Традиционно в канун Рождественских праздников мы берём интервью у известного в Торонто риэлтора, специализирующегося на инвестиционных сделках с недвижимостью, Максима Багинского.
– Максим, готовясь к сегодняшнему интервью, я просмотрела материал нашей прошлогодней беседы, которая состоялась в конце 2016 года, и хочу заметить, что всё, что вы предсказывали в прошлогоднем интервью, сбылось почти на 100%. Как вы сами оцениваете прошедший год?
– Говоря “почти”, вы по всей видимости имеете в виду то, что я был сторонником того, что 15% налог для иностранцев так и не будет введён в Онтарио. Действительно, на момент конца 2016, базируясь на негативном опыте Ванкувера, этот вопрос был снят с рассмотрения, но, тем не менее, после очень сильного поднятия цен в Феврале- Марте 2017 правительство решило в срочном порядке ввести экстренные меры по охлаждению рынка и, так сказать, “до кучи” добавило в комплекс мер 15% Non Residence Tax. Который сам по себе был не способен охладить рынок, но вкупе с остальными 15 пунктами, безусловно, дал результат. Для всех тех, кто прислушался к моим советам конца 2016 года, 2017 год принёс очень хорошие прибыли. Напомню, все рекомендации конца 2016 года сводились к тому, что в 2017 мы увидим колоссальный рост цен на кондо квартиры, и к тому, что инвесторам необходимо срочно рефинансировать свою недвижимость в сегменте фрихолд, явно находящемся на пике своей цены, с целью высвобождения свободных средств для инвестиции в сегмент кондо. Те, кто сделал это в начале этого года, в итоге сохранили свою недвижимость в сегменте фрихолд, и на сегодняшний день она осталась на руках со 100% финансированием – что сделать непросто и является высшим пилотажем в инвестиционных сделках, и лучшего момента для этого, чем падающий рынок не найти. Высвободившиеся средства были вложены в депозиты строящихся квартир, которые принесли в этом году более 100% прибыли в годовом исчислении. Так что, для тех, кто делал всё правильно, год был очень удачным.
– Максим, как вы видите рынок недвижимости в предстоящем году, ожидаете ли серьёзных изменений ?
– В сегменте кондо квартир подорожание продолжится, не думаю, что оно будет таким же, как в этом году, после такого бурного роста неизбежен период стабилизации, так что, скорее всего, мы вернёмся к 7-8 % годового прироста. Для строящихся квартир это является очень хорошим сбалансированным рынком и позволяет зарабатывать 50 и более процентов годовых на вложенные депозиты. В сегменте домов и таунхаусов я не ожидаю каких-то глобальных изменений, думаю, что мы вошли в период долгосрочной стагнации . В этом сегменте я не вижу предпосылок как к глобальному падению, так и к подорожанию. Исключением могут являться дорогие дома, где возможно, цены продолжат снижаться. Думаю, в целом цены на дома в следующем году останутся приблизительно на прежнем уровне, тем не менее рынок недорогих домов и таунхаусов в отдалённых районах перспективен как долгосрочная инвестиция, но доходность в этом сегменте будет в разы меньшая, чем в сегменте кондо квартир. Так же, скорее всего, в следующем году на рынок домов понемногу начнут возвращаться покупатели, и количество продаж увеличится, тем не менее, 2018 год останется рынком покупателя и продавцы будут вынужденны предоставлять существенные скидки. Отдельного внимания заслуживает рынок аренды, я уверен, что арендные ставки будут расти очень высокими темпами в течение следующих нескольких лет, в итоге в сегменте недорогих домов и кондо квартир мы опять увидем положительный денежный поток от сдачи в аренду.
– Куда бы вы посоветовали вкладывать деньги в следующем году, чтобы получить максимальную прибыль ?
– Я однозначно считаю, что наиболее перспективен рынок кондоминиумов, и именно тут инвесторы смогут получить максимальную прибыль. Но и тут есть некоторые изменения. Если в предыдущие годы максимальную прибыль приносили проекты, расположенные в лучших местах даунтауна Торонто, то в следующие несколько лет инвесторам помимо даунтауна так же следует рассмотреть варианты в более отдалённых районах и городах, находящихся недалеко от Торонто. Думаю, что эти проекты начнут приносить не меньшую прибыль, чем квартиры в даунтауне. Учитывая увеличение иммиграции, сильно поднявшиеся цены на квартиры в центре Торонто и ужесточение условий получения кредитования, спрос на этот сегмент вырастет многократно. Тут, в первую очередь, надо рассматривать проекты, расположенные в местах с удобной транспортной доступностью, позволяющей быстро добраться до центра Торонто. Великолепные перспективы открываются в регионе Kitchener- Waterloo. Тут идёт полным ходом строительство линии скоростного поезда, соединяющего этот регион с даунтауном Торонто, после окончания сторительства которой время в пути до даунтауна составит около получаса. Окончание строительства назначено на 2022 год, к этому времени цены на недвижимость в этом регионе взлетят до небес, и покупать тут квартиры сейчас на этапе котлована очень выгодно. Мы провели переговоры с застройщиками, работающими в этом регионе, и уже в самом начале года выведем на рынок сразу несколько супер-проектов. Большой интерес для инвесторов представляют микрорайоны даунтауна Tоронто, расположенные в непосредственной близости от будущего East Harbour, строительство которого начнётся в следующем году, весной в этом районе мы будем эксклюзивно иметь право первых продаж на квартиры в проекте ” Corktown Condos” , который с нетерпением ожидают многие наши клиенты. Не буду раскрывать в этой статье все секреты, мы очень тщательно следим за развитием большого Торонто, и на данный момент я могу насчитать не менее 10 перспективных районов, где цены будут расти как минимум вдвое быстрее рынка.
– Максим, я знаю, что компания “Invest Connect Management”, которую вы возглавляете, постоянно развивается, скажите, какие новшества были введены за прошедший год ?
– В действительности 2017 год принёс довольно много изменений: это более тесные связи с застройщиками многоэтажных квартирных комплексов, новые договорённости с финансовыми компаниями по части финансирования, строительные проекты, где мы являемся партнёрами, понемногу налаживаются связи с муниципалитетами, где мы занимаемся сделками с участками фермерских земель с целью будущего перевода этих земель под строительные проекты. Особо я хотел бы выделить создание собственной менеджмент- компании, которая оказывает полный спектр услуг по менеджменту квартир, сдающихся в аренду. У нас большое количество клиентов, покупающих инвестиционные квартиры с целью долгосрочной аренды, как правило, это занятые люди, и создание компании, которая всего за 100 долларов в месяц , готова взять на себя все заботы менеджмента, является большим плюсом для наших клиентов.
В конце нашей беседы я хотел бы пожелать всем хороших новогодних каникул, здоровья в предстоящем году, ну и, конечно, удачных инвестиций. Напомню, что для того, чтобы получать на электронную почту сведения о наших новых проектах, а так же ссылки на статьи и телепередачи с моим участием, достаточно лишь зарегестрироваться на сайте: CONDODEAL.CA на любом из представленных там проектов. После регистрации на сайте добавьте емейл : INFO@CONDODEAL.CA в список ваших емейл контактов, чтобы избежать получения автоматической рассылки в спам. Спасибо и счастливого нового года всем вам и вашим близким!
Беседу вела Ольга
