Я не редко слышу от своих клиентов: Квартиры стали очень дорогие, мы опасаемся покупать, так как рынок перегрет, мы слышали, что сейчас новостройки покупать опасно, так как цены могут скоро упасть, и так далее. Причём подобного рода высказывания я слышу с того момента, как в 2005 году перебрался жить и работать в Торонто из Нью Йорка. Тем не менее, за это время цены на новые квартиры утроились. В действительности рынок строящихся квартир абсолютно предсказуем и гораздо менее подвержен всякого рода кризисным явлениям, чем рынок отдельно стоящих домов, так как сроки строительства в 3-4 раза дольше. Чтобы понимать, куда двигается рынок, нужно лишь уметь сопоставлять и анализировать статистические данные. Поэтому в этой статье я хочу привести факты, и пусть каждый для себя решит, когда рухнет рынок квартир. Начнём с того, какие факторы двигают рынок вверх. На графике №1, приведённом ниже, вы видите, какое количество новостроек (дома + квартиры) сдаются каждый год, начиная с 1990 года, и, как видно по графику, количество заканчивающих строительство новостроек почти все эти годы находится на уровне менее 40,000 в год, а баланс спроса и предложений в прошедшие годы находился приблизительно на этой отметке в 40 тысяч. Как только количество заканчивающих строительство новостроек становилось больше, спрос и предложения сравнивались и застройщики сталкиваясь с тем, что продавать становилось сложнее, соответственно, не имея возможности кредитоваться под следующий проект, не продав предыдущий, резко снижали обороты. Через какое-то время спрос начинал превышать предложение и соответственно цены начинали резко расти, а застройщики закладывали новые проекты. Не надо забывать, что за последние 7 лет численность населения большого Торонто резко увеличилась и, по мнению большинства аналитиков, точка баланса на данный момент находится на уровне в 50-52 тысячи сдаваемых новостроек в год. То есть мы имеем фактор № 1 – большую нехватку жилья. И даже если бы прирост населения сегодня остановился, то понадобилось бы как минимум 7-8 лет, чтобы сбалансировать спрос и предложения. Далее, почему растут цены. На графике № 2 указаны факторы, влияющие на рост цен как положительно, так и отрицательно. Вот эти факторы в цифрах:
Общая себестоимость строительства квартиры в многоквартирном доме на данный момент от 600 до 1200 долларов за фит в зависимости от проекта и его места расположения ( если начинать проект с нуля сегодня). Почему так сильно выросла стоимость строительства?
1) Стоимость строительных работ за последние 5 лет увеличилась более чем на 40% и достигла (в зависимости от качества отделочных материалов и самого проекта) от 300$ до 500$ за кв фит. В основном это связано с удорожанием строительных материалов.
2) Поборы со стороны государства в виде всевозможных налогов за те же 5 лет выросли почти вдвое. Вот пример, сколько приблизительно приходится платить застройщику за односпальную квартиру стоимостью в 500 тысяч долларов сегодня. HST (after rebate) – 40,000, Development charges 40,000, Education and Park Levies – 30,000. Итого в сумме – 110,000.
3) Получить разрешение на строительство многоквартирного дома крайне не просто и на данный момент занимает не менее 3 лет. Всё это время девелопер вынужден платить от 7% до 10% в год по кредиту за приобретенный земельный участок стоимостью в миллионы.
4) Стоимость земельных участков, пригодных для строительства многоквартирных домов, удвоилась за последние 5 лет, и владельцы не торопятся их продавать, понимая, что дальше будет только дороже
В итоге мы имеем фактор № 2 – Себестоимость строительства очень высока и девелоперы работают под минимальный процент прибыли. Соответственно опустить цены они просто не могут физически. Проще не строить. Именно поэтому в прошлом году мы увидели аннулирование нескольких крупных проектов, которые были проданы до окончательного получения разрешения на строительство и стали нерентабельными после того, как город в очередной раз взвинтил поборы.
Фактором № 3 является иммиграция. За следующие 3 года Канада намерена принять более миллиона иммигрантов, ожидается, что около половины из них осядут в GTA. Причём сегодняшний эмигрант резко отличается от эмигранта 20-ти летней давности, обычно это люди, уже имеющие кое-какие сбережения. Кроме этого, почти все банки имеют программы упрощённой квалификации на получение моргиджа для новых иммигрантов и покупающих впервые. Статистика показывает, что в 2018 году 51% от общего количества сделок с недвижимостью совершили именно они.
Фактором № 4 является внушительный внутренний рынок покупателей, костяк которого составляют две категории: 1 – это Baby Boomers, которые подойдя к пенсионному возрасту перебираются из просторных домов в более дешёвые квартиры , покупая их без моргиджа, а оставшиеся деньги добавляют к уже заработанной пенсии и 2- это молодёжь, которая и слышать не хочет о покупке дома где-нибудь на окраине – их выбор именно квартиры в районах GTA c хорошей транспортной доступностью.
Что мы имеем в противовес перечисленным выше факторам.
1) Вынужденно введённый правительством стресс-тест для получения моргеджей и 15% налог для иностранцев, что это сильно ограничило покупательскую способность и обрушило рынок дорогих домов, перенаправил покупателей в более дешёвый сегмент и в какой-то мере убрал с рынка иностранных инвесторов . Правда, как позже выяснилось, их оказалось далеко не 50% как кричали СМИ, а всего чуть более 5%. Банкиры же крайне не довольны сложившейся ситуацией, так как они теряют потенциальных заёмщиков и уже сегодня рассматривается вопрос об упрощении стресс-теста и увеличении срока амортизации кредитов до 35, а, может быть, и 40 лет, что уже было в Канаде когда-то. И это решило бы на данный момент все проблемы.
2) Полностью провалившаяся программа правительства, предлагающая застройщикам некоторые земельные участки, принадлежащие городу, и освобождение от ряда поборов при строительстве рентовок. Как выяснилось, девелоперам не интересны вложения, срок окупаемости которых очень большой. Бизнес сейчас заточен на краткосрочные вложения – 5, максимум 15 лет. Кстати, именно по той же причине мы не видим в Канаде строительства крупных металлургических предприятий, срок окупаемости которых 30 и более лет, проще закупать арматуру в США, хоть и гораздо дороже.
Судя по всему, мы уверенно двигаемся по сценарию таких мегаполисов, как Нью-Йорк, Лондон, Токио, Шанхай, где на сегодня цены на недвижимость в 2-3 раза дороже, чем в Торонто, но при этом обладает ею лишь категория богатых, остальные вынуждены довольствоваться арендой, которая забирает три четверти семейного дохода.
