OSFI готовит новые меры в отношении мортгиджей, полагающихся на капитал в доме
Бюро управляющего по финансовым институтам (OSFI) намерено ввести дополнительные меры в отношении выдачи мортгиджей канадскими банками, которые до сих пор значительным образом зависят от уровня капитала в доме, а не от того, насколько вероятно реальное погашение задолженности.
Данное решение было опубликовано в обновлённом отчёте об эффективности новых правил андеррайтинга, введённых в прошлом году. Указанные правила включали в себя новый стресс тест для незастрахованных мортгиджей, при которых заёмщик вносит, как минимум, 20%-ый первоначальный платёж (down payment).
По мнению OSFI, корректировка оказалась необходимой после того, как были обнаружены проблемные пункты, спровоцированные высоким уровнем задолженности населения и дисбалансом в некоторых рынках недвижимости, которые могли усилить риск для банков.
С тех пор, как в прошлом январе были введены правила В-20, качество новых мортгиджей улучшилось, сообщает OSFI, “включая более высокий средний кредитный рейтинг, а также более низкий коэффициент кредит-стоимость при выдаче ипотечных кредитов”.
Но, хотя OSFI и утверждает, что новые правила “оказывают желаемый эффект на удерживание финансовой системы Канады в сильном и стабильном состоянии”, Бюро всё же признаёт необходимость дополнительной работы над вопросом.
“Несмотря на некоторое сокращение, всё равно остаётся часть мортгиджей, которые чрезмерно полагаются на капитал в собственности (в ущерб реальной оценки способности выплатить кредит)”, – указывается в заявлении Бюро. “OSFI будет и далее принимать меры для снижения числа подобных кредитов”.
Представительница Бюро Анник Фошер заявила, что речь идёт о незастрахованных мортгиджах, выданных лишь на основе капитала в собственности (разницы между стоимостью жилья и оставшейся суммой мортгиджа), а также о займах, при выдаче которых банк не применял другие “важные принципы андеррайтинга”, изложенные в списке В-20. Особенно те, которые фокусируются на соответствующей документации о доходах заёмщиков.
“Разумный андеррайтинг защищает банки и заёмщиков, а также поддерживает стабильность всей финансовой системы”, – говорит Фошер. “Наличие большой суммы капитала в собственности не значит, что разумный андеррайтинг и тщательная проверка заёмщика больше не требуются”.
По её словам, у OSFI есть “ряд методов надзора, и, когда Бюро определяет потенциальные проблемы, OSFI вмешивается и требует от финансовых институтов корректирующих действий в соответствии с риском для института”.
Бюро указывает, что “всё меньше мортгиджей выдаётся заёмщикам с высоким уровнем задолженности”. Число незастрахованных мортгиджей с суммой займа, более чем в 4.5 раза превышающей доход заёмщика, сократилось с 20% в апреле-июле 2017 года до 14% в аналогичный период 2018-ого.
В целом, канадский рынок недвижимости охладился после вмешательств регулятивных органов и правительств различных уровней. Однако Бюро также осознаёт, что более строгие правила андеррайтинга могут заставить потенциальных покупателей использовать менее правдивые меры получения кредитов.
“Мы признаём, что более строгие стандарты могут привести к тому, что некоторые заёмщики будут предоставлять неправдивую информацию о доходах. Вдобавок, стало легче создавать реалистично выглядящие фальшивые документы”, – говорит OSFI. “С учётом этого обновлённые правила В-20 требуют более достоверного процесса проверки доходов. Финансовые институты должны быть ещё более строгими при определении ложных данных о доходах”.
Чего ожидать от цен на канадскую недвижимость в конце этого года?
Последние несколько месяцев канадские цены на жильё медленно, но уверенно, повышаются, и многие специалисты индустрии спорят о том, чего стоит ожидать в четвёртом квартале этого года с учётом постепенно нагревающегося рынка.
Хотя рынок, похоже, успел адаптироваться к влиянию нового мортгидж стресс теста, введённого в январе, предполагается, что растущие процентные ставки могут оказать охлаждающий эффект на цены в ближайшем будущем.
На этой неделе будут опубликованы два главных индекса цен на недвижимость: от Statistics Canada и от Teranet-National Bank. По мнению одного экономиста, оба индекса, скорее всего, покажут относительно слабый рост цен.
“Оба показателя значительно замедлились в этом году, однако уже зарегистрированы небольшие месячные повышения с учётом сезонных колебаний. Это может означать, что худшие последствия новых мортгидж правил уже позади”, – считает вице-президент Scotiabank Дерек Холт.
Такие комментарии совпадают с недавним прогнозом от Moody’s Analytics и RPS Real Property Solutions, которые предсказывают более медленный рост цен на рынке в следующие пять лет.
“Национальному рынку недвижимости придётся пройти долгий путь, чтобы уровень доступности жилья вернулся к показателям, предшествующим 2015 году, когда цены в Торонто и Ванкувере резко взлетели. Однако рынок уже предпринимает первые шаги”, – считает экономист Moody’s Эндрю Карбако-Бургос.
По его мнению, с более умеренным темпом роста средний доход канадцев имеет больше шансов даже обогнать цены в следующие пять лет. Тем не менее, резкая коррекция (спад) цен маловероятна.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
