Одна из государственных льгот при покупке недвижимости – это использование программы Home Buyer’s Plan.
Программа HBP (Home Buyer’s Plan) не что иное как индивидуальная пенсионная программа RRSP (Registered Retirement Saving’s Plan). Обычно снятие денег из программы RRSP сопровождается уплатой налогов по итогу календарного года. Если же вы забираете деньги из пенсионной программы во время покупки первой недвижимости, то на снятую сумму налоги в текущем году платить не надо. Процесс изъятия денег из RRSP без немедленной уплаты налога во время покупки собственности и называется программой Home Buyer’s Plan (HBP). Часто такую программу называют First Home Buyer’s Plan, потому что практически воспользоваться ею можно только один раз. Из RRSP можно взять максимально $35,000 на каждого из супругов для первоначального взноса при покупке первой недвижимости, обязательное условие – деньги должны пролежать в программе RRSP как минимум 90 дней.
Давайте посчитаем, насколько выгодна программа RRSP при накапливании средств на первоначальный взнос. Предположим, Вашей целью является накопление $30,000 за два года на down payment. Если Вы будете копить деньги на счетах в банке, то в Вашем распоряжении будет только накопленная сумма. Если же откладывать деньги на пенсионную программу, то к моменту покупки недвижимости у Вас будет $30,000 плюс возврат налогов $9,000, т.е. Вы фактически накопите не $30,000, а $39,000 (сумма возврата налогов соответствует доходу от $49т до $90т. Я уверен, что $9,000 при покупке недвижимости лишними не будут.
Получается, что вы и налогов не платили пока с той суммы, которую откладывали в RRSP для покупки недвижимости, и сами деньги забрали из пенсионной программы на первый взнос. Государство не совсем устраивает такая ситуация, поэтому оно ставит условия: вот вам 2 года отсрочки, но после этого в течение 15-ти лет можно или вернуть обратно в программу RRSP деньги, взятые на покупку собственности (без процентов, что замечательно), или заплатить налоги с этой суммы, взятой из RRSP (тоже без процентов и в течение тех же 15 лет).
Ежегодно Вы будете получать сообщение о том, сколько вам необходимо выплачивать в программу RRSP. На 3-й странице Notice of Assessment виден баланс по программе Home Buyer’s Plan и сумма, предлагаемая к оплате в текущем году. Вы имеете право выбора, если не вернёте ту сумму, которая указана в Notice of Assessment, то эта цифра будет включена в ваш доход с целью уплаты налогов в текущем году.
При оформлении такой программы могут возникать вопросы по вложению средств в Home Buyer’s Plan, по снятию денег при покупке недвижимости, а также и по возвращению снятой когда-то суммы обратно.
На нашем вебсайте вы сможете найти ответы на вопросы, которые нам задают чаще всего во время открытия плана. Некоторые вопросы и ответы приведены в статье.
Если жена не имеет право на вложения в RRSP, а муж может внести больше $35,000, как выйти из положения?
Надо вложить $35,000 на свой план RRSP и остаток положить на имя жены (spousal RRSP). Льготу в налогах получите вы, но взять эти деньги на покупку недвижимости в дополнение к вашим $35,000 также может и жена.
Эта программа подходит только для покупки первого дома?
Нет, для такого плана может быть использовано второе, или даже третье жилье. Необходимо выполнение следующего условия: до приобретения недвижимости необходимо жить в рентованном жилье не меньше 4 лет, соответственно, не имея никакой собственности. Если вы планируете вселиться в свой дом в течение 2022 года, то вы не должны обладать собственностью на 1 января 2018 года, т.е., надо продать предыдущее жилье в 2017 году.
Можно ли воспользоваться этой программой, если уже вы являетесь владельцем недвижимости?
Например, сын помог своим родителям купить дом, но сам живет в ренте. Или другой пример; кто то купил жильё для сдачи в рент, а сам продолжает жить с родителями. В обеих этих случаях, воспользоваться программой HBP можно, так как человек не живёт в том жилье, которое зарегистрировано на его имени.
Если дом будет строиться долго, можно ли взять эти $35,000 за несколько раз?
Да, но это необходимо сделать в течение одного календарного года. Максимально, можно рассчитывать, что разрешат взять деньги в январе следующего года и зачтут это за предыдущий год. Если деньги будут все-таки взяты в течение 2-х лет, или, например, позже, чем в январе следующего года, то взятые после 31 января следующего года средства приплюсуются к доходу и будут обложены налогом.
Дом новый и будет построен в следующем году. Можно ли в этом году взять деньги на down payment?
Да, но дом должен быть построен не позднее 1 октября следующего после взятия денег года. По крайней мере, официальная дата заселения должна быть записана до 1 октября.
Часто строительство нового дома отодвигается несколько раз. Как быть в такой ситуации с 1-м октября, ведь реальное заселение будет гораздо позже?
Все нормально, если первоначальный срок заселения был указан до 1 октября следующего, после снятия денег из RRSP, года. Даже если реально вы въедете позже, проблем не будет.
Как быть, если деньги взяты из RRSP под строительство одного дома, что-то сорвалось и решено покупать другой дом, который будет построен официально только в конце ноября следующего года?
Условия HBP будут соблюдены, если вся сумма из RRSP истрачена на уплату строительной компании или выплачена за материалы будущего дома.
Дом куплен, вселяться через 70 дней, и вдруг вы узнаете, что есть программа HBP. Или все произошло так быстро при покупке недвижимости, что вы забыли о необходимом условии HBP – деньги должы пролежать на счету 90 дней. Что же делать?
Обе такие ситуации подходят под условия программы HBP. Каким образом? Как совместить два требования программы HBP – никто из супругов не должен владеть домом больше, чем 30 дней, и, в тоже время, деньги должны пролежать в RRSP не меньше 90 дней. Если вы въезжаете в своё жильё через 70 дней, то можно сделать необходимый взнос в RRSP, подождать 90 дней и взять деньги обратно, используя программу HBP (т.е., иметь льготу в налогах по итогам этого года). Если же деньги, которые были вложены в HBP, реально нужны к моменту заселения, то можно занять средства на эти 10-15 дней, получить деньги из RRSP и отдать долг. Выплаты по интересу будут незначительными, а выгода от этой программы существенна.
Очень большая может получиться выгода от этой программы, если у супругов доходы сильно различаются.
Например, у мужа доход в районе $135,000, а у супруги всего $35,000.
Максимальная налоговая ставка у мужа 44%, у жены 20%.
Если внести те же $30,000 в Spousal RRSP, то есть на имя жены, и воспользоваться программой HBP, то можно получить двойную выгоду.
При внесении денег в программу супруги, муж получает 44% возврата уплаченных уже налогов. Через 2 года жена должна начинать возвращать $2,000 (1/15 от $30,000) в программу RRSP. Но это не обязательное условие и никакого штрафа за невыплаты этой суммы в RRSP не существует.
Если она вернёт эту сумму в RRSP, то никаких новых льгот не будет, мы просто вернём 1/15 от взятых в долг $30,000.
Если же не вернуть эти деньги в план RRSP, то супруга приплюсует эту сумму к своему доходу и заплатит налоги по своей налоговой ставке, которая равняется 20%.
Выгода очевидна: муж получил возврат налогов 44%, жена заплатила налоги в размере 20%.
Но можно поступить по другому. Допустим семья не любит иметь долгов и говорит, что они хотят заплатить эти $2,000 обязательно.
Хорошо: можно внести запрашиваемые государством $2,000 в spousal RRSP, но записать их в другую линию, не как возврат долга по программе HBP, а как новый вклад в Spousal RRSP.
Получается, что 2,000 в одной строчке приплюсуются как доход и супруге надо заплатить 20% с этой суммы, но 2,000 в другой строчке налоговой декларации принесут супругу ещё раз возврат налогов в размере 44%.
Нюансы есть и чаще всего нужна консультация специалистов. Мы всегда к вашим услугам.
