Отличные новости – продолжают войну ставок!
Возможно, это всего лишь совпадение, однако, как только бывший Министр Финансов Джим Флаэрти покинул свою должность, Банк Монреаля (ВМО) заявил о намерении начать очередной раунд в битве за самую низкую мортгидж ставку среди больших банков.
Банк, год назад вызвавший гнев господина Флаэрти из-за резкого снижения ставок, снова выступает на рынке с предложением закрытого пятилетнего фиксированного мортгиджа под 2.99%.
Тем временем, новый министр финансов Джо Оливер предупредил о том, что ипотечный рынок остаётся под скрупулёзным вниманием и мониторингом.
“В период с 2008г. по 2012г. мы четыре раза принимали необходимые меры. В бюджетах на 2013г. и 2014г. были указаны дополнительные меры по сокращению вовлечения правительства в рынок недвижимости”, – говорится в заявлении. “Мы продолжим тщательно следить за тенденциями развития рынка”.
Справедливости ради, стоит отметить, что 2.99%, предлагаемые ВМО, далеки от наиболее низких рыночных ставок. Брокеры и небольшие финансовые институты уже давно предоставляют пятилетние фиксированные мортгиджи под менее чем.
Прежде чем принимать окончательное решение по поводу данного ипотечного предложения, очень важно знать, что рекламируемый ВМО мортгидж имеет следующие существенные ограничения:
l Максимальный срок амортизации составляет 25 лет.
l Удерживание (резервирование) ставки не превышает 90 дней (у некоторых финансовых институтов есть возможность 120-180 дней).
l Одноразовый дополнительный платёж может составлять, максимум, 10% в год (1/2 от 20%, которые обычно разрешает ВМО, и намного ниже, чем в случае других финансовых институтов).
l Максимальная сумма увеличения платежей равна 10% в год (1/2 от 20%, которые обычно разрешает ВМО, и намного ниже, чем в случае других финансовых институтов).
l Мортгидж является полностью закрытым. В качестве исключения может служить продажа дома независимому покупателю по рыночной цене, рефинансирование (только у ВМО) или преждевременное обновление на другой мортгидж Банка Монреаля. При этом, вам всё равно придётся заплатить штраф за досрочный разрыв договора. Это значит, что вам может грозить IRD (interest rate differential – потерянная процентная выгода банка до конца действия контракта).
l Такие услуги от ВМО, как Mortgage Cash Account, Skip-a-Payment и ReadiLine (кредитная линия для домовладельцев), недоступны в случае данного мортгидж продукта. Данный вид кредита также не доступен для покупки арендной собственности, в которой не проживает владелец.
Иными словами, очень важно тщательно обсудить это предложение с мортгидж профессионалом и решить, действительно ли вам подходит ипотечный кредит с такими ограничениями. Особенно, учитывая тот факт, что существуют и другие, более выгодные продукты: с такой же (или даже более низкой) процентной ставкой и без каких-либо ограничений!
Снижение мортгидж ставок, возможно, не окажет значительного влияния на рынок недвижимости
Фиксированные мортгидж ставки снова ниже 3%, однако, ещё неясно, будет ли это способствовать привлечению на рынок новых покупателей.
“Я не уверен в том, станет ли это настоящим двигателем масштабной волны весенних продаж”, – заявил Бен Рабидо, президент фирмы рыночных исследований North Cove Advisors, которая специализируется на недвижимости.
Банки финансируют свои фиксированные ипотечные кредиты посредством рынка государственных облигаций. И когда доходность облигаций растёт, банкам приходится выплачивать более высокие проценты по данным бумагам. В результате, данное увеличение стоимости переносится на потребителей в виде повышения мортгидж ставок. Когда же доходность падает, банки могут себе позволить снизить ставки по фиксированным мортгиджам. В то же время, господин Рабидо считает, что недавнее снижение ставок не имеет много общего с доходностью облигаций, а, скорее, является результатом подготовки к предстоящему весеннему сезону и увеличению продаж в апреле и мае. Традиционно, эти месяцы характеризуются высоким уровнем рыночной активности.
По мнению Бенджамина Тала, главного экономиста CIBC World Markets, за последние несколько лет канадцы привыкли к низким ипотечным ставкам, поэтому снижение фиксированных ставок ниже 3-х процентов уже не оказывает такого эффекта, как раньше.
“Мы видим поколение канадцев, которые никогда не сталкивались с высокими или даже растущими мортгидж ставками. Для них такие низкие ставки являются нормой, а не чем-то необычным”, – пояснил он. “Эффект, конечно же, есть, но он не столь значителен, как раньше”.
И если снижение ставки до 2.99%, может быть, сделает покупку дома чуть более доступной, в таких дорогих районах с повышенной конкуренцией, как Торонто, от этого вряд ли что-то серьёзно изменится.
“В данный момент на каждый хороший дом в центре Торонто существует от 10-ти до 20-ти предложений, что довольно проблематично для покупателей”, – говорит Элис Кент, агент по недвижимости из Bosley Real Estate.
По её словам, небольшое сокращение ставок обычно не приводит к резкому наплыву новых покупателей. Как правило, за изменениями тщательно следят те, кто уже и так готов приобрести недвижимость, либо домовладельцы, у которых подходит к концу срок их мортгидж контракта и кому вскоре понадобится рефинансирование. “Это как наблюдать за ценами на бензин: тебя начинает это волновать, лишь когда ты подъезжаешь к заправке” – добавляет госпожа Кент.
“Похоже, у канадского рынка недвижимости девять жизней. Каждый раз, когда ожидается рыночный спад из-за высоких процентных ставок, в другой сфере происходит что-то плохое и удерживает мортгидж ставки на низком уровне”, – заявил Бенджамин Тал.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
