Совет по недвижимости Торонто приводит следующую статистику, падение продаж на 67%, цены на уровне Мая 2019, и падение цен за время эпидемии на 11%. Так ли это на самом деле?
Давайте рассмотрим, откуда TREB берёт эти цифры. Допустим за месяц прошло 100 сделок. 33% продано за цену 500,000 долларов и это 16,5 милионов + 33% продано за 800,000 и это 26,5 милионов, и 33% по 1,500,000 и это 49,5 миллиона. То есть, общая сумма продаж 92.5 миллиона. Теперь делим это на количество сделок и получаем среднюю цену продажи 925,000. А теперь представим, что дорогая недвижимость исчезла с рынка, то есть мы потеряли 33% рынка. И если при этом цены на оставшуюся на рынке недвижимость не упали вообще, то сделок осталось 66, а общая сумма продаж составила 43 милиона. Делим 43 миллиона на 66 сделок и получаем 650,000 среднюю цену продажи. То есть, по подсчётам TREB средняя цена продажи упадёт с 925,000 до 650,000, то есть приблизительно на 30%. Хотя в реальности, цены вообще не упали.
То есть, усреднённая статистика не даёт реальной картины происходящего. И вот эти данные гуляют по просторам интернета и создают определённую панику среди владельцев недвижимости, а те, кто собираются купить недвижимость, потирают руки и ждут, когда же недвижимость подешевеет ещё и они, наконец-то, смогут приобрести себе жильё.
Давайте вспомним 2017- 2018 год, когда после введения мер по охлаждению рынка цены на дома упали приблизительно на 20% (а это дорогой сегмент рынка), а кондоминиумы, наоборот, подорожали почти на 20 % и при этом количество продаж в этом сегменте значительно выросло. Усредненная статистика TREB в это время показывала, что недвижимость дорожает всего на 4% и все радовались, что, наконец-то, мы увидели стабильность на рынке жилья.
Подобное происходит и сейчас. Никакого падения в 11% в реальности нет, дешёвый и средний сегмент недвижимости продаётся по ценам более чем на 10%, превышающим цены Мая 2019 года, просто с рынка снялся дорогой сегмент недвижимости, а статистика Совета по недвижимости Торонто показывает усреднённую цифру.
Куда ушёл рынок дорогого жилья? Понятно, что сейчас не лучшее время для продаж, основное количество продавцов и покупателей сидят по домам. Продавцы не в восторге от возможных просмотров недвижимости, опасаясь за свою безопасность, а покупатели не сильно хотят куда-то ехать, так как это связано с кучей проблем. Дети дома, надо надевать маски, да и не факт, что по дороге не подхватишь злополучный вирус. В итоге продавцы дорогой недвижимости просто сняли объекты с рынка до лучших времён.
Как правило, это обеспеченные люди, у которых нет финансовых проблем, и они спокойно могут переждать какое-то время. За ними последовали и многие продавцы, и покупатели более дешевого жилья. В итоге на рынке остались только те продавцы, которым обязательно надо продать и те покупатели, которым обязательно надо купить именно сейчас. И, на мой взгляд, тот факт, что цены не падают, говорит лишь о стабильности рынка.
Да, есть единичные сделки по ценам немного ниже февральских, но такие сделки бывают всегда, даже при растущих ценах. В краткосрочной перспективе падение цен всё-таки возможно, если количество желающих продать превысит количество желающих купить. Но, как только эпидемия закончится, и отложенный спрос вернётся на рынок, мы опять столкнемся с существенным ростом цен.
Почему цены на дорогую недвижимость падали в 2017 году, после того, как правительство ввело меры по охлаждению рынка недвижимости? Дело в том, что в этот момент на рынке было большое количество флипперов, которые покупали недвижимость , делали ремонт и перепродавали. За время ремонта, как правило 6-8 месяцев, недвижимость ещё и прилично прибавляла в цене за счёт роста рынка и в итоге они получали очень неплохую прибыль. При этом флипперы были закредитованы под завязку и, как правило, дорогими кредитными деньгами. Вот именно они и обрушили рынок домов в 2017 году. Они были вынуждены продавать ниже рынка, а дальше уже идёт цепная реакция. В последние годы этот бизнес стал неактуален, так что, на сегодняшний день этой проблемы нет. Зато есть другие и очень серьёзные.
Во-первых, в связи с эпидемией была выбита из колеи на 8-10 месяцев (срок карантина + срок восстановления) почти вся строительная индустрия. По итогам 2019 года нехватка строительства в сегменте жилья в большом Торонто составляла почти 20,000 единиц в год. В 2019 году правительство предприняло немало усилий, чтобы выправить ситуацию в лучшую сторону, хотя бы за следующие десять лет и хотя, на мой взгляд, предпринятые ими меры принесли бы минимальный результат, всё же, надежда на улучшение была. Теперь это вряд ли возможно и, как только восстановится спрос, мы увидим ещё большую нехватку жилья.
Во вторых, в ближайшее время мы столкнёмся с существенным подорожанием себестоимости строительства,- на это указывают сразу несколько факторов, таких как задержка во времени реализации проектов, ведь застройщики всё это время платят очень не малые проценты по кредитам, удорожание строительных материалов из-за сбоя технологического процесса, инфляция и другие.
Кроме этого, в прошлом году правительство Онтарио выделило огромные средства на проекты, связанные с развитием транспортной инфраструктуры, и на воплощение этих проектов в жизнь требуется задействовать большое количество строительной техники и рабочей силы.
Сейчас Даг Форд заявляет, что эти проекты останутся приоритетом и именно они, по словам премьера провинции, создадут большое количество рабочих мест и, в конечном итоге, помогут Онтарио быстрее выйти из кризиса. Я с этим полностью согласен, на мой взгляд, они делают всё правильно.
Только вот для индустрии строительства нового жилья это, пожалуй, отрицательный фактор. Уже с начала 2019 года Торонто начал испытывать нехватку техники и рабочей силы в строительном секторе, что в итоге привело к задержке реализаций проектов. Например, выяснилось, что строительных кранов сильно не хватает, а какая без них стройка.
Так что, как только мы вернёмся к нормальной жизни, а я думаю, что сейчас можно говорить лишь о середине осени и застройщики начнут массово выпускать в продажу новые проекты, вряд ли цены останутся на прежнем уровне. Не думаю, что в сегменте малоэтажного строительства мы увидим существенный рост цен на новостройки. По моему мнению, больше это ударит по строительству многоэтажных комплексов. Тут себестоимость строительства должна подорожать существенно, а значит, и цены неминуемо пойдут вверх.
Наша компания долгие годы занимается продажей кондоминиумов на начальном этапе строительства. Среди наших клиентов немало инвесторов, которые покупают квартиры на начальном этапе строительства и перепродают, когда проект заканчивает строительство или же через несколько лет. Мы тщательно анализируем рынок на предмет выгодности того или иного проекта.
На сегодня я бы сказал, что большинство проектов, которые выйдут в продажу в Июне – Августе этого года , а их будет крайне мало, в будущем принесут отличную прибыль инвестроам. Эти проекты были готовы к выходу в продажу ещё в марте этого года, соответственно тут уже есть договорённости со строительными компаниями и финансированием, а значит и себестоимость строительства уже известна, и продаваться они будут по ранее согласованным ценам. Это очень важно в данной ситуации, так как цены в проектах, которые выйдут ближе к концу осени, будут опираться на новые реалии, вызванные существенным подорожанием себестоимости строительства.
Обо всех проектах, планируемых к выходу в продажу в ближайшие месяцы, можно узнать на нашем сайте www.newGTAcondos.com. Также, если у вас есть вопросы, связанные с покупкой или финансированием новостроек, звоните нам, приезжайте в наш офис в Ричмонд Хилл, и мы с удовольствием вам поможем.
