Опять поменялись правила в mortgage индустрии, понятно, получить ссуду стало ещё чуть-чуть труднее.
Правительство обеспокоено долгами населения, которые достигли рекордного уровня (152%), сравнимого с американской ситуацией накануне кризиса в 2008 году.
Очень большую роль в этом росте долгов играют кредитные линии под залог собственности. Дело в том, что это revolving credit, что означает, вы можете гасить долг и занимать опять деньги под очень низкий процент. Легко доступный заём с очень выгодными процентами, где можно вообще не платить ничего, кроме процентов (3.5%).
Государство решило пока не менять условия по таким кредитным линиям, всё впереди.
Сегодняшние изменения таковы:
• амортизационный период для insured mortgage сокращён с 30 до 25 лет, это касается всех покупок с down payment меньше 20% от стоимости жилья.
• рефинансировать собственность можно будет только до 80%, вместо текущих 85%. Подумать только, до 27 апреля 2010 года мы могли рефинансировать до 95% от стоимости жилья.
• GDS не может превышать 39% и TDS не должно быть больше 44%. При выдаче mortgage банк использует две формулы: the gross debt service (GDS) ratio and the total debt service (TDS) ratio. GDS ratio – это процент от семейного дохода, уходящий на оплату расходов, связанных с собственностью, таких как mortgage payments, property taxes and heating expenses. TDS ratio – это процент от семейного дохода, уходящий на оплату расходов, связанных с собственностью и обязательства по всем остальным долгам (другие дома, машины, кредитные карточки и т.д.). Ранее можно было доходить в этих показателях до 45% без учёта GDS, теперь GDS не может превышать 39% и TDS не должно быть больше 44%.
• По-прежнему можно купить жильё с 5% первоначального взноса (down payment), но только собственность стоимостью менее 1 миллиона. Как только вы захотите приобрести что- то за $1,000,000 или дороже, надо будет платить 20% от стоимости жилья. Кстати, вспоминаю 1998 год, тогда можно было внести 5% своих денег и купить жильё стоимостью до $250 тысяч, при покупке же дороже $250,000 необходимо было внести 10% от стоимости.
Следущим шагом (по крайней мере, в планах) будет установление максимума для кредитной линии под залог собственности – 65%, вместо существующих на сегодня 80% от стоимости жилья.
Мы можем помочь вам в открытии кредитной линии под залог недвижимости, даже если вы имеете mortgage не с нами (это называется кредитная линия во 2-ой позиции). Интерес может быть Prime + 0.5%. Можем работать с GROSS или NET INCOME, в зависимости от вашей конкретной ситуации.
Немножко истории: амортизационный период увеличили 4 марта 2006 года с 25 до 30 лет, потом увеличили до 40 лет 20 ноября 2006 года. 15 октября 2008 года правительство сократило амортизационный период до 35 лет, а 18 марта 2011 года – до 30 лет.
Mortgages – тема очень важная и интересная, поэтому мы приводим ниже некоторые вопросы и ответы на них (если вас это интересует, посмотрите окончание этого письма).
Именно из-за таких ситуаций, как сегодня, мы пропогандируем программу Manage Your Mortgage
http://www.totrov.com/russian/manage_mortgage_r.htm.. Если что- то меняется, условия или проценты, вас это уже не будет касаться, потому что за четыре месяца до того момента, когда вам понадобится ссуда (mortgage), мы фиксируем лучшие на рынке предложения. Всё что вы можете увидеть на рынке, лучшие предложения от любых брокеров, у нас всё это есть. Позвоните и проверьте…
Рефинансировать до 85% мы всё ещё можем, но до 9 июля.
Сделать mortgage с маленьким взносом и 30-ю годами амортизационного периода мы также можем, но до 9 июля, а это лишние $200 в месяц на $350,000 mortgage.
Звоните.
О страховании.
Компания Manulife Financial подняла 16 июня цены на постоянные контракты Life Insurance (на 10%) и Critical Illness ( на 19% на контракт с возвратом денег при выходе на пенсию или через 15 лет после подписания контракта).
Компания Industrial Alliance 3 июля поднимает также цены, RBC Insurance с 20 июня совсем перестала продавать постоянные страховые контракты на Life и Critical Illness Insurance.
Контракт Critical Illness для 50- летнего мужчины, за который надо платить всего 15 лет, после чего контракт будет выкуплен, а страховка будет в силе и забрать выплаченные деньги можно в любое время после 65-ти лет в полном размере, в компании BMO Insurance стоит сегодня, после 16 июня, на 30% дешевле, чем в Manulife.
Вы понимаете, что так долго продолжаться не будет. Естественно, все компании подравняют цены, и опять мы будем платить больше. Ещё можно успеть !
Мы работаем с 9 утра до 9 вечера в течение недели и в субботу по договорённости.
Теперь о некоторых вопросах и ответах по новым правилам в mortgage индустрии.
Вопрос – Если заканчивается срок нашего mortgage и надо переходить в другой банк, будут ли новые правила распространяться на нас?
Нет, не будут, если не увеличивается амортизационный период, сумма долга. То есть, если вам осталось 27 или 32 года до конца амортизационного периода, и вы не меняете ничего в условиях вашей ссуды, то новые правила вас не касаются.
Вопрос – Если есть pre-approval, можно ли ожидать, что новые правила не распространяются на нас?
Нет! Для того, чтобы работать по старым правилам надо договор на покупку подписать до 9 июля и заявление на mortgage должно быть подано до этого же числа. Тогда pre-approval сработает.
Вопрос – Если есть договор покупки, который подписан до 9 июля 2012 года и на него уже получено одобрение банка (approval), но не выполнены условия этого договора, например, не подтверждён доход, не было оценки здания и т.д.. будет ли этот договор работать по старым правилам?
Да!
Вопрос – Если человек вынужден при продаже собственности и покупке следующего жилья увеличить ссуду, будут ли вступать новые правила?
Да!
Вопрос – Можно ли рефинансировать своё жильё до 85% после 9 июля?
Нельзя! После 9 июля можно будет рефинансировать только до 80%.
Вопрос – Если при продаже и покупке новой собственности необходимо перевести mortgage на новое жильё, будут ли вступать новые правила?
Нет, если вы не увеличиваете сумму долга, не удлинняете амортизационный период и не увеличиваете LTV (Loan To Value ratio). LTV – это величина, показывающая сколько процентов от стоимости вашего жилья вы берёте в долг.
Вопрос – Если новое кондо было куплено и получен approval на mortgage вместе со страховой компанией, но закрытие будет только через 1-2 года, как будут работать в такой ситуации новые правила?
Если покупка и заявление на mortgage и в страховую компанию были сделаны до 21 июня 2012 года, то новые правила не распространяются на эту сделку. Если покупка и заявление в страховую компанию будут поданы с 21 июня до 9 июля 2012 года, то новые правила не распространяются, если закрытие сделки будет произведено до 31 декабря 2012 года.
Жизнь продолжается, правила меняются, но всё- таки лучше, если можно платить за одну и ту же услугу поменьше. Ждём вас.
Если вы хотите получать в электронном виде такого рода сообщения на различные финансовые темы раз в 1-1.5 месяца, то зарегистрируйтесь на первой странице нашего вебсайта www.totrov.com на рассылку новостей. Мы это уже делаем 9.5 лет.
