Привыкли к крупным банкам настолько, что не видим их недостатков.
А их уйма…
RBC. TD. BMO. Scotiabank. CIBC. Национальный банк Канады. Большая шестёрка.
Как только один из этих крупных канадских банков хоть немного понижает свои мортгидж ставки, это мгновенно попадает в заголовки. Как, например, в прошлом месяце, когда RBC сократил свою пятилетнюю фиксированную ставку на 0.15% до 3.74%. Новость об этом появилась практически в каждом серьезном канадском СМИ.
Но вот в чём дело, когда речь идёт об официально заявленных мортгидж ставках банков: на них не стоит ориентироваться. Крупные банки никогда не предлагают наиболее низкую мортгидж ставку на рынке, а именно на них необходимо обращать внимание.
Тем не менее канадцы почему-то выбирают крупные банки – может быть, потому что им слишком комфортно, и они не хотят изменений, может быть, потому что они не знают, что на них наживаются. Банки удерживают 90% канадского ипотечного рынка, и мы слишком медленно начинаем обращать внимание на альтернативные (и часто более дешёвые) варианты.
Дело в том, что существует целая индустрия более мелких и конкурирующих мортгидж банков, финансовых институтов и брокеров, которые крайне редко попадают в заголовки газет. Часто они такие же стабильные, такие же надёжные и при этом намного более доступные. Так почему же мы остаёмся с крупными банками? Беспечность и чрезмерная самоуверенность – одни из причин. Недостаток знаний – ещё один важный фактор.
В каждых нездоровых отношениях наступает момент, когда пора сказать: “Хватит”. И, если вам не приносит наслаждение спонсировать суперприбыльные банки большой шестёрки, сейчас – самое подходящее время прекратить это.
Есть, как минимум, две хорошие причины бросить свой банк и переключиться на кого-то из более мелких институтов.
Если вкратце, то мортгидж ставки работают следующим образом: финансовый институт (крупный или более мелкий) даёт в долг деньги покупателям недвижимости в виде ипотечного кредита. Даже крупные банки часто вынуждены сами брать в долг деньги, чтобы иметь возможность их давать в кредит заёмщикам. И они всегда получают эти деньги по более низкой ставке, чем та, под которую выдают. Именно так они и зарабатывают.
Начиная с прошлой осени, ставки, под которые финансовые институты одалживают деньги, сокращаются. К примеру, в ноябре 2018 года пятилетняя облигация правительства Канады стоила банкам 2.5%. Сейчас ставка составляет около 1.75%. Это отражает стоимость кредитования на рынке облигаций, который влияет на фиксированные мортгиджи. Однако крупные банки лишь недавно начали предоставлять эту возможность сэкономить канадским потребителям.
Более мелкие лендеры и брокеры начала снижать свои мортгидж ставки ещё до крупных банков в январе – когда и крупные должны были это сделать. Но вы не слышали об этих изменениях ставок, потому что мелкие институты не попадают на страницы СМИ.
Даже если мы забудем о том, что крупные банки непростительно опоздали со своими снижениями ставок, всё равно не окажется причин с ними оставаться – потому что более мелкие лендеры и брокеры постоянно предлагают мортгидж ставки намного лучше, чем те, о которых говорят банки. Яркий пример: попавшая во все заголовки пятилетняя фиксированная ставка RBC, составляющая теперь 3.74%, означает месячный платёж в сумме $2,560 при ипотечном кредите в $500,000.
Если использовать этот же сценарий (мортгидж на $500,000, 25-летняя амортизация) и применить к нему лучшую сегодняшнюю пятилетнюю фиксированную ставку (3.39%), то месячный платёж составит уже $2,467. Это ежемесячная экономия в $93. Сумма может показаться не столь крупной, но учтите 25 лет амортизации. Попрощавшись со своим банком, вы теоретически можете сэкономить целых $27,900. И не забудьте о более высоком штрафе у больших банков, если вы вдруг захотите разорвать контракт раньше срока.
Таким образом, заголовок, который стоит увидеть, звучит так: “Канадцы переплачивают, оставаясь с большими банками”.
Однако это можно изменить. Для начала убедитесь, что при выборе мортгиджа вы не просто заходите в банк и соглашаетесь на первое же предложение. Изучите другие варианты на рынке и сравните.
Мы все сравниваем цены на авиабилеты и отели, когда планируем поездку. Стоит начать делать то же самое для финансовых продуктов. В конце концов, сумма, которую вы можете сэкономить на полётах, блекнет на фоне того, что вы можете сэкономить на мортгидже.
СНВА также призывает смягчить ипотечные правила
Прошло уже больше года с тех пор, как в Канаде был введён мортгидж стресс тест, а его последствия продолжают проявляться.
Канадская ассоциация застройщиков (Canadian Home Builders Association – СНВА) провела опрос среди своих членов, который показал, что большинство покупателей недвижимости испытывают все больше трудностей с получением ипотечного кредита.
Так, 90% респондентов указали, что их клиенты столкнулись с большими трудностями при квалификации под мортгидж в 2018 году, чем в предыдущие годы, а 84% заявили об увеличении числа заключенных сделок купли-продажи, которые затем были отменены из-за проблем с организацией финансирования.
По их словам, это привело к снижению числа покупателей первой недвижимости на 33%.
“Мы знаем, для чего был введён стресс тест. Однако с учётом изменения экономических и рыночных условий, а также всех новых мортгидж правил, повлиявших на покупателей-новичков, мы считаем, что пора внести некоторые коррективы”, – заявил глава СНВА Кевин Ли.
СНВА вместе с другими представителями индустрии требует от федерального правительства пересмотра правил. Ассоциация внесла несколько рекомендаций, включая возвращение 30-летнего ипотечного срока для покупателей первой недвижимости и внесение изменений в текущий стресс тест с учётом новых рыночных условий.
“СНВА внесла две конструктивные рекомендации для правительства, которые помогут покупателям и не вызовут дополнительный финансовый риск. По данным Equifax, молодёжь является как раз наименее рискованной демографической категорией в вопросе невыплат мортгиджа, однако именно она ощущают на себе наиболее значительное влияние новых мортгидж правил”, – добавил Ли.
Мы ежегодно помогаем сотням покупателей недвижимости получить ипотечное финансирование. Будучи мортгидж брокерами, мы имеем доступ к широкому спектру мортгидж продуктов и программ, не ограничиваясь предложениями больших банков. Пожалуйста, звоните нам по телефону 1-855-761-7001 или пишите на электронную почту, чтобы обсудить вашу ситуацию индивидуально.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
