Банк Канады увеличил 2 марта банковскую учётную ставку на 0.25% и ожидается ещё увеличение в текущем году.
В статье “BoC pledges careful path on hikes”, напечатанной 4 марта в газете “Financial Post”, говорится, что война в Украине принесла много непредсказуемости и поднятие процентной ставки будет происходить только по 0.25% и после очень внимательного анализа ситуации.
Экономика страны развивается хорошими темпами, цены на нефть могут тоже подталкивать инфляцию наверх, но в то же время увеличение процентов принесет финансовое напряжение на население из-за количества текущих долгов и на экономику, поэтому агрессивного поднятия процентной ставки не будет. Планируется плавный выход на “нормальный” уровень интереса.
Как можно подготовиться к такому развитию событий? Этот вопрос на сегодняшний день очень актуален.
Сегодня многие спрашивают, надо ли переходить на фиксированный процент с variable rate mortgage?
Специалисты считают, что разница в процентной ставке между плавающим и фиксированным процентами составляет больше 1%, что автоматически склоняет чашу весов в сторону variable rate mortgage.
Давайте проанализируем ситуацию с фиксированными процентами, чтобы получить ответ.
23 марта 2022 я открыл вебсайты всех 5-ти крупных банков и посмотрел, какие фиксированные проценты на 5 лет они предлагают. Не всегда видно, эта процентная ставка относится к моргиджам с амортизационным периодом 25 или 30 лет, так как многие банки увеличивают процент при 30-ти годах амортизационного периода. Давайте посмотрим на цифры.
Вебсайт TD предлагает 3.59% на 5 лет с амортизацией 25 лет и 3.69% на 30 лет, CIBC – 3.59%, RBC – 3.49%, BMO – 3.49% на 25 лет, Scotia – показывает только Posted Rates – 4.79%. Мы, как агенты, можем сегодня предложить в Scotia 5 years fixed rate 3.84%.
У очень многих людей, получивших в течение последнего года моргидж с плавающим процентом, он очень привлекателен, немного выше 1.75%. Если перейти на фиксированный процент, то выплаты сразу же сильно увеличатся, и при разрыве контракта в течение следующих 5-ти лет будут огромные штрафные санкции.
Однако у кого-то плавающий процент выше 2.25%, ведь многие банки до недавнего времени давали небольшую скидку от Prime Rate, например, Prime минус 0.4%.
В такой ситуации, мне кажется, надо срочно разрывать данный контракт, заплатить небольшие штрафные и получить существенно лучший процент, Prime минус 1% или ещё ниже (многое зависит от величины моргиджа).
При сегодняшей скидке от Prime rate мы можем предложить интерес 1.24% (Prime – 1.46%) для тех, кто покупает собственность с небольшим взносом и стоимостью ниже 1 миллиона долларов и кредитную линию под залог недвижимости с интересом не Prime плюс 0.5%, а Prime минус 0.15%
КАК ВАМ ТАКИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ???
Давайте вернёмся с процессу принятия решения, оставться с плавающим процентом или переходить на фиксированный? Как понять, что выгоднее – перейти c вашего более высокого процента на variable 1.65% моргидж с фиксированными выплатами или оформить фиксированный моргидж 3.29%? Банки говорят вам, зафиксируйте процент и спите спокойно. Если вы прикините какие штрафные будут в случае разрыва контракта, то вы точно не будете спать спокойно.
Для того, чтобы превысить предлагаемый сегодня банками 3.59% фиксированный процент, надо, чтобы Банк Канады поднял свою учётную ставку 7 раз от 1.85%. Сколько времени займёт у банка увеличить ставку 7 раз, явно не один год, может 1.5 года, может 2 года, ведь это всегда удар по экономике тоже.
Но это мы только превысили проценты, которые существуют на сегодняшний день. Для того, чтобы начать проигрывать, надо, чтобы банк страны и далее поднимал проценты. А чтобы проиграть столько же, сколько мы выиграли в ближайшее время, надо ещё 6 раз поднять банковский процент. Так когда же это произойдёт и произойдёт ли в принципе.
Я в прошлом году считал штрафные в ТД банке при плавающем и фиксированном проценте: около 2-х тысяч был штраф на variable rate и 14 тысяч на fixed rate mortgage.
Многие хотят перейти на фиксированный процент, так как боятся, что процент на моргидж поднимется очень резко, и они не смогут платить. У нас существует variable rate mortgage под хороший процент и с условием, что ваши выплаты не будут меняться все 5 лет. Да, будет удлинняться амортизационный период, но так это не такая большая проблема.
Главной проблемой для любого обладателя variable rate mortgage является увеличение выплаты за моргидж, что уменьшает monthly cash flow.
Очень редко кто живёт в Канаде в одном и том же доме все 25 или 30 лет, то есть ваше жильё будет продано, и в этот момент не будет разницы, какой амортизационный период был на тот момент, длиннее или короче. Если и будет моргидж на новой собственности, то это будет новая сумма долга, новый интерес и новый амортизационный период.
Можно переживать, что долга будет больше, так как интерес увеличится. Может быть, но и жильё вырастет в цене и вообще эта разница в 1.5% увеличит ваш долг на 6 тысяч (при 400,000 моргиджа), но эта сумма никак не повлияет на вашу продажу. Что такое несколько тысяч долларов или даже десятков тысяч при продаже миллионного жилья, а сегодня большинство домов стоит больше миллиона?
Сегодня никто не знает, как вы продадите ваше жильё в будущем, выгодно или нет. Я продавал и не один раз и могу утверждать, не всегда получается так, как вы того желаете.
Вывод, если вы имеете variable rate mortgage с интересов выше 2%-х, то вместо того, чтобы фиксировать процент в размере 3% и выше, лучше перейти на плавающий моргидж с интересом лучше чем у вас, но с фиксированными выплатами. И мы можем вам это предоставить.
Мы работаем с Lender A, Lender B, со Стресс Тестом, без Стресс Теста, с кредитными союзами, с подверждаемым доходом, с gross business income, с семьями без дохода, но с наличием другой недвижимости и т.д. Ситуации бывают разные, но во многих случаях сделать моргидж можно.
Ещё одна важная деталь, даже если вы ничего не хотите менять или вам не надо ничего делать, то обратите внимание на специальную программу “Manage your mortgage” на нашем вебсайте www.totrov.com в разделе “Mortgage”. Прочитав статью на вебсайте, вы поймёте, почему выигрыш при использовании этой программы может оказаться очень и очень реальным.
Регистрация не предполагает никаких обязательств с вашей стороны, мы же поможем вам получить самый лучший mortgage rate, который будет на рынке в течение четырёх месяцев до вашей renewal date.
