Канада в одном шаге от рецессии?
Грядет снижение ставок?
Следующим решением Банка Канады будет снижение процентных ставок. Так считает Дэвид Розенберг, указывающий, что экономика находится “всего в одном шаге” от рецессии.
По мнению Розенберга, главного экономиста и стратега в Gluskin Sheff + Associates, центральный банк вынужден изменить направление движения ключевой ставки в соответствии с новыми временами, иначе он рискует упустить подходящий момент.
“Мы только что увидели два квартала подряд с негативным ростом реального спроса. Иными словами, если мы ещё не в рецессии, то уже в одном шаге от неё”, – заявил он.
“Так что же необходимо Банку Канады делать в таких условиях? Вы вначале сменяете режим ужесточения на более нейтральный тон – это и было сделано. Теперь Банк более сдержанно говорит о ставках, и следующим шагом должно стать их сокращение”.
На вопрос о возможных последствиях снижения ставок на фоне повышенного уровня задолженности населения, Розенберг заявил, что канадцам не помешает помощь более низких ставок в обслуживании их долгов.
“Вопрос в том, кто будет жаловаться на снижение ставок Банком Канады, когда экономика показывает крайне слабый рост, а инфляция падает ниже целевого уровня – на мой взгляд, это вполне разумное решение”, – уточнил он.
Напомним, центральный банк пять раз повышал ставки с июля 2017 года, а прошлое увеличение состоялось в октябре 2018-го.
Несмотря на сильные показатели занятости в феврале, Розенберг считает, что неожиданные результаты, опубликованные в прошлую пятницу, не отображают полной картины рынка труда, который находился в пассивном состоянии предыдущие 14 месяцев.
“Основное внимание в Канаде, похоже, сдвинулось исключительно на темпы создания новых рабочих мест. Никого, вероятно, не волнует тот факт, что, хотя мы и нанимаем больше людей, мы на самом деле проводим меньше времени на работе”, – добавил Розенберг.
“Время рабочей недели в прошлом месяце сократилось на 0.7%. Если перевести это на формат количества людей, то это снижение будет эквивалентно потере 130,000 рабочих мест, только учитывая тот факт что мы стали работать меньше”.
Более того, по его словам, показатель сокращается уже третий месяц подряд (годовым темпом в более чем 4%) – впервые с лета 2009 года.
Вышло новое исследование об иностранных владельцах недвижимости в Канаде
В прошлом году опрос Канадской Ипотечной и Жилищной Корпорации (СМНС) показал, что, по мнению 68% жителей Ванкувера, иностранные покупатели способствуют росту цен на недвижимость. Новый отчёт утверждает, что они могли быть правы.
В случае 19.2% кондоминиумов Ванкувера, построенных в 2016-17 годах, как минимум один из владельцев не является жителем Канады. В случае всех типов недвижимости показатель за указанный период составляет 15.3%. Для сравнения: показатель был равен лишь 11.2% в секторе кондо, построенных с 2011-го по 2015-ый. Исследование СМНС также показало, что 10.4% кондоминиумов в Британской Колумбии также принадлежат не жителям Канады.
Общее количество среди всех объектов, тем временем, значительно меньше: лишь 4.9% всей жилой недвижимости Ванкувера и пригородов принадлежат иностранцам, указывается в исследовании СМНС за 2016 год. Число объектов с, как минимум, одним иностранным владельцем в Ванкувере вырастает до 7.6% и до 6.2% по всей Британской Колумбии.
“Полученные данные помогают нам лучше понять роль иностранцев в формировании спроса на канадском рынке недвижимости – эта тема волнует общество, особенно вопрос об источниках финансирования и инвестиционных решений при покупке канадской недвижимости”, – говорит Алед Аб Иорвет из СМНС.
В Онтарио, как минимум, один иностранный владелец зарегистрирован в 3.3% домов, а в Торонто показатель увеличивается до 3.8%. На провинциальном рынке кондо 6.1% объектов принадлежат, как минимум, одному иностранному владельцу, а в Торонто результат достигает 7.6%.
Новая Шотландия также привлекает внимание иностранных покупателей, хотя и не так сильно, как два наиболее дорогих рынка недвижимости Канады. 7.1% от всех объектов недвижимости в провинции имеют хотя бы одного иностранного владельца. В Галифаксе показатель падает до 4.3%. По данным СМНС, иностранцы в Новой Шотландии больше фокусируются на приобретении жилья для отдыха.
Средняя стоимость кондо, принадлежащих иностранцам, оказалась наиболее высокой в Британской Колумбии (29.1%), Онтарио (20.2%) и Новой Шотландии (10.8%).
Канадский рынок недвижимости – как он себя показывает на фоне других стран?
За последний год канадский рынок жилой недвижимости значительно замедлился, столкнувшись с более строгим мортгидж стресс тестом и растущими процентными ставками.
Это оказывает влияние и на всю экономику. В четвёртом квартале 2018 года рост ВВП замедлился до годовых 0.4% из-за сокращения инвестиций в жильё на 7.5%.
И Канада не одна столкнулась с такой проблемой. Рынки недвижимости от Нью-Йорка до Китая замедляются на фоне растущей стоимости кредитования и (во многих случаях) нескольких лет растущих цен, ухудшающих доступность жилья.
Другие факторы также отражаются на мировых рынках, например, снижение активности со стороны стремительно растущего класса инвесторов Китая, который привёл к повышенному спросу за пределами Китая – в Австралии, вероятно, сильнее всего.
Там рынок недвижимости находится в активном режиме коррекции (снижения): цены в Сиднее и Мельбурне сокращаются наиболее быстрыми темпами за последние десятилетия. Эксперты предупреждают о том, что страна может столкнуться с худшим спадом в секторе жилой недвижимости за 130 лет.
Пока столь мрачных прогнозов в отношении рынков недвижимости Канады нет. Однако мы уже бьём некоторые рекорды последних декад, поэтому сегодняшние тенденции могут быть чем-то большим, нежели просто краткосрочная адаптация к новым мортгидж правилам.
Впервые мы видим меньшее число мортгиджей в Канаде, чем годом ранее. По данным канадской ассоциации банкиров, в конце октября в десяти крупнейших канадских банках было зарегистрировано 4,756 миллионов мортгиджей, что на 0.3% меньше, чем в октябре 2017-го.
Иными словами, старые мортгиджи заканчиваются быстрее, чем появляются новые заёмщики. Это становится ещё более важным, если учесть, что истекающие мортгиджи были выданы десятки лет назад, когда население Канады было меньшим.
Ещё одним пунктом для беспокойства является строительный сектор, так как число новых строительных стартов в феврале сократилось на 13.6%, сообщает Канадская Ипотечная и Жилищная Корпорация (СМНС). В итоге, годовой результат упал до 173,000 объектов – это наиболее низкий показатель более чем за три года.
Тем временем, прирост населения в Канаде является наиболее стремительным среди стран большой семёрки и наиболее быстрым в истории самой Канады с 1980х. Население одного лишь Большого Торонто увеличивается в год приблизительно на 100,000 человек. Это объясняет продолжительный рост арендной платы и цен на кондо даже при худшем уровне доступности за последние десятилетия.
Невозможно предугадать к чему могут привести изменения правил, с одной стороны направленные на стимуляцию прироста населения, а с другой, на снижение роста цен на жильё.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
