Мортгидж ставки в Канаде продолжают снижаться
Что плохо для одних, хорошо для других. В данном случае канадские владельцы мортгиджей неожиданно попали в список вторых, в то время как для национальной экономики новые данные оказались не самыми приятными.
Последние несколько недель фиксированные мортгидж ставки продолжают падать, так как стоимость финансирования данных кредитов так же стабильно снижается. Банки и другие лендеры получают деньги, которые затем выдают в виде мортгиджей, занимая их на рынке ценных бумаг, а доходность пятилетних облигаций снижается с конца 2018 года.
В четверг доходность пятилетней облигации правительства Канады составила всего 1.44%. Впервые с лета 2017-го на этой неделе показатель опустился ниже полутора процентов.
Доходность сокращается в большей степени из-за того, что инвесторы негативно оценивают перспективы канадской экономики и предвидят снижение процентных ставок.
С начала марта крупнейший канадский банк RBC дважды сократил свою ставку: сначала на 0.10% 1 марта, а затем ещё на 0.15% – 13 марта. Сегодня пятилетняя фиксированная ставка банка составляет 3.49%, и другие лендеры следуют его примеру. Некоторые финансовые институты и мортгидж брокеры предлагают ставки 3.09% или даже меньше.
В случае плавающих ставок ситуация аналогичная, хотя и по другим причинам.
В отличие от фиксированных мортгиджей, ставка которых зависит от рынка ценных бумаг, плавающие мортгидж ставки меняются в зависимости от изменений ключевой ставки Банка Канады.
Некоторые инвесторы даже предполагают, что центральный банк вскоре начнёт снижать ставку, а не повышать. По их мнению, вероятность роста ставки в этом году равна 0%. Тем временем, шансы снижения к июлю составляют один к пяти, а к сентябрю – уже 44%.
“Одно из крупнейших изменений нашего квартального прогноза в марте – это устранение повышения процентной ставки из обзора”, – говорит главный экономист банка TD, Беата Каранчи. “Мы нажали кнопку стоп”.
Плавающие ставки не просто перестали расти – они сменили направление и в некоторых случаях начали снижаться. Сейчас вполне обычным явлением является ставка ниже 3%. Весна всегда является ключевым периодом на ипотечном рынке, ведь львиная доля продаж совершается именно в эти месяцы. Поэтому банки стараются конкурировать как можно сильнее, чтобы за счёт привлекательных ставок получить наибольший кусок бизнеса.
Продажи новых кондо в Торонто сокращаются, так как многих покупателей вытеснили из рынка
Кондоминиумы являются первым шагом на пути к домовладению для многих покупателей с учётом дорогостоящего рынка недвижимости Торонто. Однако продажи новых объектов резко падают, так как цены сегодня превышают уровень, который может себе позволить всё большее число потенциальных покупателей.
В феврале в Большом Торонто было продано всего 772 кондо, включая объекты в мало- и много этажных зданиях, а также таунхаусы и лофты. Это на целых 58% меньше, чем годом ранее, и на 51% ниже среднего десятилетнего показателя.
Большинство продаж было совершено в самом Торонто, где покупатели приобрели 533 объекта, что намного меньше 1,065 продаж, зарегистрированных в феврале 2018 года.
Об этом говорится в отчёте Altus Group, предоставляющих ежемесячные обновления для лоббистов индустрии, Ассоциации строительства и землеустройства (BILD).
“Более слабые продажи новых кондоминиумов в феврале могут быть отчасти спровоцированы резким ростом цен за последние два года, которые вытеснили многих потенциальных покупателей из рынка”, – поясняет Патришиа Арсено, исполнительный вице-президент Altus Groupю
В прошлом месяце средняя цена нового кондо составила $792,709, что на 8.6% выше, чем годом ранее. Это больше, чем, в среднем, покупатели платят на вторичном рынке, который показывает похожий рост цен и снижение продаж. По данным Совета Недвижимости Торонто, средняя стоимость кондо в прошлом месяце выросла за год на 6.1% до $552,161. Тем временем, продажи на вторичном рынке сократились на 5.7% по сравнению с февралём 2018-ого.
По данным исследования RBC, в прошлом квартале типичному домохозяйству в Торонто понадобилось бы тратить почти половину своего дохода, чтобы позволить себе среднестатистический кондо Большого Торонто. При подсчётах банк использовал 25%-ый первоначальный платёж при 25-летнем мортгидже с пятилетней фиксированной ставкой, а также учитывал ежемесячные платежи, налоги на собственность и плату за коммунальные услуги.
Согласно прогнозам Министерства финансов Онтарио, к 2041-ому население Большого Торонто увеличится до 9.7млн. В 2016-м (наиболее свежие доступные данные) показатель составлял 6.4млн.
Так как некоторые потенциальные покупатели были вытеснены из рынка, а другие заняли выжидательную позицию, предложение новых кондо начало увеличиваться. В конце февраля 11,269 новых кондо были доступны для покупки. С января показатель вырос – тогда на рынке Большого Торонто было представлено 10,364 объекта. По мнению Арсено, покупатели смогут извлечь выгоду из этой тенденции.
“Хорошая новость заключается в том, что, хотя в историческом понимании предложение остаётся относительно низким, мы всё равно видим всё больше выставленных на продажу объектов, и это помогает обуздать рост цен”, – считает Арсено.
Как можно изменить стресс тест, чтобы действительно помочь канадским покупателям?
Стресс тест в Канаде для незастрахованных мортгиджей попал под волну критики со стороны индустрии недвижимости, однако правительство, похоже, не горит желанием избавляться от данного правила, введённого около года назад.
В то же время, по мнению экспертов, могут быть и другие способы изменить стресс тест, чтобы помочь покупателям, не отменяя его полностью.
Напомним, стресс тест, представленный в январе прошлого года и направленный на охлаждение рынка недвижимости, требует от заёмщиков с незастрахованным мортгиджем квалифицироваться под более высокую ставку из следующих: контрактная ставка плюс 2% или официальная пятилетняя ставка Банка Канады.
Хотя отраслевая группа Мортгидж Профессионалы Канады поддерживает стресс тест, её глава Пол Тейлор считает, что порог должен быть ниже. “Мы всегда выступали за небольшое снижение стресс теста, мы никогда не требовали его ликвидации”, – говорит он. По его словам, тест необходимо сократить до контрактной ставки плюс 0.75%. С учётом того, что наиболее распространённый тип мортгиджа – пятилетний фиксированный, у заёмщиков есть годы, чтобы накопить капитал в доме до того, как им придётся возобновлять кредит под новую ставку. Доход домохозяйств также обычно увеличивается со временем. Это предоставляет домовладельцам определённую гибкость перед лицом потенциально более высоких ставок в будущем.
Если при обновлении мортгиджа заёмщикам захочется найти более выгодную ставку у другого финансового института, им придётся заново проходить стресс тест. “Первый банк фактически удерживает их в заложниках”, – говорит Фил Мур, президент Совета недвижимости Большого Ванкувера (REBGV). “Это не честно по отношению к канадцам”, – добавляет он. Мур рекомендует при возобновлении мортгиджа отказаться от стресс теста, чтобы восстановить справедливость.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
