Закончился сентябрь, который, обычно, является месяцем задающим тренд на всю осень. Если взять статистику предыдущих лет, то, как правило, первая половина месяца очень спокойная, рынок начинает раскачиваться к середине сентября и то, как идут продажи в конце месяца, является хорошим ориентиром на следуьщие несколько месяцев. Что же мы видим в этом году?
Небывало активный рынок летних месяцев плавно, без всяких остановок перешёл в осень. Как и летом, трендом сезона остаются недорогие отдельно стоящие дома, находящиеся в отдалённых районах GTA и за её пределами.
Тут очень важно сделать уточнение, – это именно недорогие дома, так как это позволяет проанализировать происходящее на рынке. Цены в этих районах только за последние шесть месяцев прибавили около 20% и пока покупателей не убывает. Есть все основания предполагать, что по итогам года прирост цен в отдалённых районах составит около 25%. Что, само по себе, не нормально.
Сбалансированным ростом цен считается рост в 4-7% годовых. Подорожание на 10% – это сигнал опасности, а подорожание в 15% и более у специалистов считается красной чертой, после которой можно с уверенностью говорить о том, что надувается пузырь, который рано или поздно обязательно лопнет.
Мы это неоднократно видели в истории недвижимости Канады, и самым свежим подтверждением этого был 2017 год, когда после значительного подорожания произошло обрушение цен в сегменте отдельно стоящих домов и таунхаусов.
Что же привело к столь существенному подорожанию периферийных районов.
1) Большое количество людей, многие из которых покупающие впервые, были уже давно готовы приобрести что-то недорогое, но ставки по кредитам и сложная квалификация на мортгидж не давали им сделать этого. Сейчас этот барьер снят и они ринулись покупать.
2) В данный момент многие работают удалённо или не работают вообще, и некоторым кажется, что теперь это навсегда. Устав от сидения в малогабаритных квартирах, они решаются на переезд в более просторное жильё далеко от города , не осознавая, что, как только ситуация нормализуется и им придется ездить на работу, они будут стоять в многокилометровых пробках, так как транспортная доступность этих районов оставляет желать лучшего и не изменится в ближайшем будущем.
3) И, наконец , это результат того, что люди не думая бросаются покупать, следуя примеру других. Стоит одному из знакомых сказать, что они купили месяц назад, скажем, за 500, а это уже стоит 520, как целый ряд желающих быстро заработать выстраиваются в очередь. Не думая о том, что главный принцип успеха на вторичном рынке жилья это покупать тогда, когда все продают и продавать, когда все покупают.
Учитывая, что пандемия явно не заканчивается и, скорее всего, о какой-то нормализации можно будет говорить не раньше весны следующего года, вряд ли мы увидим изменения в спросе на отдалённые районы, соответственно, цены, скорее всего, поднимутся ещё. Но тем, кто решается на такие покупки надо не забывать, что, чем сильнее раздувается пузырь, тем существеннее будет коррекция в будущем. В этих районах многие покупают с небольшим первоначальным взносом и страховые компании страхующие банковские кредиты, где первоначальный взнос менее 20% уже забили тревогу, подозревая, что подобная ситуация может закончиться для них серьёзными неприятностями.
Абсолютно иначе ведёт себя рынок даунтауна Торонто. Тут немного дорожают лишь новостройки и самый дешёвый сегмент вторичного рынка. Дорогие квартиры остановились в цене и продать их сейчас не так просто. Кроме этого, рынок даунтауна испытывает сложность с арендой квартир. Если раньше средний срок сдачи квартиры после выхода на рынок был около двух недель, то сейчас это полтора месяца, и это при том, что цены на аренду примерно на 10% ниже февральских. Объяснение этому очень простое
1) Отсутствие студентов, а их в Торонто более 150 тысяч.
2) При закрытых границах нет притока тех, кто приезжает на работу в крупные компании по рабочим визам, а это также значительная часть арендаторов.
3) Ну и, наконец, даунтаун Торонто это самый быстро растущий рынок северной Америки. Где постоянно открывают свои представительства крупные компании, предоставляющие тысячи высокооплачиваемых рабочих мест, а в ситуации, когда всё временно заморожено, дополнительные рабочие места не требуются.
По моему мнению мы здесь не увидим существенных изменений в ближайшие полгода, и, возможно, что на вторичном рынке цены на квартиры даже немного просядут, но после открытия границ и возвращения к нормальной жизни, как рынок аренды, так и рынок продаж очень быстро вернутся в нормальное состояние.
Мало того, через 6-8 месяцев после нормализации даунтаун Торонто ожидает следующий бурный скачок, как в ценах на аренду, так и в стоимости жилья. Так что, тем, кто, поддавшись панике, планирует выставить квартиру в даунтауне на продажу, я бы советовал хорошенько перед этим подумать.
Ну и, наконец, рынок кондоминиумов на начальном этапе строительства.
Тут все достаточно стабильно. Проекты раскупаются быстро. Движущим фактором в этом сегменте является то, что покупающие новостройки, как для себя, так и для инвестиции, прекрасно понимают что они покупают недвижимость, которая будет построена через 3 -5 лет и к этому времени ситуация на рынке будет совсем другая, нежели чем сегодня.
Сильное подорожание строительных материалов, инфляция и развитие транспортной инфраструктуры города открывают очень хорошие перспективы для инвесторов. То, что покупается сегодня, будет стоить совершенно других денег к моменту окончания строительства. Это было всегда и тут ничего не меняется. Для покупки такой недвижимости требуется внести лишь депозит, и то, платежи по нему растянуты на 2-3 года. Соответственно, внесённые в качестве депозита деньги работают под гораздо больший процент, чем при покупке уже готового жилья и кроме этого нет проблем с арендаторами. Это инвестиция, которая приумножает ваши деньги сама по себе, не требуя вашего непосредственного участия.
Подборку моих статей за предыдущие годы можно прочитать в разделе Russian Blog на сайте www.newGTAcondos.com
Там же можно посмотреть различные телепередачи с моим участием. Если вы хотите получать рассылку с еженедельными новостями о недвижимости на ваш и-мейл, зарегистрируйтесь на сайте и каждую пятницу вы будете получать свежие новости от нас, а также информацию о новых интересных проектах новостроек и до того, как эта информация становится общедоступной.
