Перейти на фиксированный процент, что существенно выше, чем то, что вы платите сейчас или уменьшить плавающий процент и сделать так, что разница между текущим фиксированным предложением и вашим новым плавающим интересом опять будет больше 1%?
Prime Rate опять подняли, что же делать? Как быстро он может подниматься ? Очень много вопросов возникает и никто не знает точного ответа.
Большие банки всегда рекомендуют брать mortgage с фиксированным процентом на 5 лет – зафиксируйте интерес и спите спокойно. Только если бы человек знал, что штраф при разрыве такого контракта в 5 раз выше, чем при плавающем проценте, то он, наверное, не смог бы спать совсем. К сожалению, это правда и не всегда люди держат текущий моргидж все 5 лет, покупают другую недвижимость, забирают деньги погасить долги, а это стоит в результате больших денег.
Кстати, во время изменения внутри банка плавающего процента на фиксированный, не факт, что вы получите хороший процент на mortgage. Банк постарается предоставить вам наименее выгодные условия, ведь вы всё равно не уйдете без штрафа.
А что говорят специалисты по поводу увеличения интереса, сколько ещё будет таких поднятий в этом и в ближайшие годы?
Считают, что банк страны может поднять интерес в 2017 году ещё не больше двух раз, так как экономика всё ещё нуждается в поддержке. Почему подняли в январе, а не в марте, как ещё прогнозировали в декабре? Потому что уровень безработицы стал рекордно низким по итогу декабря 2017 года, эти данные явились сюрпризом и были обнародованы как раз накануне заседания Центрального Банка Канады.
Я разговаривал с представителем UPS (водитель), и он подтвердил, что действительно, его компания наняла большое количество новых сотрудников в декабре 2017, но это всё временные работники, так как в 2017 году было огромное количество заказов на доставку товаров, купленных через АМАЗОН. Понадобилось иметь в 4 раза больше водителей, чем в обычный год, и все они работали как сумашедшие перед праздниками. Никто не собирается держать этих сотрудников весь год, поэтому этот водитель UPS очень скептически относится к таким цифрам по низкому уровню безработицы и считает, что показатель опять будет немного выше, чем в прошлом декабре.
Сумашедшего поднятия процентной ставки никто не ожидает и специалисты считают, что поднятие Prime Rate до уровня 5% в ближайшее время не предвидится (сегодня Prime Rate равен 3.45%), так как уровень развития экономики должен снизиться с 3% прироста за 2017 год до более спокойных показателей в районе 1.7% – 1.8%.
Кстати, совсем недавно опубликованы последние данные по безработице. В Январе сократили 137,000 part time сотрудников. Это было самое большое сокращение за последние 9 лет. Получается слова водителя из UPS подтверждаются. Последние высказывания специалистов – в связи с такой статистикой говорить о поднятии процентов в марте не приходится и Цетральный Банк будет внимательно изучать статистические данные перед принятием решения по движению учётной ставки в одну или другую сторону.
Но ведь для многих и даже эти дополнительные одно или два увеличения могут быть очень критическими. Давайте как раз для таких людей и рассмотрим определённый сценарий.
Давайте представим, что у кого- то есть дом стоимостью $800,000, и всего год назад человек оформил $400,000 моргидж с variable rate Prime – 0.4%.
После поднятия процентной ставки текущий интерес стал 3.05% (Pr. = 3.45% – 0.4%). Что же делать, перейти на фиксированный процент, который предлагается банком в размере 3.49% – 3.59% или оставить всё, как есть. Ещё пару раз интерес поднимут и мы уже превысим даже и этот фиксированный процент, а впереди ещё 4 года.
Многие готовы оставаться на плавающем проценте, если разница между фиксированным и плавающим процентом достаточно большая, например, больше 1%. Многие слышали, что с годами плавающий процент выигрывает, но это статистика, а тут мой процент повышается и это куда болезненнее, надо что- то делать.
Я совершенно согласен с теми, кто предпочитает иметь плавающий процент на 1% ниже, чем фиксированный. В случае такой большой разницы между фиксированным и плавающим интересом, для того, чтобы плавающий стал на один уровень с фиксированным необходимо четыре поднятия prime rate. Совершенно непонятно, сколько времени понадобится на такое увеличение и будет ли оно вообще в ближайшее время. В моём примере разница между prime rate и интересом на моргидж всего 0.4%, надо что- то сделать. Мы можем увеличить разницу между предлагаемыми сегодня фиксированными процентами и вашим плавающим интересом. Для этого надо взять и перейти в другой банк, который может предоставить вам такие условия, надо воспользоваться тем, что есть сегодня на рынке.
Мы действительно на сегодняшний день можем предложить Prime – 1.06%, то есть 2.39%. Да, да, 2.39%, даже с учётом последнего поднятия процентной ставки. О такой скидке от Prime Rate, больше 1%, многие мечтали, но такого уже давно на рынке не было. Разница между плавающим процентом и предлагаемым фиксированным интересом составит больше 1%. Давайте посчитаем, что будет интереснее, оставить всё как есть (штрафные за разрыв текущего моргиджа ещё никто не отменял) или перейти на новые условия и заплатить штраф.
Например, при скидке от Prime в 0.4% штрафные на $400,000 составят $3,050 плюс административные расходы до 400 долларов. Итого, необходимо потерять $3,450 во время перехода в другой банк.
Выигрыш составит $400,000 х 0.69% х 4 года = 11,040
Если вычесть затраты на переход, то чистый выигрыш будет $7,590, причем эта величина не зависит от того, меняется процент в будущем или нет, мы сравниваем только разницу в скидке от Prime Rate. Такую прибыль трудно игнорировать и если моргидж существенно больше, скидка от Prime хуже, то и выигрыш может быть больше.
Новый банк примет на себя затраты на адвоката и стоимость оценки недвижимости, то есть об этом можно не беспокоиться.
Для того, чтобы понять насколько выгодно вам будет перейти на новые условия, необходима помощь, и мы готовы ее вам оказать. Позвоните в наш офис и поговорите с Аллой, которая рассчитывает выигрыш и штрафные санкции при переходе из одного банка в другой, её электроннный адрес mail@totrov.com
Она может вам прислать в электронном виде компьютерную распечатку с новыми выплатами, и вы сами сравните ваш баланс на окончание контракта, если вы останетесь с тем, что есть у вас сегодня, с тем, что получится, если вы перейдёте на лучшие условия. Да, необходимо предоставить некоторые документы во время перехода, но это того стоит, выигрыш налицо.
Мы ждём ваших звонков, встреч и готовы помочь вам сэкономить деньги.
