Как-то мне позвонили и задали вопрос. У семьи есть дом стоимостью $ 2,600,000, полностью выплаченный. TD банк одобрил кредитную линию под залог дома с максимальным лимитом только $100,000, владельцы же дома хотят получить намного больше. TD ссылается на маленький доход владельца. Да, дом на жене, она на пенсии, но ведь equity в доме очень много. Банк отказывается пересматривать своё предложение, можем ли мы сделать что-то лучше?
Да, действительно, государство изменило условия. Для оформления кредитной линии сегодня необходимо показывать налогооблагаемый доход, и это правило для всех банков. Мы работаем не только с банками, так как я имею различные лицензии, не только mortgage broker license.
Мы можем одобрить кредитную линию
l через различные банки
l через кредитные союзы, которые дают кредитные линии даже без подтвержения налогооблагаемого дохода, при наличии gross income для владельцев бизнеса
l через банки, принадлежащие страховым компаниям. У них совершенно другие регулирующие органы и работают они по другим условиям.
Для этого конкретного человека, позвонившего к нам в офис, мы одобрили кредитную линию до $1,000,000 под залог недвижимости с интересом Prime + 0.5% = 3.5% и, к тому же, ему не пришлось платить за услуги адвоката и оценку дома, всё оплачивается компанией, дающей кредитную линию.
Обращайтесь к нам в офис, мы всегда что нибудь придумаем, безвыходных ситуаций почти не бывает.
Другой звонок;
82-х летняя пенсионерка спрашивает: “Сергей, mortgage renewal date подходит. RBC банк предлагает Prime – 0.5% и платить надо $489 в месяц, можете сделать что- то лучше?”.
Да, конечно, можно найти mortgage под лучший процент, но ей это не совсем выгодно. Есть такое понятие, как discharge fee в размере $250-300, которая берётся всегда и во всех банках. Разница в интересе небольшая, сумма долга маленькая, а потери есть. В резудьтате разговора выяснилось, что женщина живёт в Канаде одна, и я предложил ей следущее: она оформляет кредитную линию под залог дома и никогда больше не платит никаких денег банку в виде обязательных ежемесячных платежей. Всё, забыли, никаких $ 489 – больше или меньше. По этой универсальной кредитной линии, в отличие от всех банков, не надо платить ничего, если вы не хотите, просто сумма интереса добавляется к сумме долга. Женщина говорит – нет, я не хочу тратить деньги из моей собственности, у меня есть племянница в Калифорнии, оставлю квартиру ей.
Давайте посмотрим, как предлагаемая универсальная кредитная линия работает для этой пенсионерки. Квартира стоит $450,000, mortgage $50,000, то есть, $400,000 можно оставить племяннице (для простоты расчётов не будем учитывать комиссионные риэлторам). Если же сегодняшняя владелица квартиры оформит кредитную линию, перестанет совсем платить за квартиру, 150 долларов добавляется к сумме долга ежемесячно, что за 10 лет (предположим, 84хлетняя женщина будет жить ещё 10 лет) долг станет не $50,000 а $68,000. Долг вырастет, но и стоимость квартиры тоже, причём, скорее всего, более, чем на $18,000 за 10 лет. Итак, племянница в любом случае получит не менее сегодняшних $400,000, но, самое главное, считайте, что пенсию хозяйке квартиры увеличили на $489.
Я привёл несколько примеров, а ведь ситуаций оргомное количество, обращайтесь, мы найдём какое- нибудь решение.
У нас действительно есть возможность оформить универсальную кредитную линию без оплаты за адвоката и за оценку стоимости вашего жилья, и она будет настолько интересной, что многим понравится эта идея. Это не обычная кредитная линия, а такая, что позволит вам сэкономить много денег.
Если же у вас нет mortgage на вашей недвижимости, с чем вас можно поздравить, то такая кредитная линия вам также будет очень интересна. Дело в том, что этот универсальный счёт объединяет в себе и активы (chequing, savings, etc.), и пассивы (mortgage, line of credit, etc.) и если задолженностей у вас перед банком нет, то активы будут зарабатывать 1.55% годовых. Ни один банк не предлагает таких процентов на chequing account.
Для того, чтобы получить кредитную линию под залог недвижимости, на сегодняшний день практически все банки требуют показать налогооблагаемый доход. Для владельцев бизнесов, для работающих по контракту, на себя, сделать это нелегко, так как бухгалтер старается и уменьшает все наши годовые доходы. При получении предлагаемой универсальной кредитной линии учитывается наличие у человека каких-то сбережений, недвижимости (estate), что может позволить многим оформить такую кредитную линию в первой позиции даже при небольшом доходе, например, пенсионерам под залог выплаченной недвижимости.
Как работает эта универсальная кредитная линия, которую можно назвать “Flexible Mortgage Account”- FMA, можно узнать, прочитав раздел на нашем вебсайте www.totrov.com , “Mortgage и покупка недвижимости” , “Каждый доллар на вашем счету уменьшает ваш mortgage – Flexible Mortgage Account”.
Кредитная линия может быть оформлена отдельно, как mortgage в первой позиции или как кредитная линия во второй позиции. Если владелец недвижимости не хочет прерывать существующий контракт со своим банком, то можно открыть кредитную линию до 80% от стоимости жилья также без оплаты услуг адвоката и оценщика, но надо будет подтверждать свой доход. Это как раз и называется кредитной линией во второй позиции.
Ждём ваших звонков.
