Давайте представим себе ситуацию, в которой банк выдаёт кредит – первый mortgage -человеку под залог какой -то собственности. Для банка эта операция является инвестированием под залог чего- то, что можно реализовать. Если должник не будет платить по своим обязательствам, то вступит в силу определённая процедура, по которой собственность отберёт банк.
Каким представляется этот инвестмент для банка, гарантированным или нет? Скорее всего, гарантированным, так как всё заранее определено и закон на стороне дающего заём. Чем меньше заёмщик берёт денег по отношению к оценённой стоимости закладываемого имущества (LTV – Loan to Value), тем более гарантированным этот вклад является. Например, если берётся $420,000 под залог собственности стоимостью в $1,000,000, то такой вклад для инвестора выглядит очень привлекательным.
А если мы поменяем участников этого процесса, сами будем выдавать деньги в долг под залог того, что может быть реализовано в случае невыполнения определённых обязательств? Как теперь будет называться этот инвестмент для нас, гарантированный или не очень?
Сeгодня существует привлекательный проект.
На озере Muskoka в устье реки Muskoka River уже 80 лет существует Дом Отдыха “Patterson-Kaye Resort”, удостоенный в 2014 году награды – 2014 Readers Choice Award Winner for Best Small Resort.
Планируется расширить дом отдыха, проект финансируется через компанию Tier 1 Capital, предоставляющую syndicated mortgages. Проект включает в себя :
- Development and build-out of a new Conference, Wedding, Banquet and Events Centre with up to 16 Hotel rooms to accommodate guests – the first for Bracebridge;
- Re-development, tear down and re-building of 10 existing seasonal cottages with Lake Muskoka river views to create 20 new units in total to be offered for sale as land lease units with exceptional water views;
- Development and build-out of up to 10 additional new cottage units on the core resort property to be offered for sale as land lease units;
- Development and build-out of up to 15 elegant townhomes also to be offered for sale as land lease units with full access to resort amenities.
Таким образом, можно выступить в роли инвестора в строительстве и получать 8% дохода в год в течение двух – трёх лет, пока проект не будет закончен. Деньги, которые привлекаются на данное строительство, составляют всего 42% от закладываемой собственности, что очень консервативно. 8% интереса в год неплохой прирост при том, что вы имеете гарантию в виде собственности компании.
Что делает компания “Tier 1 Capital”, которая организует “первый mortgage” для того, чтобы обезопасить наши вложения?
- Каждый проект тщательно проверяется и оценивается перед принятием решения. Принимается во внимание мнение экспертов, таких как Financial Custodians, Quantity Surveyors and Chartered Accountants
- Производится регистрация каждого вклада в регистрационной палате – Direct Charge is placed on behalf of each investor on the Title of the Subject Property and registered with the Ontario Land Registry Office. Залогом является вся собственность компании, вкючая землю, на которой будет производиться строительство.
- Используется очень консервативный процент общих вложений по отношению к стоимости закладываемого имущества и земли (Loan To Value в вышеуказанном проекте – 42%)
- Организовывается беседа каждого инвестора с адвокатом, который защищает вас в данном проекте (Independent Legal Adviсe). Задача адвоката – ответить на все ваши вопросы и рассказать, что будет происходить в различных ситуациях и как адвокатская контора будет вас защищать, если понадобится их помощь. Услуги адвоката оплачиваются компанией.
- “Tier 1 Capital” внимательно следит за прогрессом в строительстве, за временем и бюджетом данного проекта.
Адвокатская контора отпускает средства на строительство строго согласно графику проекта, который заранее согласован с компанией “Tier 1 Capital”. - Syndicated Mortgage Investment работает согласно правилам, установленным регулирующей организацией – Financial Services Commission of Ontario (FSCO).
Главный вопрос: что может произойти, если строительство затянется.
Все знают, что строительство кондоминиумов очень часто отодвигается и иногда занимает 3-4 года, а то и больше. Обычно в строительстве домов нет таких длительных задержек, и редко, когда человек въезжает в дом после 2х-3х лет. Именно поэтому компания Tier 1 Capital старается участвовать только в тех проектах, избегая вложений в строительство кондоминиумов, где потенциально не должно быть задержек. Но если всё- таки происходит задержка, то адвокатская контора рассматривает с вами следующие варианты:
- выплаты вам дополнительной суммы в виде неустойки за продление срока, оговорённого в контракте (обычно выплачивается такой же процент за просроченное время).
- возможное рефинансирование с финансовым учреждением (банки, трастовые компании) или с другим инвестором для того, чтобы дать вам возможность выйти из этого проекта.
- продажа недвижимости для того, чтобы компенсировать деньги, вложенные инвесторами в данный проект.
Какие средства могут инвестироваться.
Минимальная сумма должна быть 25,000 долларов.
Это могут быть любые свободные средства, даже если они приходят для инвестирования из кредитных линий под залог дома (HELOC), пенсионные программы Registered Retirement Savings Plan (RRSP), Locked in Retirement Account (LIRA), конечно же, Tax Free Savings Account (TFSA).
Какие деньги берёт за обслуживание компания “Tier 1 Capital”?
Если вы инвестируете свободные деньги, то никаких дополнительных затрат не будет, если же вы вкладываете registered money (RRSP, LIRA, TFSA), то необходимо платить небольшие деньги трастовой компании за ведение такого рода счётов, так как это связано с налогообложением.
Те из вас, кто занимался строительством или капитальным ремонтом, понимают, что “деньги там есть” (в строительстве). Так вот, таким образом мы можем участвовать в этом прибыльном процессе, только не в качестве того, кто оплачивает все эти работы, а в качестве инвестора. На вашей стороне закон, команда профессионалов и адвокаты.
На самом деле, такого рода вложения существуют достаточно давно, но обычно регистрируются как второй моргидж, что является более рискованным по своей природе. Так как это first mortgage и очень консервативное соотношение LTV, то, скорее всего, компания быстро наберёт необходимую сумму на строительство объекта. Поэтому, если вы заинтересованы, то не затягивайте процесс принятия решения. Ждём встречи.
