В этом месяце Canada Mortgage and Housing Corporation опубликовала не утешительную статистику состояния дел на рынке недвижимости. В отчёте говорится, что жилищное строительство в наиболее популярных провинциях Канады, а это Онтарио и Британская Колумбия, достигло той точки кризиса, до которой мы не доходили ни разу за всю историю статистических наблюдений.
Агрессивная иммиграционная политика правительства, по которой в период с 2021 по 2023 год в Канаду прибудет более одного миллиона двухсот тысяч новых иммигрантов, а также тот факт, что из-за двух лет пандемии и начавшегося за этим кризиса на рынке недвижимости в Онтарио и Британской Колумбии, объёмы нового строительства значительно сократились, и многие девелоперы были вынуждены вообще уйти с рынка или отложить проекты до лучших времён.
Худшая ситуация сложилась на рынке недвижимости GTA, где помимо всего вышеперечисленного правительство решило за счёт недвижимости пополнить опустевший бюджет. С 15 Сентября этого года development charges на новое строительство увеличены сразу на 49%, что привело к тому, что себестоимость строительства значительно выросла и девелоперы были вынуждены ещё больше поднять цены в выходящих в продажу проектах.
Для получения финансирования девелоперу необходимо до начала строительства продать как минимум 75% проекта, а сделать это по новым ценам и на фоне общего кризиса создавшегося сегодня из за резкого повышения ипотечных ставок стало совсем непросто. Соответственно, многие девелоперы просто отложили проекты, при этом продолжая платить кредиты за уже приобретённые для застройки земельные участки, что также скажется на ценах, когда все эти проекты выйдут в продажу после окончания кризиса.
В недавно вышедшем отчёте Canada Mortgage and Housing Corporation говорится, что для сбалансирования рынка недвижимости Канаде необходимо за следующие 8 лет построить три с половиной миллиона объектов жилой недвижимости. Средний уровень строительства в Канаде в течение последних 10 лет, – это всего 250 тысяч новых объектов ежегодно.
Причём многие эксперты говорят, что цифра в 3.5 миллиона существенно занижена, так как не учитывается огромное количество канадских граждан, ранее проживавших за границей и возвращающихся в Канаду из-за резкого снижения уровня жизни в европейских странах. Так что, для баланса спроса и предложений в действительности, скорее всего, потребуется гораздо больше недвижимости, а построить даже половину необходимых объёмов нет никакой возможности.
Сегодняшний рынок недвижимости GTA и окрестностей практически замер. Покупать новостройки очень дорого, а получение финансирования на покупку на вторичном рынке значительно усложнено из-за резко поднявшихся моргидж ставок. По моему мнению, активный спрос вернётся на рынок GTA не ранее середины или конца следующего года и в это же время правительство начнёт опускать ставки кредитования, чтобы рецессия не переросла в депрессию, после чего цены вторичного рынка быстро догонят новые цены новостроек, и рынок нового строительства стабилизируется.
Я также практически уверен, что очень скоро мы увидим изменения в сроках амортизации моргиджа и на смену сегодняшней 25- летней амортизации придут ипотеки с амортизацией в 35 и 40 лет. Что, с одной стороны, существенно уменьшит ежемесячные платежи по кредитам и значительно упростит квалификацию при получении кредитования, а с другой стороны, в сочетании с падением ставок по кредитам, ожидающимся во второй половине 2023 – начале 2024 годов, послужит причиной восстановления рынка недвижимости и будет способствовать новому резкому витку цен вверх.
Однозначно одно, – если недвижимости не хватает, а в следующие несколько лет нехватка будет ещё большей, чем в предыдущие годы, цены неминуемо будут расти и охарактеризовать сегодняшнюю ситуацию можно не иначе, как затишье перед большой бурей.
Многие не понимают, как могут расти цены, когда и так цены на недвижимость космические. Да, это так, но давайте посмотрим на цифры. Если стоимость квартиры 850,000 и моргидж взят на 700,000 тысяч долларов, то ещё совсем недавно ежемесячный платёж по такому моргиджу составлял чуть меньше 3,100. И для большинства владельцев недвижимости это было приемлемо.
При сегодняшней кредитной ставке это уже 4,300 и это серьёзно бьёт по семейному бюджету. Если амортизация изменится на 35 лет, а ставка упадёт до 3%, то платёж за подобный заём будет составлять 2,700, а при амортизации 40 лет, платёж будет меньше двух с половиной тысяч. При этом мы не берём ставки кредитования в 1.5%, которые мы наблюдали во время пандемии, а берём среднестатистическую ставку в 3%. В этом случае и с учётом хоть и незначительного, но всё же ощутимого поднятия заработной платы, практически во всех профессиях , та недвижимость, которая в 2021 году стоила 850,000 будет столь же доступной, но уже при цене более миллиона.
Большинству владельцев недвижимости, причём как покупающим для себя, так и инвесторам, важно не то, сколько стоит недвижимость, а каков будет ежемесячный платёж по кредиту. Для инвесторов же ситуация ещё более выгодна, так как мы ожидаем, что ставки аренды очень существенно вырастут в ближайшие годы.
Квартиры, построенные после 15 Ноября 2018 года не находятся под “рент контролем” и поднимать арендную плату там можно без ограничений. Соответственно, получается двусторонне выгодная ситуация. Пока кризис и цены не растут, стоимость аренды всегда сильно поднимается, так как потенциальные покупатели квартир уходят в рент. Когда ситуация нормализуется, то рост рента останавливается, но аренда не падает, а вот цены на недвижимость начинают резко идти вверх.
Сегодняшняя аренда квартиры, купленной несколько лет назад, перекрывает расходы по содержанию квартиры (даже при сегодняшних ставках кредитования). Соответственно, инвесторам нет никакой проблемы спокойно переждать кризис, а продать недвижимость уже на следующем витке цен.
Тем же, кто сегодня входит на рынок инвестиций, я бы советовал присмотреться к проектам, которые близки к окончанию строительства. Такие проекты есть, там цены ниже, нежели чем в проектах, стройка которых только планируется, и не придётся платить большие development charges. Неплохие варианты можно найти сегодня как на вторичном рынке, так и на рынке перепродаж ранее заключённых pre-construction контрактов. Ну, а если говорить о покупке на этапе котлована, то самые выгодные варианты выходят в продажу за пределами города, в прилегающих к GTA районах.
Кроме этого, великолепно чувствует себя рынок Калгари, где ситуация в корне отличается от Онтарио и Британской Колумбии, и где сегодня рынок напоминает то, что мы наблюдали в Торонто в предыдущие два года. С учётом того, что в Калгари цены на сегодня в два с лишним раза ниже чем в Торонто, и там нет ни developer charges, ни Land Transfer Tax, и, более того, депозит на pre-construction проекты составляет всего 10% от стоимости недвижимости, на сегодня это лучшее место в Канаде для инвестиций в новостройки.
На нашем веб портале www.newGTAcondos.com вы найдёте много интересных инвестиционных предложений. Также на портале есть ссылка на наш YouTube канал, где можно посмотреть много интересных и полезных видео на тему инвестиций на рынке недвижимости.
Опытная команда компании Right At Home Realty Investments Group всегда поможет вам сделать выгодную инвестицию. Звоните нам и приезжайте в наш офис в Ричмонд Хилл, если вам понадобится консультация или если вы хотите выгодно вложить деньги.
Broker of Record / Right At Home Realty Investments Group
Phone: 416-832-8343
www.newGTAcondos.com / Email: mbaginskiy@gmail.com / Book online appointment
YouTube / Facebook
