Конечно же, все хотят получить самые лучшие условия, даже те, кто не показывает хороших налогооблагаемых доходов. И это понятно, это человеческая натура. Я хотел бы в этой статье показать, что иногда не надо биться лбом о стенку, просто надо обойти препятствие. Результат может быть не таким уж и плохим.
Давайте представим себе ситуацию, что семья, в которой только мужчина хорошо зарабатывает, хотят купить недвижимость в районе 800,000. Глава семьи работает на стройке и зарабатывает около 10 тысяч долларов в месяц. Жена работает и получает минимальную зарплату (29т в год). Они смогут собрать 20% первоначального взноса на будущую покупку в результате продажи существующего жилья. Долгов у них больших нет, только текущие затраты, есть даже свободные кредитные линии. Доход конечно же хороший, но к сожалению (к счастью для семьи, на их взгляд), почти половина заработка супруга проходит в виде наличных, которые семья не показывает, когда делает налоги. Получается, что в налоговой декларации проходит только $50,000 и еще много денег уходит на различные бизнес затраты и в итоге налогооблагаемый доход фиксируется в районе 20-25 тысяч долларов. Думаю, что для многих self-employed это стандарная ситуация.
Хотелось бы поменять недвижимость, назрело время. Встречается такая семья с моргидж агентом в своём банке, где они раньше оформляли ссуду, и просит опять оформить моргидж с хорошими условиями, например фиксированный процент 3.74%, это то, что дают сейчас крупные банки (плавающий чуть меньше 3%). Есть конечно и лучше процент, но не все банки дают для self-employed такой же наилучший процент, как для тех, кто работает на кого то.
Я хочу сделать рассчёты, которые будут присутствовать в такой ситуации.
$800,000 – 20% ($160,000 down payment) = $640,000 + 3.3% (insurance $21,120 for self-employed person) = $661,120 (real mortgage with insurance). Месячные выплаты при интересе 3.74% и 25 годах амортизационного периода составят $3,385. Если выбрать плавающий процент, чуть меньше 3%, то выплаты составят 3,111. Для того, чтобы пройти по формуле, то есть получить моргидж, доход надо показать около $110,000 в год супругу и 29,000 жене.
Но такую сделку сделать практически невозможно. Давайте проанализируем почему.
Если семья вносит только 20% от стоимости жилья и не показывает такого высокого налогооблагаемого дохода, то необходимо присутствие страховой компании. Страховая компания страхует все сделки для self-employed, если первоначальный взнос меньше 35%. Мы помним про 20% первого взноса, тогда уже не надо платить за страховку, но это работает только при наличии подтверждаемого дохода. Банки в ситуации с self-employed перекладывают риск на страховую компанию. Страховых компаний только 3 и причём, одна, которая держит большинство рынка (CMHC), не принимает совсем работающих на себя. Да, есть ещё 2 другие компании, но они выдвигают определённые требования. Страховые компании и банки хотят, чтобы мы прошли reasonability test, насколько разумный мы ставим доход для данной ситуации. Моргидж дают, если мы проходим по формуле.
Многие слышали, что моргидж может быть дан, если затраты на покупку не превышают одной трети нашего дохода. Поэтому моргидж специалист должен поставить доход, который позволит нам пройти по формуле. Это будет gross business income, то есть тот доход, который зарабатывает человек в целом в течение года. Для простоты всегда можно использавать следущую формулу. Требуемая сумма моргиджа должна быть поделена на 5.
В нашем примере, $661,000. Если эту сумму разделить на 5, то получится $132,000. То есть надо показать доход в размере $132,000. В принципе такой доход на двоих присутсвует. Но вот беда, страховые компании спрашивают также, а какой у вас налогооблагаемый доход. Необходимо показать Notice of Assessment и банк интересует какая цифра стоит в линии 150 (line 150). Мы как раз ранее говорили, что цифры там не очень большие, около 20-25 тысяч долларов и 29тысяч на жену. Чтобы увидеть какой доход приносит этот бизнес, банк спрашивает показать им налоговую декларацию, которая называется T-1 General (там стоит цифра 60,000). Для корпораций спрашивают Financial Statement for Corporation. Когда банки и страховые компании получают спрашиваемые цифры, они их анализируют и выносят свой приговор (я думаю вы догадываетесь какой).
Им не нравится, когда gross and net income очень сильно отличаются друг от друга. Их можно понять, человек может заработать $120,000 и списать $30,000 и останется $90,000 с чего платятся налоги. Но с $120,000 списать до $25,000, это выглядит не очень то понятным, как такое может быть и банки со страховыми компаниями не хотят давать моргиджи таким людям, так как считают, что такого не может быть, слишком большая разница между gross and net income. То есть получить моргидж с такими цифрами очень и очень тяжело, можно сказать – просто невозможно.
Давайте попробуем пойти в другой банк. Есть банки А (Lender A) и банки В (Lender В).
Lender A – это все крупные банки и трастовые компании. Они требуют чтобы бизнес существовал 2 года и надо показать им за 2 последних года Notice of Assessment, T-1 General или Financial Statement for Corporation.
Lender В хотят увидеть движение денег на вашем счету, персональном или бизнес счёте и их устраивает, если бизнес работает всего 6 месяцев. Банки такого типа хотят понять, сколько этот бизнес зарабатывает из месяца в месяц. Поэтому их устраивает распечатки с вашего счёта с вашими доходами за последние 3-6 месяцев. Кроме того, эти банки принимают тех, у кого проблемы с кредитной историей, после банкротства и consumer proposal. Как вы понимаете, интерес они предоставляют выше, понимая, что вам деваться некуда, для них это тоже определённый риск и они берут с вас больше денег за этот риск.
Но в этих банках мы можем утверждать, что мы получим точно моргидж, так как мы можем показать наш доход. Чаще всего бизнес имеет доход, просто старается найти варианты списать побольше, чтобы поменьше платить налогов. В данном конкретном примере, удовлетворить требованиям банка мы точно сможем.
Давайте посмотрим, какая будет полная картина, так как интерес этот банк даёт выше. Если семья имеет хорошую кредитную историю, как в данном примере, то даже такие банки дают приемлимые проценты, 3.99% и выше. Это на 1 год, на 2 может быть 4.24%, на 3 года 4.49%.
Я хочу показать вам рассчёты.
$800,000 – 20% ($160,000 down payment) = $640,000. Месячные выплаты при интересе 3.99% составят $3,039. На 2 года (4.24%) выплаты составят 3,130 и на 3 года 3,223. Для того, чтобы пройти по формуле в таком банке, то есть получить моргидж, доход надо показать около $84,000 в год супругу и 29,000 жене. С женой всё понятно, она покажет такой доход. С мужем тоже неплохо. Просто надо класть заработанные деньги на счёт. Даже если с вами расплачиваются наличными. То есть показать 7-8 тысяч в месяц доход не составит труда.
Я ещё раз повторю предыдущие рассчёты. Я всегда их ставлю рядом. Легче принимать решение.
$800,000 – 20% ($160,000 down payment) = $640,000 + 3.3% (insurance $21,120 for self-employed person) = $661,120 (real mortgage with insurance). Месячные выплаты при интересе 3.74% составят $3,385. Если выбрать плавающий процент, чуть меньше 3%, то выплаты составят 3,111. Для того, чтобы пройти по формуле, то есть получить моргидж, доход надо показать около $110,000 в год супругу и 29,000 жене.
Разница в выплатах небольшая, часто даже меньше, потому что во втором случае (Lender В) амортизационный период можно сделать 30 лет, что уменьшает наши ежемесячные выплаты. Конечно же, мы теряем немного на интересе ($640,000 x 0.5% (4.24% – 3.74%) = $3,200), но ведь мы экономим на страховке, если вы обратили внимание. Страховка в таком виде у Lender B отсутствует. Такие банки тоже себя подстраховывают и берут 1% от суммы моргиджа. Называют они такую страховку Lenders Fees. Не важно как называется, но в обоих случаях это потерянные деньги. Только в Lender А это составит 21,120 плюс 8% PST = 22,809, а в Lender В всего 6,400 . То есть, если вы подготовитесь и через 1-2 года перейдёте в Lender А или в credit union, то вы даже выиграете финансово. Почему я говорю, 1 или 2 года. Необходимо постепенно подготовиться к тому, чтобы получить ссуду с банком категории Lender А или в credit union. За это время стоимость дома немного подрастёт, ваша ссуда будет меньше и мы сможем сделать вам моргидж совсем без страховки через кредитные союзы, которые являются тоже Lender А. Они, в отличие от крупных банков, не требуют оформлять дорогую страховку при 20% вашего взноса. Да, интерес они дают тоже выше (например сегодня это будет 4.29% на 5 лет на 30 лет ам. периода), но зато они являются единственными финансовыми институтами, которые сделают вам ссуду без страховки и вас никто не трогает следущие 5 лет.
Конечно же необходим анализ вашей ситуации и можно выработать стратегию на будущее.
Этой статьёй я хотел показать, что можно конечно ждать когда накопится много денег (чтобы не было страховки и хорошие проценты при этом получить, тогда надо иметь 35% первого взноса), но за это время и цены поднимутся и все знают, что копить деньги в этой стране тяжело. Можно идти альтернативным вариантом и потом тщательно подготовится к обычному и хорошему моргиджу. Но зато вы живёте в хороших условиях и вы уже в своей собственности, это всегда в будущем облегчит вам жизнь при будущих покупках и т.д.
Самое главное, что это всё решаемые вопросы и вы используете совершенно легальные варианты.
Ждём ваших звонков и встреч.
