Прошли первые восемь месяцев 2020 года, принесшие нам много неожиданных сюрпризов, и главным из которых стала эпидемия коронавируса.
Рынок недвижимости Торонто прошёл трудные весенние месяцы без особых потерь. Весной активность рынка была критически малой, но уже в первые летние месяцы активность молниеносно восстановилась и рынок вернулся в нормальное состояние.
После весеннего карантина покупатели буквально хлынули на рынок, так что мы увидели небывало горячее лето. Что было нехарактерно для традиционно спокойного рынка жилья летних месяцев.
Статистика совета по недвижимости Торонто показывает следующие данные:
- Количество объектов недвижимости выставленных на продажу увеличилось на 24.7 % по сравнению с 2019 годом
- Продаж было на 29.5% больше чем в прошлом году
- Средняя цена продажи в GTA увеличилась за год на 16.9%
- Также важным фактором является то, что мы явно находимся в восходящем тренде и только за последний месяц среднестатистическая цена продажи увеличилась на 5.5%
Я уже неоднократно говорил, что статистика Toronto Real Estate Board ( TREB) очень усреднённая и показывает лишь общую тенденцию рынка. При покупке же, особенно инвестиционной недвижимости, следует рассматривать различные виды недвижимости и район, а не редко и микрорайон где она находится недвижимость. Тут статистика может существенно отличаться от усреднённой.
Какие же сегменты недвижимости за последнее время показали наибольший рост?
Тут бы я выделил три наиболее сильно подскочивших в цене сегмента.
Во-первых
- Отдельно стоящие дома и таунхаусы, находящиеся в низшем и среднем ценовом сегменте. Тут надо учитывать, что в каждом районе этот сегмент имеет свою стоимость . В каких-то районах это пятьсот- шестьсот тысяч долларов, а в каких-то это полтора миллиона. Этот сегмент за последние 6 месяцев подорожал более чем на 10%
Во-вторых - Кондоминиумы на начальном этапе строительства, находящиеся в диапазоне стоимости до восьмисот тысяч долларов. Тут также число желающих купить квартиры в разы превышает предложения и, лишь за последние 6 месяцев, прирост составил более 10 % .
И наконец - Загородная недвижимость предназначенная для отдыха . Это, как коттеджи, так и кондоминиумы расположенные в различного рода резортах. В этом сегменте недвижимости очень сильный скачок цен мы увидели в традиционно излюбленном месте отдыха жителей Торонто – на Маскоке. Тут только за последние 6 месяцев цены поднялись более чем на 15%.
В дорогом сегменте недвижимости цены так же немного подросли, но совсем незначительно относительно роста низшего и среднего ценовых сегментов. В целом, ситуация напоминает начало 2017 года, когда цены поднимались буквально каждый день. Я не сомневаюсь что эта тенденция продолжится и, по всей видимости, нас ожидает очень горячая осень.
Рынок двигают сразу несколько факторов.
- Рекордно низкие ставки кредитования.
Моргиджи сейчас выдаются по ставке меньше чем 2%, и получить его стало гораздо проще, чем ещё год назад - Большое количество покупателей, имеющих на руках деньги на первоначальный взнос. Это те люди которые были готовы купить ещё в 2018 году, но были вынуждены отложить покупку из-за сложностей с получением моргиджей, введённых правительством с целю охладить рынок недвижимости
- Кроме этого, это инвесторы, увеличившие свои капиталы на рынке ценных бумаг, поймав горку падения и резкого взлёта на stock маркете. В данный момент рынок ценных бумаг стал очень опасным из-за предстоящих выборов в США и крайне нестабильной политической ситуации в мире. Соответственно выводя активы с рынка ценных бумаг, они начали скупать наиболее ликвидный актив – недвижимость.
Всё это вместе взятое привело к тому, что цены на недвижимость опять сильно дорожают. Только вот ситуация в корне отличается от ситуации 2017 года, когда на руках у правительства были все козыри, позволяющие регулировать рынок недвижимости.
Давайте сравним, какие рычаги управления были в 2017 году и что есть сейчас.
2017 год:
Высокие ставки кредитования, возможность усложнить получение кредитования путём введения стресс теста и тем самым уменьшить количество потенциальных покупателей. Возможность убрать с рынка иностранных покупателей введением 15%-ного налога для не резидентов. Всё это и было сделано в апреле 2017 года.
А что мы имеем сейчас:
Очень низкие ставки кредитования, практически не работающий стресс тест, налог для иностранцев уже и так есть. То есть, на руках у государства нет ни одного серьёзного козыря, способного охладить рынок и изменить что-либо просто нет возможности.
Кроме того, сейчас недвижимость это локомотив экономики. Строительный сектор вместе с сопутствующими отраслями – это миллионы рабочих мест, потерять которые в условиях, к которым привела экономику пандемия, правительство позволить себе не сможет никаким образом.
В итоге, ситуация полностью вышла из-под контроля, рычагов управления больше почти нет и рынок в ближайшее время будет развиваться по своим собственным законам равновесия спроса и предложений, без вмешательств извне.
Незначительным фактором , который способен чуть-чуть повлиять на рынок, но по моему мнению не принесёт каких-либо существенных результатов, является то, что власти продолжают исследования в области налогов. Напомню, что не так давно было внесено предложение о введении налога capital gain на продажу недвижимости, используемой как principal residence, а также увеличение этого налога касательно инвестиционной недвижимости.
Пока это лишь исследования, но учитывая возросший из-за пандемии в 10 раз общий долг Канады и продолжения выплат пособия временно оставшимся без работы людям, по моему мнению, увеличение налогов на недвижимость в ближайшем будущем вполне вероятно.
В истории Канады это уже случалось. Впервые capital gain tax был введён 1972 году . Налогом тогда обложили 50% прироста стоимости недвижимости, через 16 лет в 1988 году налогом capital gain стали облагать уже 67 % прироста стоимости а в 1990 году – 75%.
Налогообложение 75 % процентов прироста стоимости недвижимости продержалось до 2000 года, после чего ставку опустили и последние 20 лет налогом облагается 50% прироста стоимости. Сейчас правительство всерьёз задумалось о поднятии этой ставки.
Опять же, разница не столь велика, чтобы существенно повлиять на рынок недвижимости в целом. Так что, я не расцениваю этот фактор, как серьёзный инструмент управления рынком недвижимости.
И, по моему мнению, значительный рост цен на недвижимость в осенние месяцы продолжится. В течение осени мы ожидаем ряд очень интересных проектов на рынке новостроек.
Подпишитесь на электронную рассылку на нашем вебсайте, и вы станете получать самые свежие новости о недвижимости. Кроме этого, те, кто находятся в нашем листе рассылок, получают информацию о предстоящих pre-construction проектах задолго до того, как эта информация становится доступной другим агентам, что даёт им возможность заранее выбрать квартиру и купить её с очень существенными скидками относительно других покупателей.
Подборку наших видео репортажей, аналитических статей, касающихся рынка недвижимости Торонто, а также много другой интересной информации можно найти на нашем сайте www.newGTAcondos.com в разделе Russian Blog. Также на сайте можно посмотреть pre-construction проекты, с которыми мы сейчас работаем и предстоящие.
К вашим услугам всегда опытная команда специалистов охватывающих всё, что необходимо для того, чтобы ваши инвестиции приносили максимальный доход.
