Многие из нас не раз задавались вопросом: Как сделать так, чтобы деньги приходили сами, чтобы выскочить из замкнутого круга, в котором приходится постоянно всё больше работать, чтобы оплачивать расходы, которые все возрастают и возрастают. Ответ на этот вопрос в действительности очень прост, надо сделать так, чтобы не вы работали за деньги, а деньги работали на вас. Ничего сложного в этом нет, и если вы начнёте заниматься инвестициями сегодня, то уже через 10 лет, вы будете абсолютно свободным человеком, пассивный доход, который вы будете получать, поможет вам вырваться из замкнутого круга. Инвестиции в недвижимость – это снежный ком, который с годами разрастается в геометрической прогрессии. Скажите, задумывались ли вы когда-нибудь, что, если вы возьмёте 10,000 и поставите себе целью каждый год удваивать сумму, то всего через 10 лет ваш капитал будет более 10 миллионов? Невероятно? Тем не менее, это факт. Подобное происходит и с инвестициями в недвижимость, начинающие инвесторы даже не представляют, каких высот они могут достигнуть через 10-15-20 лет, если всё делается правильно. Приведу один любопытный факт: если взять цены на канадскую недвижимость за последние 50 лет.За это время было всё, и резкие подорожания, и обвалы, и длительные стагнации, и периоды медленного выздоровления рынка. Так вот, если вывести прямую, то мы получим подорожание недвижимости около 6% в год. Причём, это не значит, что за 10 лет ваша недвижимость дорожает на 60%, она дорожает на 6% каждый год, а это большая разница. И это вовсе не уникальность Канады, примерно, такие же показатели у большинства развитых стран. И самое главное то, что ни один другой вид инвестиции не даёт вам возможности оперировать суммой в сотни тысяч, вложив лишь 10-20 % от реальной стоимости недвижимости. При этом это самая надёжная форма инвестиции, так как ваши деньги, в отличие от рынка ценных бумаг и других видов инвестиций, не просто вложены в какой-то бизнес, который в любой момент может обанкротиться, а подкреплены реальным объектом – домом, таунхаусом, квартирой, участком земли.
Не все, кто вкладывает деньги в недвижимость, получают желаемый результат. Многие из нас знают кого-нибудь, чьи инвестиции в недвижимость дали негативный опыт, как правило, это происходит из-за недостатка опыта. Для этого вида инвестиций, впрочем, как и для любого другого, требуется много знаний и опыта. Только в этом случае инвестиция будет максимально выгодной. Поэтому я настойчиво рекомендую вам, прежде чем вкладывать деньги в тот или иной объект, получить квалифицированную консультацию не просто RealEstate агента, а именно того агента, который профессионально занимается инвестициями в недвижимость. Тем более, что, как правило, это абсолютно бесплатно.
Какие же основные правила надо соблюдать, чтобы инвестиция была выгодной? К сожалению, многие начинающие инвесторы, как правило, наступают на одни и те же грабли. Я не могу передать в короткой статье весь накопившийся опыт, но тем не менее попытаюсь указать на ключевые моменты..
1. Не стоит заниматься банальной спекуляцией, покупая объект на стадии строительства с расчётом, что рынок стабильный, всё дорожает, и по окончанию строительства вы сможете продать дороже. Это очень опасная теория, рынок недвижимости не всё время идёт вверх, и шанс того, что на момент окончания стройки цены будут ниже, чем были, очень велик. Для спекулятивных сделок надо очень хорошо знать рынок, смотреть на несколько лет вперёд, и даже при этом это существенный риск.
2. Вкладывая в недвижимость, никогда не ставьте себе чёткий срок, когда вам будет необходимо продать объект. Если вам нужно вернуть вложенные деньги, скажем, к тому времени, когда ваш ребёнок будет поступать в университет, а цены в этот момент просели, то вы проиграете. Будьте готовы держать деньги в инвестиции ровно столько, сколько это необходимо для получения максимальной прибыли.
3. Покупая недвижимость, всегда оценивайте её стоимость относительно стоимости аренды за подобную недвижимость. Если при 20% даунпеймента расходы по недвижимости ( моргедж пеймент + меинтенанс + расходы на содержание + таксы, страховки и т.д) покрываются арендной платой, это уже приемлемо. В идеале после всех выплат у вас ещё должны оставаться деньги от аренды. В этом случае вы застрахованы, и вы спокойно можете сдавать недвижимость и ждать подходящего момента для продажи.
4. Учитывайте, что нынешние процентные ставки по кредитам не вечны, и со временем они будут меняться.
5. Принимайте во внимание планы развития города. Строительство хайвеев, GO станций, муниципальные планы развития района. Учитывайте такие факторы, как наличие или строительство госпиталя, университета, торговых плаз, молов , религиозных учреждений, миграции населения и т.д.. Все эти факторы могут существенно влиять на стоимость недвижимости и арендные ставки.
6. Покупая недвижимость для инвестиции, старайтесь купить ее ниже рыночной цены, у продавцов разные ситуации, и на рынке проскакивают такие варианты. Обычно они продаются за 1-2 дня. И чтобы победить в такой сделке вам необходим очень опытный агент, умеющий выигрывать сделки на малтипал офер, что имеет свои нюансы . Вы же со своей стороны должны быть подготовлены к сделке ( иметь деньги на депозит, заранее подготовить одобрение на моргедж, иметь возможность быстро провести инспекцию дома).
7. Очень важно провести грамотную инспекцию недвижимости, чтобы вы были уверены, что в ближайшее время от ваc не потребуется каких-либо существенных вкладов в ремонт, скрытые дефекты могут существенно повлиять на выгодность инвестиции. Кроме этого, начинающим инвесторам я бы не рекомендовал входить в те сделки, где требуется существенный ремонт, переделка, строительство дополнительной квартиры в бейсменте и т.д. Это интересные сделки, но оставьте их профессионалам. Они требуют большого опыта, и, как правило, первые несколько сделок не приносят ожидаемых результатов.
В заключение мне хотелось бы рассказать на какой ROI (Return On Investment) можно рассчитывать на данный момент. По готовым кондо квартирам в даунтауне Торонто это 13-16% годовых. По отдельным домам и таунхаусам, наиболее интересными являются отдалённые районы GTA и Берри, где доходность превышает 20% годовых. И это только от аренды! При продаже недвижимости вы также получаете Return Of Investment (на сколько подорожала недвижимость за время инвестиции). Если опереться на статистику последних 50 лет, то это 6% годовых от полной стоимости недвижимости. Соответственно при 10% первоначальном взносе и средней стоимости инвестиционной недвижимости 350 тысяч мы получаем ещё около 50% годовых, что суммарно поднимает доходность инвестиции до 70% годовых.
Вы можете посетить мой сайт WWW.REMLIS.CA где в разделе инвестиции приведены подробные примеры последних инвестиционных сделок с разными видами недвижимости и полным математическим расчётом инвестиций. Ну и в заключении хочу сказать, что я занимаюсь инвестиционными сделками уже более 15 лет и с удовольствием проконсультирую вас по любым возникшим вопросам, а также помогу подобрать недвижимость, которая будет приносить вам отличный доход долгие годы.
MAXIM BAGINSKIY
Real Estate Broker / Investment Advisor
Phone: 416-832-8343
www.remlis.ca
