Уже стало доброй традицией в конце года брать интервью у одного из ведущих брокеров Торонто, работающих на рынке инвестиционных сделок с недвижимостью, Максима Багинского
– Максим, расскажите, чем вам запомнится уходящий год, какие значимые события произошли в этом году?
– Для меня рынок не принёс никаких сюрпризов, всё, о чём я говорил в прошлом декабре, полностью сбылось. Вопреки предсказаниям псевдоэкспертов, предрекавшим крах недвижимости, мы увидели активный подъем, вылившийся в двухзначные цифры в графе подорожания недвижимости. Лидерами, как и предсказывалось, были два основных сегмента недвижимости – это отдалённые районы GTA и восстановившийся после кризиса 2011-2013 годов рынок кондо квартир. Причём, рынок кондо начал раскручиваться с такой силой, что превзошел самые смелые предсказания экспертов.
Также надо отметить, что в течение всего года правительство Онтарио и Канады в целом предприняло ряд шагов, направленных на охлаждение рынка недвижимости. Эти меры внесли свои корректировки в развитие рынка. Усложнилась квалификация на получение ипотечного кредитования, что вынудило многих покупателей искать более дешёвые альтернативы при покупке недвижимости.
В Ванкувере был введён 15% налог на недвижимость при покупке не гражданами Канады. Многие ожидали введение подобного налога в провинции Онтарио, но этого так и не произошло. И, судя по последним исследованиям, показывающим, что на этот сегмент покупателей в Онтарио оформляется не более 10% продаваемой недвижимости и опираясь на нелесные высказывания со стороны онтарийских властей в адрес этого нововведения, врядли подобный налог будет введён в нашей провинции. Во всяком случае, в ближайшее время этот вопрос рассматриваться не будет.
Произошли некоторые изменения в налоговом законодательстве, усложняющие жизнь тем, кто занимался спекуляцией, покупая и перепродавая недвижимость, при этом показывая её как основное место жительство. Теперь подобные сделки будут облагаться подоходным налогом.
Все вышеперечисленные меры в кругу экспертов получили название « Серия полумер», так как, кроме перераспределения спроса, приведшего к небывалому интересу к кондо квартирам, эти изменения не принесли желаемого результата.
Ну и, конечно, нельзя оставить без внимания неожиданную победу Дональда Трампа на президентских выборах в США. Я не буду сейчас вдаваться в подробности, так как эта тема достойна отдельной беседы, и лишь замечу, что, на мой взгляд, это должно положительно повлиять на привлекательность канадской недвижимости для иностранного капитала.
– В прошлом году, отвечая на вопрос о том, как по вашему мнению будет развиваться рынок кондо квартир, вы ответили: « В ближайшие несколько лет инвесторы могут рассчитывать на очень хорошую прибыль как от краткосрочных вложений по перепродажам контрактов, так и в полном инвестиционном цикле». Что вы скажите сейчас ?
– Всё то же самое, и прошедший год только подтвердил это. На мой взгляд, в данный момент сегмент кондо квартир наиболее перспективный инвестиционный инструмент. Судите сами:
1) Последние годы рынок отдельно стоящих домов дорожал очень быстрыми темпами, что привело к созданию пузыря в этом сегменте рынка. Кондо сегмент, наоборот, только оправлялся от кризиса 2011-13 годов и показывал очень умеренное подорожание.
2) В кризисные годы застройщикам кондо было не до начала новых проектов, не распродав имеющиеся на руках квартиры, они не спешили начинать новые проекты. Проект многоквартирного кондо занимает около 7-8 лет. (3 года строительство и около 4 лет – подготовительный период от момента покупки земли до начала продаж. Соответственно, крайне малое начало проектов в кризисные годы приведёт к очень большой нехватке квартир в 2020 -21 годах).
3) Как я уже сказал выше, изменения, усложнившие получения кредитования, вынудили покупателей искать более дешёвые альтернативы.
4) Город, получая несопоставимо большие поступления в бюджет в качестве Development charges от застройщиков многоквартирных домов, чем от традиционного Freehold, и при этом неся гораздо меньшие расходы на прокладку дорог и коммуникаций , поддерживает урбанизацию.
5) Проекты по освоению новых территорий и масштабное строительство дорог очень проблематично проводить в условиях крайне урезанного бюджета, с которым столкнулось правительство Онтарио.
В Канаде по сравнению с другими развитыми странами аномально большое количество населения проживает в собственных домах, думаю, что в ближайшее десятилетие эта статистика будет сильно изменена. Если суммировать всё вышеперечисленное, то нетрудно предположить, что инвестируя в растущий рынок кондо квартир, вы играете козырную карту.
– Что вы посоветуете тем, кто профессионально инвестирует в недвижимость, и новичкам?
Новичкам: самое главное – не бояться сделать первые шаги в области инвестирования. Меня очень радует, что последнее время на мои семинары стало приходить всё больше и больше молодёжи. Начиная правильно инвестировать в 25-30 лет, к 40-45 годам вы уже не зависите от заработной платы и спокойно можете позволить себе заниматься, чем захотите. Но и тем, кто не сделал это вовремя, я хочу напомнить поговорку: «Лучше поздно, чем никогда»
Профессионалам: не заниматься банальной спекуляцией, восходящий тренд не вечен, и надо использовать стратегии, позволяющие зарабатывать при любом состоянии рынка. Та эйфория, которая наблюдается сейчас у многих «инвесторов», считающих, что достаточно лишь купить сегодня , завтра всё равно будет дороже, очень опасна и может привести к колоссальным финансовым потерям. Инвестиция – это наука, требующая не менее точных расчётов, чем, скажем, физика. И тех, кто пытается нажиться, не обладая достаточными знаниями в этой сфере, она, ох, как больно наказывает.
Кроме этого, я хотел бы пожелать всем читателям хороших новогодних праздников, счастья, здоровья и исполнения желаний в грядущем году.
Беседу вела Ольга Макеева
