Главные итоги заседания Банка Канады от 27 мая
В среду Банк Канады оставил свою ключевую процентную ставку на уровне 0.75%, однако тщательный анализ официального заявления, проведённый экономистами, открыл несколько новых пунктов для размышления.
Ни один комментарий в заявлении Банка не привлёк такого внимания, как этот:
“За последние недели канадский доллар укрепил свои позиции в контексте более высоких цен на нефть и более слабого доллара США. Если данные тенденции продлятся, их чистый эффект будет необходимо оценить при получении новой информации в следующие месяцы”.
По мнению некоторых экономистов, столь мирный тон заявления свидетельствует о том, что Банк может пересмотреть свою политику стимулирования экономики. Другие не соглашаются, однако большинство действительно считает, что это усилит давление на “луни”.
После заявления центрального банка курс канадского доллара упал на 0.37 американских центов и составил 80.10 центов США. Это наиболее низкий показатель за месяц.
Марк Чендлер из RBC указал, что заявление Банка не изменило их прогнозы относительно повышения процентной ставки во втором квартале. В то же время, он считает, что Банк намекает на неопределённое будущее: “В заявлении говорится, что нас ожидает ряд сложных корректив, и возможный исход ещё в достаточной степени не определён”.
Прогнозы ВМО также не изменились после заседания центрального банка – первое повышение ставки ожидается во второй половине 2016-го. Однако, изменение цен на нефть ($15-$20 за баррель в любую сторону) или состояния экономики США (любое) может сбить Банк Канады с назначенного пути.
Тем временем, экономист Билл Адамс прогнозирует повышение процентной ставки в марте следующего года – почти через полгода после предполагаемого им повышения ставки в США.
Что касается прогнозов о снижении ставки, то Дэвиду Мадани из Capital Economics пришлось изменить предположения о том, что это произойдёт в июле, хотя и ненадолго. “При текущей неопределённости вокруг цен на нефть и недавнем ужесточении финансовых условий, мы всё ещё ожидаем сокращения ставок до конца этого года”.
Следующее заседание Банка Канады состоится 15 июля, так что лето пройдет под эгидой низких мортгидж ставок.
Министр Финансов развеивает беспокойства о рыночном “пузыре”
Министр Финансов Канады считает, что национальный рынок недвижимости сумел избежать так называемого “пузыря”, и многие районы уже переживают необходимое мягкое приземление.
На прошлой неделе Джо Оливер заявил, что правительство не планирует вводить дополнительные меры по охлаждению нескольких оставшихся горячих рынков.
“Мы не видим причин для значительных изменений в данный момент”, – указал г-н Оливер.
“Мы продолжим тщательно следить за состоянием рынка и при необходимости введём коррективы, однако в данный момент они не рассматриваются”.
Напомним, с 2008 года канадское правительство четыре раза ужесточало правила выдачи ипотечных кредитов по причине резкого роста цен и продаж недвижимости.
И хотя подобные увеличения до сих пор заметны в некоторых рынках (в Торонто продажи домов в апреле выросли на 17% по сравнению с прошлым годом, а в Ванкувере рост составил 37.7%), г-н Оливер заявил, что в других регионах уже зарегистрировано снижение темпов.
В то же время, канадские и иностранные аналитики считают цены на данном рынке недвижимости завышенными. К примеру, по данным агентства Fitch, цены на канадском рынке завышены на 25%. Другие же фирмы называют показатели от 10% до 60%.
Стоит заметить, что прогнозы Джо Оливера разделяют и другие специалисты. Так, во время выступления перед финансовым комитетом Палаты Общин руководитель Банка Канады, Стивен Полоз, также заверил, что не стоит ожидать жёсткого приземления.
“Есть множество других признаков наличия рыночного пузыря, которых в нашей ситуации нет”, – сказал г-н Полоз, указывая на присутствующий вариант спекуляции, при которой люди покупают большое количество домов с единственной целью последующего заработка на их продаже.
На самом деле, основная тенденция показывает, что именно покупатели первой недвижимости (first-timer buyers) более активно, чем будущие инвесторы, пользуются преимуществами низких процентных ставок.
По словам Оливера, эти низкие ставки в сочетании с экономическим ростом в главных центрах продолжат поддерживать рынок недвижимости, в то время как гиперактивные Торонто и Ванкувер будут двигаться по собственной траектории.
Приближается повышение стоимости мортгидж страхования
1 июня 2015 года СМНС, Genworth & Canada Guaranty повышают стоимость мортгидж страхования в случае коэффициента кредит-стоимость (loan-to-value ratio – LTV) от 90.01% до 95% (первоначальный взнос меньше 10%).
Чтобы оформить страховку по текущей (более низкой) стоимости, отправьте своё заявление в банк или поговорите со своим мортгидж брокером не позже 28-29 мая 2015.
Если вы планируете приобрести жильё при первоначальном платеже (down payment) менее 10%, будьте готовы заплатить дополнительные $450 за каждые $100,000 вашего кредита.
Начиная с 1 июня, все три страховых компании повышают стоимость мортгидж страховок приблизительно на 15% для заёмщиков, чей первоначальный взнос составляет менее 10%.
В то же время, стоимость страхования при первоначальном взносе в 10% и больше, а также цена так называемых “портфолио” страховок остаётся неизменной. Это же касается и страхования нескольких объектов.
Новая ставка для коэффициента LTV не выше 95% выросла с 3.15% до 3.6%. В случае LTV от 90.01% до 95%, но при нетрадиционном первоначальном взносе, стоимость страхования увеличивается с 3.35% до 3.85%.
Обычно финансовые институты требуют от заёмщиков мортгидж страховку, если их первоначальный взнос составляет менее 20% от общей стоимости приобретаемой недвижимости.
Данная страховка защищает банк от дефолта (невыплаты кредита), однако её оплата в большинстве случаев ложится на плечи самих заёмщиков.
В это воскресенье 31 мая с 10 до 11 утра, в прямом эфире Радио+, мортгидж брокер Михаил Тульченецкий расскажет о нестандартных ситуациях при организации мортгиджей: Bridge, Port, Blend, Increase, Assumption. Слушайте на волне AM1430 или прямо на сайте www.Russianweek.ca.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
