как только ставка центрального банка упала ниже нуля.
В указанных случаях коммерческие банки проглотили относительно малые суммы кредитной ставки центрального банка, не передавая её напрямую собственным клиентам и взымая плату за удержание депозитов.
“Процентные ставки не падают ниже нуля для тех, кто имеет сберегательные счета”, – уточнил Стивен Полоз, добавив, что в Швейцарии и других странах потребители до сих пор получают мизерные суммы по сберегательным счетам и выплачивают крошечные процентные ставки по потребительским займам. “Мы можем ожидать подобной ситуации в нашем случае”, – сказал он.
В целом, Полоз снова был полон оптимизма относительно канадской экономики, указав, что она активно развивается, несмотря на последствия падающих цен на нефть. По его словам, не сырьевые секторы продолжили расширяться.
“Мы и далее будем наблюдать за тем, как данные методы работают в других экономиках, и подкорректируем наш взгляд в Банке Канады в соответствии с результатами”, – уточнил Полоз. “Вкратце, если необходимость появится, мы будем готовы”.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
