Почему мортгидж с плавающей ставкой может быть более выгоден сегодня?
Безопасный и спокойный вариант на сегодняшнем ипотечном рынке – это оформить себе на пять лет мортгидж с фиксированной ставкой и не обращать внимания на изменения процентов и объявления Банка Канады.
Такая стратегия подойдёт тем кто сильно нервничает, покупая недвижимость впервые, или пытается свести финансовые концы с концами при обновлении мортгиджа. Всем остальным стоит рассмотреть вариант плавающей ставки. Хотя он и делает вас уязвимыми к растущим процентам в будущем, такой вариант может оказаться более выгодным и дешёвым в двух важных моментах.
Сегодня лучшая дисконтная ставка по мортгиджу с плавающим процентом может составлять всего 2,35% (ставка Прайм коммерческих банков минус 1,10%), в то время как наиболее низкая фиксированная ставка равняется 3,14%. Существенная разница в 0,79% будет достаточной для компенсации трёх повышений ключевой ставки Банком Канады. Центральный банк потенциально может повышать ставки более чем на 0,25% за одно заседание, однако это крайне нетипично и происходит крайне редко.
Мортгидж с плавающей ставкой в большинстве случаев дешевле фиксированного ещё и в стоимости досрочного расторжения контракта. Если вы хотите полной свободы и возможности выйти из мортгиджа раньше срока вообще без штрафа, вы конечно можете выбрать полностью открытый мортгидж, но плата за это обернётся для вас намного более высокой ставкой и такой вариант чаще всего выгоден только в течение нескольких месяцев.
Стоит заметить, что досрочное расторжение ипотечного договора заемщиком встречается довольно часто. По словам некоторых банков, лишь чуть более половины клиентов, заключивших мортгидж контракт на 5 лет, остаются с этим кредитом до конца срока и около 20% клиентов выплачивают штраф за досрочное расторжение договора.
В зависимости от особенностей вашего кредита и того, когда вы приобрели дом в предыдущие пять лет, штраф при остатке в $400,000 может составить от $2,500 до $5,000 (здесь важно упомянуть, что точную сумму штрафа на конкретную дату может назвать исключительно ваш финансовый институт).
Многие считают, что они не будут ничего менять на время действия своего ипотечного кредита, но в реальности очень часто заёмщики разрывают контракт раньше времени по целому ряду причин.
Люди расторгают контракты и выплачивают штрафы, потому что разводятся, погружаются в потребительские долги и нуждаются в рефинансировании, хотят погасить кредит раньше или продают дом и переезжают в другое место. Необходимо помнить, что ваш мортгидж может иметь опцию переноса на другую недвижимость , а может и не допускать такой возможности или данная опция не осуществима в вашем конкретном случае.
Можно сказать, что мортгидж с плавающей ставкой – это страховка на случай непредвиденных изменений в вашей жизни. Если вам по какой-либо причине придётся продать недвижимость и/или досрочно расторгнуть мортгидж контракт, вы будете знать, что штраф составит три месячных выплаты по процентам.
В случае фиксированного мортгиджа в такой ситуации вы платите большее из трёхмесячных процентов или разницы в процентных ставках (interest rate differential – IRD). Последнее должно компенсировать вашему банку потери по процентам, так как вы вышли из своего мортгиджа раньше срока. Большие банки с особой строгостью подходят к подсчётам IRD и их штрафы могут оказаться настоящим шоком, тогда как менее крупные финансовые институты рассчитывают штрафы более гуманно.
В зависимости от ставок на рынке, штрафы по плавающим мортгиджам могут быть гораздо ниже, чем IRD. Именно поэтому стоит рассматривать вариант плавающей ставки. Вдобавок, общие выплаты по процентам за весь срок выплаты ипотеки могут оказаться меньше для мортгиджей с плавающей ставкой по сравнению с фиксированными процентами.
По данным организации Мортгидж Профессионалов Канады, из мортгиджей, полученных в 2016 и 2017 годах, 72% были с фиксированной ставкой, 24% – с плавающей и 4% были гибридами фиксированной с плавающей.
Такой разрыв отражает общее мнение о том, что во время растущих ставок мортгидж с плавающим процентом не является самым удачным выбором для экономии, как это было ранее.
Разумеется, плавающий мортгидж подвергает вас риску повышения ставок. Сегодня ваши расходы ниже, но они могут увеличиваться. Вы всегда можете обезопасить себя перейдя на фиксированную ставку позже, однако выбрать правильное время перехода будет не так просто.
С другой стороны, если рынок столкнётся с какими-либо экономическими потрясениями, как к примеру коллапсом Североамериканского Соглашения о Свободной Торговле (NAFTA) или мировым кризисом, Банк Канады может снова начать понижать ставки для стимулирования экономики. В таком случае владельцы мортгиджей с плавающей ставкой вновь выиграют от сокращения процентов по их мортгиджам. Но как только вы оформите фиксированную ставку, пути обратно не будет вплоть до окончания срока вашего контракта.
Выбирая мортгидж, подумайте о своём образе жизни и финансовых возможностях. Если существует вероятность разрыва договора раньше срока, штраф по мортгиджу с плавающей ставкой легко вычисляется и часто бывает намного дешевле, чем в случае фиксированного процента. Есть определённая ценность в наличии такой гибкости, однако для этого вы должны быть уверены, что ваши финансы позволят вам выдержать возможное повышение ставок.
Задолженность по ипотечным кредитам в Канаде снова растёт
Объёмы ипотечной задолженности в Канаде после небольшого перерыва снова растут. По данным Банка Канады, задолженность населения продолжила повышаться в феврале этого года. Эта тенденция была спровоцирована в большей степени ростом долгов именно в секторе ипотечного кредитования. Напомним, в январе показатель сократился впервые за шесть лет.
Общая сумма задолженности показала небольшое увеличение. Баланс (остаток по кредиту) вырос на 0.05% по сравнению с аналогичным месяцем 2017 года и составил $2.125трлн. За последние 12 месяцев баланс увеличился на 5.51%. Общую сумму долга можно поделить на две категории: мортгидж и потребительская задолженность.
Именно категория ипотечных кредитов показала наибольшее увеличение. Общая сумма задолженности в этом секторе составила $1.523, что на 0.08% больше, чем в январе. В итоге, повышение за предыдущие 12 месяцев достигло отметки в 5.53%. Такой рост означает, что люди накапливают долг быстрее, чем выплачивают его.
Потребительская задолженность, с которой вы сталкиваетесь, когда покупаете автомобиль, бытовую технику или мебель в рассрочку, также повышается, хотя в феврале она и показала месячное снижение. Баланс по потребительским кредитам уменьшился всего на 0.01% по сравнению с январём и составил $601млрд. Это означает, что общее повышение за 12 месяцев равняется 5.42% – темпы роста почти соответствуют ипотечным кредитам.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
