Закончилась первая половина года. Наступает период летних каникул, в июле и августе застройщики стараются не выводить в продажу новые проекты, так как активность покупателей в это время года крайне мала, и сейчас самое время подвести итоги первого полугодия. В первые 6 месяцев этого года в продажу вышло сразу несколько хороших инвестиционных проектов, инвесторы, купившие недвижимость в этих проектах в начале года, уже сегодня имеют отличную прибыль. Цены на квартиры продолжают расти, и вряд ли эта тенденция изменится в ближайшее время.
Ключевыми факторами является:
1 Очень высокий спрос на квартиры, спровоцированный, на мой взгляд, абсолютно не правильными действиями правительства, направленными на “охлаждение рынка недвижимости”. Вместо того, чтобы упростить процесс согласований новых проектов и тем самым увеличить объемы строительства, правительство пыталось уменьшить спрос путем усложнения квалификации на моргедж. В итоге мы получили полный дисбаланс в спросе на различные сегменты недвижимости. Отдельно стоящие дома и таунхаусы резко упали в цене из-за падения спроса, связанного с невозможностью получения кредитования, а спрос на более дешёвый сегмент кондоминиумов увеличился в разы , что соответственно привело к резкому подорожанию этого сегмента. После прошлогоднего подорожания более чем в 20 процентов за первоё полугодие этого года цены на квартиры, в среднем, выросли ещё на 8%. И это при том, что введённый год назад налог в 15% на покупку квартир иностранцами, излюбленным инвестиционным инструментом которых являлись именно квартиры, сильно уменьшил спрос со стороны иностранных инвесторов.
2 За последний год сильно выросла себестоимость строительства, и связано это не только с подорожанием стройматериалов и увеличением зарплат в строительной отрасли. Очень сильно выросли поборы со стороны государства. Резко увеличены ” Development Charges”, кроме этого появились дополнительные дорогостоящие процедуры и согласования, увеличилась стоимость земли, пригодной для застройки.
3 Вместо ожидаемых уменьшений сроков согласования, обещанных правительством при вводе так называемых мер по “охлаждению рынка недвижимости”, мы получили обратное, срок согласования проектов значительно увеличился, а нельзя забывать, что всё время от покупки земли до получения разрешения на строительство девелоперы вынуждены использовать дорогие кредитные деньги (Private Funds), которые стоят от 8 до 12% годовых, и лишь после окончания согласования проекта с городом возможно финансирование банка. Соответственно, уплаченные проценты тоже закладываются в себестоимость строительства
В итоге себестоимость строительства кондоминиумов выросла по оценкам аналитиков от 10 до 20 %, что естественно не могло не отразиться на ценах. И обратного пути тут уже нет, миф о баснословных заработках застройщиков не больше, чем миф. В действительности разница между стоимостью проекта и деньгами, полученными от продажи, минимальна, и застройщикам проще не строить вообще, чем продавать по более низким ценам.
Кроме этого, в ближайшие 3 года мы будем находиться в так называемой яме окончаний строительств, количество заканчивающихся проектов в этом и следующие два года очень незначительно и почти в три раза меньше, чем требуется здоровому рынку. Соответственно количество новых квартир, выходящих на продажу в только что построенных кондоминиумах, будет ничтожно, и это не может не стимулировать покупателей к покупке на начальном этапе строительства, то есть на так называемом этапе котлована.
Далее, не надо сбрасывать со счетов победу консерваторов на выборах в Онтарио, первое, что было заявлено после победы, это то, что провинция Онтарио теперь открыта для инвестиций, и уже рассматривается вопрос об отмене налога на покупку недвижимости иностранцами и другие меры, стимулирующие приток капитала в провинцию, что не может не отразиться на ценах на недвижимость.
Ну и, наконец, устойчивый прирост эмигрантов и всевозможные банковские программы, позволяющие приобрести иммигрантам свою первую недвижимость с минимальным первоначальным взносом и практически без подтверждения дохода. Это потенциальные покупатели квартир, и многие из них ориентированы именно на pre-construction сегмент, так как получить кредит на покупку сразу по приезду непросто, а вот через 3 года, а это именно тот срок, за который будет построен проект, скорее всего, с кредитом уже не возникнет проблем.
Суммируя перечисленные выше факторы, можно уверенно предполагать, что сегодняшний рынок квартир абсолютно стабилен, и во всяком случае в ближайшее время не ожидается не только падения, но и значимого замедления роста цен. По всей вероятности, к концу года мы увидим суммарный рост цен чуть ниже прошлогоднего.
Все наши инвестиционные стратегии не опираются на такой рост цен, но, тем не менее, подорожание является дополнительным бонусом для инвесторов, и если на стабильном, вялотекущем рынке депозиты, вложенные в строящиеся квартиры, приносят от 30 до 50% прибыли в годовом эквиваленте, то доходность сегодняшних депозитов составляет более 100% годовых.
Процесс инвестиции в строящиеся квартиры далеко не прост, как это может показаться на первый взгляд. Я занимаюсь этим видом инвестиций уже более 20 лет и с удовольствием проконсультирую вас по всем вопросам, связанным с инвестициями или просто приобретением квартиры на стадии котлована.
416-832-8343
INFO@CONDODEAL.CA
Keeley condos –
1 BR от $ 350,000
Проект расположен в быстро развивающемся месте напротив входа Downsview Park, новой станцией метро и поезда GO. Рядом госпиталь и университет
Lakeside Residences –
1 BR от $ 550,000
Downtown Waterfront рядом со строительством Google Smart City и East Harbour Mega Mall and Transit Hub
Playground Condos –
1 BR от $ 500,000 Downtown West.
Рядом с набережной, новым огромным строящимся парком и будущей станцией метро
Muskoka Bay Resort –
1 BR от $ 340,000
Единственный на Muskoka круглогодичный пятизвёздочный курорт с бассейнами, одним из лучших в Канаде полем для гольфа, теннисными кортами, ресторанами и т.д. Великолепный доход от краткосрочной аренды. Полный менеджмент от девелопера.
