В сегодняшней статье я хочу рассказать о том, как на мой взгляд будет развиваться ситуация на рынке кондоминиумов Большого Торонто в наступившем году. Причём, я хочу не просто описать наиболее вероятный сценарии, но и привести основные факторы, которые указывают на то, почему именно такой сценарий наиболее реалистичен.
Также я хочу заметить, что за пятнадцать лет работы нашей компании на рынке Торонто, все сделанные нами прогнозы попадали точно в цель, и за все эти годы мы не сделали ни одной значимой ошибки.
Итак, рынок кондоминиумов, который хоть и был очень горячим в 2021 году и показал поднятие цен по итогам года почти на 20%, далёк от того подорожания, которое мы увидели в сегменте домов и таунхаусов. Дело в том, что 2020 год был абсолютно мёртвым для рынка квартир и поднятие цен в 2020 году было нулевым. Соответственно за два года цены на квартиры поднялись на 20%, или 10% в годовом эквиваленте, — это, конечно, не мало, но и, учитывая сегодняшнюю инфляцию не так критично, как на рынке низко этажного строительства, где цены только за этот год выросли на 35%, а также на 15% в 2020 году. То есть среднее подорожание на отдельно стоящие дома за последние 2 года составило 25% в год. Индекс разницы цен между домами и квартирами, который обычно колеблется в диапазоне между 500-ми и 600-ми базовыми пунктами, превысил отметку в 750.
700 считается индикатором изменения рынка, как только индекс достигал 700 пунктов, квартиры всегда начинали резко дорожать, догоняя дома. Это было уже много раз и именно это мы увидели во второй половине прошлого года, когда спрос на квартиры резко пошёл вверх. По моему мнению, эта тенденция будет наблюдаться в течение всего 2022 года. На сегодня квартиры — это самый доступный сегмент рынка и альтернативы этому просто нет.
Спрос на кондоминиумы огромен. А, учитывая, что к концу прошлого года иммиграция достигла намеченного ранее уровня и в страну за год въехало 400,000 иммигрантов, и планы на 2022 ещё более амбициозны, то спрос будет только расти, так как новые иммигранты – это потенциальные покупатели именно дешёвого сегмента жилья и это кондо-квартиры.
Далее, вместо предвыборных обещаний строить больше, власти продолжают закручивать гайки. С 1 января 2022 года девелоперы будут вынуждены до 10 % от объёмов строительства отдавать под «доступное жильё» (Affordable Housing). А так как строить больше на сегодня это просто не разрешимая задача, – из-за отсутствия достаточного количества техники, строительных материалов и квалифицированной рабочей силы, а теперь ещё придётся и отдавать часть построенного городу, – то вместо увеличения темпов строительства мы неминуемо получим уменьшение количества квартир, выходящих в продажу.
Кроме этого, вступает в силу закон, обязывающий девелоперов уменьшать выбросы тепла в атмосферу при эксплуатации многоквартирных комплексов, по которому к 2030 году выбросы должны дойти до нуля. Это очень дорогостоящие системы и неминуемо приведут к существенному удорожанию строительства, что, естественно, не может не отразиться на конечных ценах.
Далее, за последние два года себестоимость строительства выросла более чем на 30%, а цены лишь на 20% и доходность проектов на сегодня на исторически низком уровне. Долго такое продолжаться не может, так как доходность девелоперов в 15% это критическая отметка. На рынке много инвестиционных инструментов, дающих подобную доходность с гораздо меньшими рисками, и, соответственно, если не поднять доходность проектов, то строить становится невыгодно. И это ещё один фактор, говорящий о том, что поднятие цен неминуемо.
Следующий немаловажный фактор, — это то, что в правительстве готовится новый проект ряда мер по охлаждению рынка недвижимости, который будет принят в ближайшее время. Я считаю, что это полный абсурд, искусственно убрать спрос уже неоднократно пробовали в разных странах, и ни разу это не увенчалось успехом. Это даёт охлаждение цен в краткосрочной перспективе, а через некоторое время приводит к очень сильному подорожанию и то, что мы увидели в 2021 году, это именно отголоски мер по охлаждению рынка принятых в 2017 году.
Сейчас, правда, всё свалили на пандемию, но в действительности пандемия лишь усугубила то, что должно было произойти и без неё. Я об этом неоднократно писал в своих статьях в 2017–2019 годах. Тем не менее, не все виды недвижимости страдают во время попыток искусственного снижения спроса.
Дешёвый сегмент недвижимости лишь выигрывает от подобных мер. Мы уже видели в 2017 году, что цены на дома тогда опустились на некоторое время, а квартиры, наоборот, начали сильно дорожать. Это элементарный закон рынка,- если нет возможности покупать дорогую недвижимость покупатель уходит в более дешёвый сегмент. И это ещё один фактор, указывающий, что сегмент кондо квартир в 2022 году получит дополнительный спрос.
Теперь о ставках кредитования. Я не считаю, что в 2022 году мы увидим сильное поднятие ставок, но сценарий, когда во второй половине года ставки кредитования начнут понемногу расти, на мой взгляд, наиболее вероятен. Поднятие ставок всегда толкает покупателей в более дешёвый сегмент недвижимости и, опять же, это кондо квартиры.
Ну и, наконец, инфляция. Как показывают последние исследования, инфляция не закончится быстро, как это предполагалось ранее. На сегодня только по официальным данным она уже почти 5% в год, в реальности же это 10 и более процентов. То есть деньги обесцениваются, а все товары и услуги дорожают.
Недвижимость, — это такой же товар. Разница состоит в том, что, покупая недвижимость на начальном этапе строительства, вы вносите не полную стоимость товара, а лишь 15% от стоимости и то не сразу. Дорожает же вся стоимость квартиры. Поднятие цены на 10% в год даёт возможность депозиту, внесённому по контракту, иметь доходность в 100% годовых и при этом это один из наиболее надёжных и мало рискованных инструментов на рынке инвестиций.
В настоящее время в Канаде, где жилья катастрофически не хватает, недвижимость стала подобна золоту. Товар, которого хронически не хватает, а произвести больше невозможно неминуемо будет дорожать.
Я абсолютно не сомневаюсь, что 2022 год будет годом существенного подорожания кондоминиумов, когда в графе подорожания мы опять увидим двузначные цифры. А деньги, внесённые в качестве депозитов в покупку на этапе котлована, будут работать с доходностью в 100 и более процентов в годовом исчислении.
В самом начале года наша компания выводит в продажу сразу ряд проектов, которые мы выбрали из множества других и считаем, что они принесут инвесторам отличную прибыль. Более подробную информацию можно получить на нашем веб портале www.newGTAcondos.com , там же можно назначить online appointment, и я с удовольствием отвечу на все ваши вопросы. Для тех, кто собирается приобрести квартиры в начале года, напомню, что высылать заявки желательно заранее, до официального открытия проектов, так как рынок очень горячий и практически все наши проекты распродаются буквально в считанные дни, а иногда и часы после открытия продаж.
Подписывайтесь на наш YouTube канал, а также присоединяйтесь к нам в социальных сетях Facebook и Instagram, и вы всегда будете в курсе горячих новостей рынка недвижимости.
Желаю всем удачных инвестиций.
