В этой статье мне хотелось бы уделить внимание анализу рынка кондо квартир Торонто. Этот рынок существенно отличается от рынка отдельно стоящих домов и таунхаусов и в настоящее время играет по своим правилам. Что же происходит с этим сегментом рынка?
Для начала хотелось бы заметить, что, по статистическим данным, более 25% кондо квартир, расположенных в Торонто, – это инвестиционные квартиры. Темпы строительства в последние годы были довольно высокие. Ещё несколько лет назад практически все строящиеся проекты раскупались очень быстро, что подталкивало девелоперов закладывать всё больше и больше новых проектов. Учитывая, что сроки строительства многоэтажного кондо 4-5 лет, сейчас мы увидели выброс на рынок большого количества квартир. В результате чего на рынке десятки законченных кондо проектов, в которых до сих пор есть нераспроданные квартиры. К этому можно добавить те квартиры, которые приобретались с целью перепродажи после окончания строительства и вышли на рынок рисейла. Это не относится ко всем инвестиционным квартирам, так как большая часть всё-таки рассчитана на сдачу в аренду, но все равно это существенное количество. Всё это, плюс отложенный спрос, так как многие отложили покупки, ожидая падения цен, привело к тому, что на рынке появился избыток квартир и рынок перешёл от рынка продавца в рынок покупателя. Продавцы, как рисейла, так и девелоперы, начинающие новые проекты, готовы идти на существенные скидки для того, чтобы продать свои объекты. Соответственно, цены на рынке кондо-квартир последние 2 года практически стоят на месте, дорожая лишь на процент инфляции.
Что же ждёт рынок кондо квартир в ближайшее время ?
Девелоперы держат руку на пульсе и, имея на руках нераспроданные юниты от прошлых проектов, не торопятся начинать новые. Поэтому сейчас мы видим резкое уменьшение выхода на рынок новых проектов. Это не заметно для покупателей, так как до выхода нового проекта проходит длительный процесс подготовки соответствующих разрешений для строительства, проектирования и т.д. Однако, это существенно повлияет на рынок квартир через несколько лет. Кроме этого, надо обратить внимание на то, что в этом году были значительно подняты девелопмент чарджес для застройщиков, которые естественно будут переложены застройщиком на плечи покупателей, и полная цена квартир в новых проектах уже будет дороже. Причём это, как правило, так называемый скрытый платёж, которого нет в цене квартиры, но он очень неприятно удивляет на клоузинге.
Давайте подведём итог вышеперечисленному. 1) Большое количество свободных квартир на рынке. 2) Цены практически стоят на месте. 3) Многие покупатели временно отложили покупку. 4) Существенно уменьшилось количество новых проектов. 5) Арендные ставки быстро растут.
Имея эти исходные данные и учитывая, что экономика Канады не преподнесёт нам каких-либо потрясений, в ближайшие несколько лет накопившееся инвентори будет раскуплено. Насколько быстро это произойдёт, зависит от многих факторов, таких как: процентные ставки по кредитам, уровень безработицы и заработной платы и т.д. Думаю, что в ближайшее время цены останутся на прежнем уровне. В особо ликвидных проектах мы увидим незначительное подорожание.
Через какое то время мы придём к ситуации, когда построенные проекты раскупят, а вот новых будет явно недостаточно, плюс, они будут дороже, так как себестоимость поднимется. Именно тогда мы увидим новый, причём довольно значительный, рост в ценах. Хотелось бы заметить, что мнение аналитиков существенно расходится в том, сколько времени понадобится рынку, чтобы переварить уже имеющееся инвентори кондо квартир. Моё мнение, что прогноз в 2-3 года наиболее реалистичен.
Что можно посоветовать тем, кто собирается покупать кондо квартиру для себя или для инвестиции. Ну, во-первых, если вы собираетесь покупать квартиру в востребованном проекте, вряд ли стоит рассчитывать на падение цены. Если покупаете сейчас, обратите внимание на риэсаймент и вторичный рынок. На рынке риэсаймента сейчас много неплохих предложений, так как многие во время бума купили по несколько квартир, а в связи с ужесточением правил моргиджа, по окончанию строительства закрыть сразу несколько сделок стало проблематично.
В новые проекты надо входить с крайней осторожностью и только в том случае, если проект находится в отличном месте и застройщик предоставляет существенные скидки – такие проекты есть, но их не много. Обязательно тщательно проверять контракт и стараться зафиксировать в некоторых пунктах контракта максимальную цену, которую застройщик сможет взять с вас на клоузинге.
Для инвесторов ситуация довольно благоприятна. Я не имею в виду тех, кто рассчитывает на быструю спекулятивную продажу контракта, это сейчас неактуально. Для тех же, кто рассматривает варианты приобретения квартиры с целью получения дохода от аренды и последующей перепродажи, всё хорошо. На вторичном рынке ещё довольно много квартир, которые приносят более 10% годовых на вложенные деньги, только от аренды, кроме этого в будущем прибавится сегмент подорожания. Учитывая, что арендные ставки несомненно продолжат свой рост, это довольно-таки перспективная инвестиция. Я бы советовал следующий сценарий: покупка квартиры, сдача в аренду, дождаться, когда цены пойдут вверх, перефинансирование с целью полностью забрать вложенные деньги, через несколько лет продажа. Весь цикл занимает в зависимости от ситуации на рынке от 5 до 10 лет. При этом вы имеете гарантированный доход от аренды и всегда можете выждать время и продать квартиру на пике и по максимальной цене.
Так же на рынке проскакивают неплохие варианты для инвесторов в новых проектах, с целью покупки на этапе строительства с последующей сдачей в аренду. Но тут, как я уже писал, нужно очень тщательно выбирать объект, и таких проектов не много. В некоторых из них просматривается доходность от аренды более 15% годовых. Кроме этого, мы опять вернулись в то время, когда в новых проектах цены ниже, чем за такую же квартиру на вторичном рынке, и эта разница существенна.
Единственное, что может немного ухудшить инвестиционную ситуацию, это поднятие моргидж ставок, но по моему мнению, этого не стоит бояться, так как арендные ставки тоже продолжат свой рост, в этом у меня нет никаких сомнений.
Однозначно положительным является то, что на таком, как сейчас, рынке есть возможность покупки действительно ликвидного объекта, не торопясь и получив максимально возможную скидку, который потом долгие годы будет приносить стабильную прибыль. Поговорка “Готовь сани летом” как никогда подходит к сегодняшней ситуации на рынке кондо квартир Торонто.
Если у вас возникли какие-нибудь вопросы, вам нужна помощь в приобретении или продаже недвижимости, звоните, и я с удовольствием помогу вам.
MAXIM BAGINSKIY Real Estate Broker
CELL: 416-832-8343
OFFICE: 905-6957888
WEB: WWW.REMLIS.CA
RIGHT AT HOME REALTY BROKERAGE
300 WEST BEAVER CREEK RD
SUITE 202, RICHMOND HILL, ON L4B 3B1
