КОНДО МАРКЕТ В ТОРОНТО

Здравствуйте уважаемые друзья. Я редко пишу статьи, но на этот раз просто решил поделиться некоторыми своими и не своими мыслями. Меня часто спрашивают клиенты и просто знакомые: что же будет с маркетом, чего нам ожидать? Чего избегать и куда направить свои “кровно заработанные”? Хочу озвучить то, что вижу и, надеюсь, что вам будет хоть немножечко интересно и, хотя бы, чуточку полезно….

Количество продаж кондо в центре Торонто достигло максимума в марте 2020 года перед началом карантина. С тех пор всё упало на конец апреля в количественном коэфициенте на 70%. Тем не менее, это мало отразилось на ценах, и они на сегодняшний день почти сохранили свои уровни, упав всего на несколько процентных пунктов с марта месяца. Это связано, главным образом, с тем, что люди не хотят продавать во время пандемии, если в этом нет крайней необходимости, соответственно поэтому и упало количество предложений на рынке что в общем-то и сбалансировало ситуацию. Далее хочу поговорить про инвестиции.

Рынок аренды:

Рынок аренды, на мой взгляд, является индикатором того, что может впоследствии произойти с рынком перепродажи в 2021 году. Количество арендованных квартир в Торонто в апреле было на 40% ниже, чем в это же время в 2019 году. Но за последние 6 недель рынок полностью восстановился, и количество листингов теперь не только соответствует, но и превышает 2019 год на 150%. То есть, сегодня в аренду сдаются 2.5 единицы жилья на маркете по отношению к единице в 2019 году. Это абсолютный перебор, из-за которого цены на аренду уже упали на 10% и тенденция продолжается.

Этот всплеск был вызван следующими факторами:

1. Рынок Airbnb был очень популярен, но в связи с ситуацией, хозяева квартир были вынужденны выставить это жильё на рынок долгосрочной аренды, составив немалую конкуренцию обычным инвесторам.
2. Безработица резко возросла, особенно в сфере услуг.
3. Незвисимая иммиграция в Канаду остановлена.
4. Учебные заведения закрыты, т.е. нет иностранных студентов, поскольку въезд в страну для не граждан закрыт.
5. Одновременно закончилось строительство несколько новых проектов, где много инвестиционных денег и порой по 20-30 свободных квартир на рынке аренды в одном и в том же здании!

Таким образом, сегодня как нельзя благоприятна ситуация для квартиросьёмщиков в силу всех этих факторов!

ЧТО СЛЕДУЕТ ОЖИДАТЬ В БЛИЖАЙШЕМ БУДУЩЕМ?

По сложившейся ситуации мы приближаемся к тому критическому моменту, после которого, если не будет кардинальных изменений на рынке аренды, то волна листингов перекинется на рынок продаж в силу того, что инвесторы не смогут держать пустые квартиры месяцами или сдавать на невыгодных условиях, – это просто вынудит их ставить квартиры на продажу, а это, в свою очередь, может привести к перенасыщению на относительно сбалансированном сегодняшнем рынке продаж.
Конечно же, не всё так плохо и страшно, ведь когда пандемия закончится, всё должно оживиться в силу того, что:

-Весенний рынок в этом году не состоялся, и вероятно, пусть с опозданием он всё же наберёт обороты.
-экономика плавно вернётся в своё русло
-покупатели, ожидавшие окончания карантина, конечно, наводнят и активизируют маркет.

Экономисты прогнозируют на некоторое время сегодняшний баланс в ценах, но по осени из-за избытка предложений от бывших инвесторов в аренду, решивших избавиться от несданного жилья и вынужденных выставить это жильё на продажу, цены в лучшем случае будут более-менее держаться. Но более вероятно пойдут вниз из-за обилия квартир.

Это может негативно отразиться на весеннем маркете 2021 года, но дальше всё обязательно само собой сбалансируется. Нужно понимать, что экономика пережила стресс, и на исправление ситуации нужно некоторое время, прежде чем баланс восстановится. Поэтому, мне думается, что осень будет явно в пользу покупателей, ну а весна, похоже, всё постепенно выровняет.

Прогнозы на будущее:

Большинство моих клиентов, инвесторов в недвижимость продолжают покупать, поскольку они верят в долгосрочный потенциал рынка недвижимости Торонто, впрочем, как и я сам.

Будущее Торонто / GTA по-прежнему выглядит ярким и радужным! Торонто всегда являлся экономическим двигателем Канады, где иммиграция по-прежнему будет приоритетной задачей для правительства. Студенты вернутся в наши престижные университеты и колледжи, все будет хорошо – просто это займет некоторое время..

СТОИТ ЛИ ПРОДАВАТЬ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ КВАРТИРЫ?

Думаю что стоит в том случае, если ваша недвижимость соответствует какому-то из этих 3 критериев:

1. Unit Vacant or Tenant Has Given Notice:

Если ваша недвижимость в настоящее время не сдана или ваши арендаторы уведомили вас об этом за 60 дней, вы можете рассмотреть возможность продажи,учитывая возможное временное падение рынка, где можно будет ре-инвестировать полученные деньги на более выгодных условиях. Но если в настоящее время жильё арендовано, просто продолжайте сдавать и переживите этот временный “шторм”.

2. Rent control

К сожалению, немногие знают о том, что жильё сданное после Ноября 2018 года не подлежит рент контролю и вы свободно можете устанавливать арендную плату по своему усмотрению. Но если ваше жильё было построено до ноября 2018 года, оно подлежит контролю за арендной платой, и вы можете увеличивать арендную плату каждый год только на сумму, предписанную провинцией (обычно 1-2%). Чтобы арендовать на сегодняшнем переполненном рынке, вам придется снизить цену, и могут потребоваться годы мизерных дозволенных правительством повышений аренды, чтобы вернуться к уровню до Covid-19, что может оказаться невыгодной и долгосрочной “ловушкой” для вас.

3. Старое здание (Older Buildings)

Если ваша квартира находится в здании старше 8 лет, то вы, вероятно, столкнетесь с повышенными затратами на замену устаревших приборов и на ремонт / техническое обслуживание устаревшего имущества. Кондо сборы выше для старых домов из-за необходимости дополнительного обслуживания здания. Большинство квартир в более старых зданиях также больше по размеру, что означает, что вы платите еще больше за кондо, потому что они рассчитываются на основе площади в квадратных метрах от вашей квартиры и в какой-то момент их становится просто невыгодно держать.

В любом случае, если у вас получилось продать свою инвестиционную недвижимость, то, на мой взгляд, имеет смысл переинвестировать в другие проекты, тем более, что в ситуации с пандемией есть шанс найти выгодную для себя сделку при следующей покупке! Это может быть как чья-то горячая перепродажа, так и что-то совсем новое, и далее немного и об этом.

Pre-Construction Condos:

Квартиры от застройщика- это идеальный способ сохранить ваши инвестиции в недвижимость и перераспределить их в более производительный актив:

1. Строительство нового здания требует времени, до 4-5 лет. Это обеспечит рынки перепродажи и аренды временем для полного восстановления после Covid-19. Пока строится здание, у вас нет никаких расходов, кроме ваших необходимых депозитов.

2. Нет арендатоpов:
Пока строится здание, вы можете участвовать в оценке рынка недвижимости без каких-либо хлопот по управлению арендаторами (поиск арендатора, реагирование на запросы на обслуживание, обналичивание чеков за аренду и т. д.).

3. Не подлежит контролю аренды (rent control)
Как я уже отметил, любое жильё, построенноe после ноября 2018 года, не подлежит гос. контролю за арендной платой, и арендодатели могут корректировать арендную ставку в соответствии с тем, что позволяет рынок каждый год, поэтому новые здания в перспективе лучшее вложение, нежели чем постройки до 2018 года.

4. Более низкие затраты
Плата за коммунальные услуги в новых зданиях, как правило, составляет от 0,59 до 0,65 долл. за кв. фут, что означает, что ваша плата за обслуживание будет ниже. Использование электричества теперь почти всегда измеряется отдельно и это означает, что арендатор должен будет оплачивать это отдельно, снимая расходы с вас. Новые квартиры покрываются по программе Tarion в течение первых 7 лет в разной степени, поэтому затраты на обслуживание и ремонт здания скорее всего будут низкими в течение первых нескольких лет.

И в заключение:

От всей души желаю вам удачи, оставайтесь здоровыми, полными сил и прекрасных надежд, а также обращайтесь со всеми вашими вопросами по недвижимости ко мне.

Искренне ваш, МИХАИЛ ХИНКИС

23 years in business, top producer and multiple award winner “ROYAL LEPAGE TERREQUITY REALTY”

416-704-2227