Что результаты выборов значат для ваших мортгиджей и жилья?
Федеральные выборы 2019 года уже позади. Мы поздравляем победителей и надеемся на плодотворное сотрудничество со всеми партиями и их лидерами.
Предполагается, что ипотечные правила и связанные с ними изменения не будут главным приоритетом для правительства меньшинства Джастина Трюдо. Скорее всего, Либералы введут свой национальный налог на пустующую жилую недвижимость, не принадлежащую постоянным жителям Канады, которые не проживают в Канаде. Это ожидается уже в весеннем бюджете. Обещанное повышение лимита для инициативы помощи покупателям первой недвижимости (First-Time Home Buyers Incentive – FTHBI) в Большом Торонто, Большом Ванкувере и Виктории будет приветствоваться, однако может быть введено не сразу. Вполне возможен дальнейший внутренний диалог между министром финансов, Канадской Ипотечной и Жилищной Корпорацией (СМНС), Банком Канады и Бюро управляющего по финансовым институтам (OSFI) до того, как данное обещание будет выполнено – либо в представленном виде, либо с изменениями.
С начала 2018 года ассоциация Мортгидж Профессионалов Канады (МРС) просила все партии вернуть 30-летнюю амортизацию для застрахованных мортгиджей. НДП и Консервативная партия добавили данный пункт в свои предвыборные платформы. Либералы вряд ли рассмотрят данное предложение независимо, однако при правительстве меньшинства оппозиция всё-таки имеет шансы настоять о принятии изменение. Застрахованные мортгиджи с 30-летней амортизацией обладают более низкой общей стоимостью и меньшим риском для налогоплательщиков по сравнению с FTHBI. Вдобавок, это пойдёт на пользу покупателям первой недвижимости.
МРС также попросили все партии о сотрудничестве с OSFI для отказа от мортгидж стресс теста при обновлениях или смене финансового института. Консерваторы включили этот пункт в свою программу, Либералы и НДП на словах также поддерживали данную идею.
Хотя многие канадцы заходят увидеть мгновенные действия, правительства меньшинства удерживаются дольше всего в случае принятия простых и не рискованных решений. Ни одна партия не хочет скорых выборов в ближайшее время – определённо не при текущих истощённых кандидатах, волонтёрах и партийных банковских счетах.
Канадский рынок недвижимости продолжит демонстрировать высокую активность в 2020 году
Высокая активность продаж во многих рынках недвижимости Канады продолжает удивлять аналитиков – даже тех, которые славятся своими «медвежьих» прогнозов.
С экономической точки зрения, «медведь» представляет собой человека, пессимистично настроенного в отношении рынка и предвидящего снижение цен. Однако, даже если экономист или инвестор выразил «медвежье» мнение в какой-то момент, это ещё не значит, что он навсегда остался в лагере медведей. Тем не менее некоторые экономисты и организации известны тем, что они более пессимистично настроены, чем другие.
Исследовательская и консалтинговая фирма Capital Economics является одной из таких фирм.
В 2017 году, например, бывший старший экономист Capital Economics Дэвид Мадани прогнозировал снижение ставок Банком Канады после резкого спада на рынке недвижимости. Это предположение шло вразрез с анализом многих других экономистов и, в итоге, не сбылось – Банк решил в том году дважды поднять ставки. Простой поиск в интернете покажет множество других примеров, когда Мадани ожидал резкого коллапса на канадском рынке жилья. Никогда такие прогнозы не воплощались в реальность, и, хотя рынок действительно показывает определённую нестабильность с 2017-го, краха так и не произошло.
Поэтому, когда такая «медвежья» фирма, как Capital Economics, оказывается под впечатлением от показателей канадского рынка недвижимости, это действительно стоит вашего внимания благодаря ноткам оптимизма.
Недавно главный североамериканский экономист Capital Economics Пол Эшуорт после изучения данных индекса Teranet / National Bank о ценах на жильё высказал несколько довольно оптимистичных прогнозов по поводу продолжения сильного рынка недвижимости.
Оттава и Монреаль показывают наиболее высокую активность, а в Торонто зарегистрирован крупнейший скачок цен в этом году. Даже Ванкувер, которые пережил некоторые трудные месяцы в прошлом году, показал восстановление цен в сентябре.
На национальном уровне цены с августа по сентябрь выросли на 0.1%. В то время, как многим такое повышение может показаться незначительным, по словам Эшуорта, с учётом сезонных колебаний сентябрьское увеличение оказывается крупнейшим месячным скачком с января.
К тому же, не стоит забывать, что у рынков недвижимости бывают как сильные, так и слабые сезоны, и рассмотрение показателей лишь одного месяца не всегда может предоставить вам полную картину общего рыночного здоровья. Именно поэтому экономистам крайне полезно адаптировать месячные показатели с учётом сезонных колебаний.
Что касается будущего, то Эшуорт прогнозирует продолжение высокой активности на рынках по всей Канаде в первой половине 2020-го благодаря сильному восстановлению продаж.
Необходимо ли декларировать при продаже дома где легально выращивали марихуану?
Жильё в Виннипеге, в котором, как заявляется, ранее легально выращивали сотни кустов каннабиса, недавно было выставлено на продажу без указания о предыдущем наличии данного сада внутри помещения. Это поднимает вопрос о том, что должно подлежать разглашению при продаже недвижимости, ранее используемой для выращивания марихуаны.
В конце 2018 года агентство Free Press рассказало о бунгало после того, как сосед, полицейский на пенсии, пожаловался на запах, исходящий из жилья. Полиция Виннипега не смогла официально подтвердить или опровергнуть слухи о том, что в доме выращивалась марихуана, однако, по словам соседа, полиция заявила, что у владельца имелась лицензия на законное выращивание в доме 292-х кустов каннабиса для медицинского использования. Мужчина, проживающий в доме и заявивший, что он якобы не является владельцем данной недвижимости, в ноябре признался в выращивании марихуаны в помещении.
«На мой взгляд, это – реальная проблема, которая встречается не столь редко», – считает Лорн Вайсс, глава политического комитета Ассоциации недвижимости Манитобы.
Free Press не разглашает адрес жилья, однако в этом месяце оно было выставлено на продажу без указания о предыдущем выращивании каннабиса в нём. На прошлой неделе недвижимость сняли с продажи – об этом заявил агент по недвижимости в Виннипеге, изначально представляющий продавцов, однако затем отказавшийся от клиентов.
По словам Лорна Вайсса, работа с недвижимостью, ранее используемой для выращивания каннабиса (легального или нет), может быть крайне серьёзным испытанием для агентов.
Согласно закону, случаи с незаконным выращиванием каннабиса должны поддаваться разглашению при продаже жилья, говорит Вайсс. Однако, если производство является законным, как в случае с лицензией для медицинских целей, ситуация становится более запутанной.
«Так как это законно, у риелтора нет причин, по которым он будет обязан рассказать об этом покупателям. Это то же самое, что заявить о выращивании в доме африканских фиалок», – поясняет он.
Продавец в такой ситуации может по собственному желанию раскрыть данную информацию, но он не обязан этого делать.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
