Клиентами нашей компании в основном являются люди, зарабатывающие на инвестициях в недвижимость, и сегодня мы получаем очень большое количество звонков с вопросами, а что происходит с рынком и как правильно себя вести в подобной ситуации. Что-то подобное происходило и в 2017 году, и в начале пандемии в 2020. Кризисные ситуации всегда очень волнуют владельцев недвижимости и все хотят знать, что надо делать, чтобы не допустить дорогостоящих ошибок.
В нашей работе мы уделяем особое место анализу экономики и рынка недвижимости, и подробно рассматриваем вероятности различных сценариев. Именно это позволяет нам быть одной из самых успешных компаний на рынке инвестиций в недвижимость Торонто, а нашим клиентам неплохо на этом зарабатывать.
За 15 лет работы в Торонто, в течение которых были и резкие взлёты цен, и падения, и мало предсказуемые кризисы, мы не сделали ни одной значимой ошибки. Все предсказываемые нами сценарии сбывались со 100%-ной точностью. Так что, думаю, многим будет интересно узнать моё мнение о сегодняшней ситуации.
Начать я бы хотел с экономики. Большинство аналитиков уже не сомневаются, что поднятие ставок кредитования не сможет быстро справиться с инфляцией, и в то же время это сильно ударит по экономике Канады в целом, а, соответственно, вот-вот наступит рецессия. По моему мнению, она уже наступила сегодня.
Что такое рецессия? Простыми словами – это неизбежный цикличный спад экономики, который происходит приблизительно раз в 10-15 лет. Последняя рецессия в Канаде была в 2008-2009 годах. Триггером для сегодняшней рецессии послужили такие факторы, как последствия пандемии и, конечно, мировой политико-экономический кризис. Существует несколько вариантов развития событий, когда рецессия становится очевидной и неизбежной, и это именно то что мы видим сегодня.
Что происходит во время рецессии?
1. Растет инфляция 2. Поднимаются цены на все виды товаров и услуг 3. Резко снижается количество выдаваемых кредитов. 4. Наблюдается обесценивание биржевых индексов. 5. Падают объемы производства 6. Повышается сумма задолженности государства и, как следствие, перечисленного через какое-то время происходит сокращение рабочих мест.
Все эти факторы, за исключением последнего, мы видим сегодня. Сокращения количества рабочих мест мы пока не наблюдаем, так как происходит восстановление после пандемии, из-за которой и так уже было потеряно большое количество рабочих мест. И это, пожалуй, единственное, что отличает сегодняшний кризис от предыдущих.
Но не надо забывать, что мы в самом начале рецессии, которая, по мнению большинства ведущих экономистов в этот раз продлится 12-18 месяцев. Во время рецессии происходит обнищание населения, так как рост заработной платы существенно отстаёт от подорожания жизни. Людям приходится гораздо больше тратить на продукты, услуги, платежи по кредитам, а соответственно накопления тают на глазах, да ещё и съедаются инфляцией. По мнению большинства аналитиков пик кризиса придется на конец зимы- начало весны следующего года и пока ещё мы не ощущаем его в полном объёме.
Что это означает для владельцев недвижимости и что можно ожидать в ближайшее время?
Сегодня покупатель уже ушёл с рынка, недвижимость перестала дорожать, а в некоторых районах даже упала в цене на 15-20%, и, если кто то надеется, что осенью рынок вернётся в норму, то наверно я их разочарую. Дно ещё не достигнуто и осеннего рынка не будет.
Более того, под большим вопросом и весенний рынок следующего года. Соответственно, продавцам надо смириться с ситуацией и, либо продавать недвижимость с большой скидкой, либо ждать, как минимум, год-полтора.
Для покупателей же это отличное время приобрести недвижимость, но не забывайте рассчитывать свои средства, так как стоимость кредитования в краткосрочной перспективе неминуемо продолжит расти так же, как и все остальные товары, и, соответственно, многим придется пересмотреть свой семейный бюджет. И тут надо хорошо рассчитывать свои силы, чтобы не оказаться в ситуации, когда платить по кредитам будет просто нечем.
Сегодня очень неплохое время для покупки, если вы планировали переехать в более дорогое жильё. Это идеальное время, так как дорогая недвижимость значительно просядет в цене, а дешёвая, или не подешевеет вообще, или подешевеет незначительно.
В ближайшие два года мы увидим беспрецедентный рост арендных ставок, стоимость аренды в тех сегментах недвижимости, где ставки не контролируются рент контролем, вырастит очень существенно, что, безусловно, является плюсом для инвесторов и что поможет сбалансировать увеличившиеся расходы по оплате ипотеки.
Для инвесторов, вкладывающих деньги в покупку кондоминиумов на начальном этапе строительства, сегодня просто золотые времена. В 2017 году, и весной и летом 2020 года, когда основное количество людей в панике старалось избавиться от недвижимости, мы советовали срочно покупать. И те, кто тогда прислушался к нашим советам, в итоге отлично заработали. Сегодняшняя ситуация для меня ещё более очевидна.
Сроки строительства многоквартирного комплекса обычно составляют четыре – пять лет. К этому времени рецессия уже закончится, а вот стоимость строительства за эти годы вырастет до небес. На это указывают все факторы: 1. Городские власти уже в сентябре сильно увеличат development charges 2. Зарплаты рабочих строительных специальностей уже значительно выросли, и этот рост продолжится 3. Закон Exclusionary Zoning также вступит в силу в сентябре и по нему девелоперам придется отдавать до 10% от построенных квартир городу под «доступное» жильё
4. Законодательство, по которому девелоперы нового строительства теперь будут обязаны устанавливать очень дорогостоящие системы, уменьшающие выброс тепла в атмосферу
5. Инфляция, из-за которой дорожают все строительные материалы. Перечисленное – это лишь верхушка айсберга из того, что приведёт к очень существенному подорожанию стоимости строительства, а, соответственно, и к резкому подорожанию недвижимости после окончания кризиса.
Мы только что всё это уже проходили. За время пандемии из-за бездумного печатания денег правительством Канады раскрученная инфляция уже подняла стоимость строительства более чем на 25%, но это было только начало. В следующие 2 года мы увидим ещё более сильное увеличение стоимости строительства.
Вы спросите, так как же так, – с одной стороны у людей не будет денег, а с другой стороны цены после окончания кризиса взлетят до небес? Кто же всё это будет покупать?
Да это именно так, и вот в чём вся загвоздка. Строительная индустрия с сопутствующими отраслями – это почти 40% канадского внутреннего валового продукта (GDP). Если люди перестанут покупать по причине отсутствия у них денег, то индустрия просто рухнет, потянув за собой всю канадскую экономику. Естественно, государство этого никогда не допустит.
Те, кто думает, что такой сценарий возможен, очень сильно заблуждаются, забывая, что у правительства на руках есть великолепный козырь, – это сроки амортизации моргиджей. Ведь покупателю, по большому счёту, абсолютно не важно, сколько стоит недвижимость. Важно сколько он за неё платит ежемесячно. И, если при сегодняшней 25-летней амортизации платёж по кредиту за моргидж в миллион долларов при ставке 3% составляет почти 5,000 долларов, то при амортизации в 40 лет это около 3,500 в месяц.
Мы уже видели в Канаде амортизацию в 40 лет до 2008 года. Думаю, что очень скоро, такая амортизация моргиджа станет опять доступна. А с большой вероятностью после окончания кризиса, когда цены на недвижимость взлетят до небес, и покупательская способность сильно упадёт, мы можем увидеть и 45- 50 лет амортизации. В Японии, например, есть возможность брать кредит сроком на 100 лет.
Так что, мой совет инвесторам не медлить ни минуты. Надо быть не там, где шайба сегодня, а там, где шайба будет завтра, и сегодняшний момент даёт возможность заработать в будущем ещё больше, чем это было сделано в 2017 и в 2020 годах. Кризис – это самое лучшее время для инвесторов, и его всегда с нетерпением ждут крупные игроки рынка, за действиями которых я лично очень пристально слежу. Крупные инвестиционные фонды имеют большие аналитические отделы и их анализы рынка довольно точны. Сегодня все они увеличивают свои портфели недвижимости, пользуясь ситуацией, когда более мелкие игроки рынка, предчувствуя предстоящую сложную финансовую ситуацию, наоборот, стараются избавиться от недвижимости, чтобы получить необходимые оборотные средства.
В самое ближайшее время на нашем YouTube канале NEWGTACONDOS выйдет видео, где я расскажу, как грамотно создать свой инвестиционный портфель недвижимости в сегодняшней ситуации, и это для тех, кто обладает различными суммами денег, начиная всего с 50 тысяч долларов. Многие скажут 50,000 – это не реально… Вы ошибаетесь. Работая с нами, всё реально!!!
Broker of Record / Right At Home Realty Investments Group
www.rahinvest.com / www.newGTAcondos.com
416-832-83-43 / contact@newGTAcondos.com
Facebook / Instagram / YouTube
Online appointments
