Давайте представим себе ситуацию, в которой банк выдаёт кредит – mortgage – человеку под залог какой -то собственности. Для банка эта операция является инвестированием под залог чего- то, что можно реализовать. Если должник не будет платить по своим обязательствам, то вступит в силу определённая процедура отбирания собственности.
Каким представляется этот инвестмент для банка, гарантированным или нет?
Скорее всего, гарантированным, так как всё заранее определено и закон на стороне дающего заём.
А если мы поменяем участников этого процесса, сами будем выдавать деньги в долг под залог того, что может быть реализовано в случае невыполнения определённых обязательств? Как теперь будет называться этот инвестмент для нас, гарантированный или не очень? А если деньги выдаются организации, которая имеет 40 лет опыта в строительстве и отлично зарекомендовала себя в обустройстве гольфных полей и микрорайонов вокруг строительства? Деньги, естественно, выдаются не под имя этой компании, а под залог земли, которой владеет эта организация.
Таким образом, можно выступать в роли инвестора в строительстве и получать 9% дохода в год в течение двух – трёх лет, пока продолжается строительство какого-то определённого объекта.
Например, один из проектов представляет компания “Tier 1 Capital”.
“Tier 1 Capital” соединяет инвесторов, которые ищют возможность заработать инвестиционный процент выше среднего, с гарантией вложенного капитала и солидных, закорекомендовавших себя за годы работы, строительных компаний, которым нужны “небольшие” средства на непродолжительный срок для выполнения намеченного строительного проекта. Более подробно об этой компании вы можете прочитать на нашем вебсайте www.totrov.com (русский язык) и на вебсайте компании www.tier1capitalcorp.com .
Вернёмся к проекту.
Компания “Lally Homes Inc.” строит гольфные поля, районы вокруг них уже более 40 лет и сейчас занимается текущим проектом River Edge в городе Bancroft, Ontario. Как вы догадываетесь, компания сначала покупает землю, разрабатывает проект, получает одобрение из миниципалитета на строительство, готовится и, наконец, начинает строить.
Давайте разберёмся, что же такое подготовка к строительству, так как компания “Tier 1 Capital” подключается именно на этом этапе.
В это время, как правило, уже получены все необходимые разрешения, но необходимо построить дороги и пешеходные дорожки внутри микрорайона, поставить фонари, провести канализацию и, конечно же, построить несколько модельных домов и презентационный центр. Эта часть называется soft cost of construction или обслуживание проекта, иными словами, налаживание некоего рода инфраструктуры перед продажей будущих объектов недвижимости. Банк обычно не участвует в таких затратах, предпочитает более рельные вещи, такие как оборудование, дома и т.д. (hard cost of construction).
Так вот, понимая, что эти затраты необходимы, строительная компания берёт “второй mortgage” под более высокий процент у нас с вами. Но так как суммы обычно необходимы в размере от 1.5 до 4-х миллионов, в зависимости от объекта, то инвесторы объединяются и таким образом набирается необходимая сумма. Этот процесс и называется “Syndicated Mortgage Investment”, минимальная величина каждого вклада 25,000 долларов.
Что делает компания “Tier 1 Capital”, которая организует этот “второй mortgage” для того, чтобы обезопасить наши вложения?
• Каждый проект тщательно проверяется и оценивается перед принятием решения работать с этой компанией. Принимается во внимание мнение экспертов, таких как Financial Custodians, Quantity Surveyors and Chartered Accountants
• Производится регистрация каждого вклада в регистрационной палате – Direct Charge is placed on behalf of each investor on the Title of the Subject Property and registered with the Ontario Land Registry Office. Залогом является вся собственность стороительной компании, вкючая землю, на которой будет производиться строительство.
• Используется очень консервативный процент общих вложений по отношению к стоимости закладываемого имущества и земли, обычно 50-75% (Loan To Value, в вышеуказанном проекте – 66%)
• Организовывается беседа каждого инвестора с адвокатом, который защищает вас в данном проекте (Independent Legal Adviсe). Задача адвоката ответить на все ваши вопросы и рассказать, что будет происходить в различных ситуациях и как адвокатская контора будет вас защищать, если понадобится их помощь. Услуги адвоката оплачиваются строительной компанией.
• “Tier 1 Capital” внимательно следит за прогрессом в строительстве, за временем и бюджетом данного проекта.
• Адвокатская контора отпускает средства на строительство строго согласно графику проекта, который заранее согласован с компанией “Tier 1 Capital”.
• Syndicated Mortgage Investment работает согласно правилам, установленным регулирующей организацией – Financial Services Commission of Ontario (FSCO).
Главный вопрос, что может произойти, если строительство затягивается.
Все знают, что строительство кондоминимумов очень часто отодвигается и иногда занимает 3-4 года, а то и больше. Обычно в строительстве домов нет таких задержек и редко когда человек въезжает в дом после 2х-3х лет. Именно поэтому компания Tier 1 Capital старается участвовать только в непродолжительных проектах, избегая вложений в строительство кондоминимумов, где потенциально могут быть задержки. Но если всё таки происходит задержка, то адвокатская контора рассматривает с вами следущие варианты:
• выплаты вам дополнительной суммы в виде неустойки за продление срока, оговорённого в контракте
• возможное рефинансирование с финансовым учреждением (банки, трастовые компании) или с другим инвестором для того, чтобы дать вам возможность выйти из этого проекта
• продажа недвижимости для того, чтобы компенсировать деньги, вложенные инвесторами в данный проект.
Какие средства могут инвестироваться.
Минимальная сумма должна быть 25,000 долларов.
Это могут быть любые свободные средства, даже если они приходят для инвестирования из кредитных линий под залог дома (HELOC), пенсионные программы Registered Retirement Savings Plan (RRSP), Locked in Retirement Account (LIRA), конечно же, Tax Free Savings Account (TFSA).
Какие деньги берёт за обслуживание компания “Tier 1 Capital”?
Если вы инвестируете свободные деньги, то никаких дополнительных затрат не будет, если же вы вкладываете registered money (RRSP, LIRA, TFSA), то необходимо платить адвокатской конторе за ведение такого рода счёта, так как это связано с налогообложением, я отметил суммы расходов на нашем вебсайте www.totrov.com , раздел “Mortgage и покупка недвижимости”, подраздел “Syndicate Mortgage Investment”
Те из вас, кто занимался строительством или капитальным ремонтом, понимают, что “деньги там есть (в строительстве”). Так вот, таким образом мы можем участвовать в этом прибыльном процессе, только не в качестве того, кто оплачивает все эти работы, а в качестве инвестора. На вашей стороне закон, команда профессионалов и адвокаты.
Зайдите на наш вебсайт www.totrov.com и посмотрите все условия, прочитайте секцию “Вопросы и Ответы”
